فجوة الثروة بين المستأجرين ومالكي المنازل

قبل عامين، قررت إليزابيث غرانثام أنها لم تعد ترغب في الاستئجار لفترة أطول، لذلك انتقلت من مسقط رأسها في منطقة خليج سان فرانسيسكو باهظة الثمن إلى ولاية واشنطن للادخار لشراء منزل.

"كان الإيجار يرتفع كل عام. حتى تكلفة مكان وقوف السيارات في مجمعنا السكني كانت ترتفع"، قالت غرانثام، البالغة من العمر 31 عامًا، لشبكة CNN مؤخرًا. "ثم تنتقل في نهاية المطاف، وسرعان ما يبدأ الإيجار في الارتفاع. هكذا سارت الأمور في معظم حياتي كبالغ."

لقد اتسمت قصة سوق الإسكان على مدى السنوات القليلة الماضية بتزايد الفجوة بين "من يملكون" و"من لا يملكون" - أي أولئك الذين يستأجرون وأولئك الذين يملكون منزلاً. شهد أصحاب المنازل الحاليون في أمريكا انفجار ثرواتهم على الورق مع ارتفاع أسعار المنازل في جميع أنحاء البلاد. في الوقت نفسه، وبعد انخفاض طفيف في الإيجارات بعد بداية جائحة كوفيد-19، ارتفعت الإيجارات أيضًا، مما أدى إلى التهام مدخرات العديد من الأشخاص.

يسلط تقرير حديث صادر عن معهد أسبن الضوء على فجوة الثروة الكبيرة التي تشكلت بين مالكي المنازل والمستأجرين في أمريكا. فمتوسط ثروة صاحب المنزل في أمريكا يبلغ صافي ثروته 400,000 دولار أمريكي اعتبارًا من عام 2022، وهي أحدث البيانات المتاحة، في حين أن متوسط ثروة المستأجر يبلغ 10,400 دولار أمريكي فقط، وفقًا للتقرير. وهذا يعني أن صاحب المنزل النموذجي لديه ما يقرب من 40 ضعف ثروة المستأجر النموذجي.

في الشهر القادم، من المرجح أن تحقق غرانثام أخيرًا هدفها في امتلاك منزل عندما تقترب هي وشريكها من شراء منزل مكون من غرفتي نوم وحمام واحد في تاكوما، واشنطن، في يناير. وقد استقر رأيهما على هذا الموقع، الذي يبعد حوالي ساعة عن سياتل، لأن أسعار المنازل كانت معقولة مقارنة بالمدن الكبرى.

قالت غرانثام إن هدفها على المدى الطويل هو بناء أسهم في المنزل.

وقالت: "سندفع مبلغاً أكبر قليلاً مقابل الرهن العقاري أكثر قليلاً من الإيجار، ولكننا لا نمانع ذلك، لأننا على الأقل ندفع لأنفسنا نوعاً ما".

أما بالنسبة للآخرين، فإن أحلامهم في امتلاك منزل تبدو بعيدة المنال.

قال جوردان سوانسون، مبتكر تطبيق TikTok، في مقطع فيديو حديث: "أريد أن أكون مالكاً لمنزل بشدة". "في هذا الاقتصاد، هذا مستحيل حرفياً."

أولئك الذين يرغبون في شراء منازلهم الأولى واجهوا الضربة المزدوجة المتمثلة في ارتفاع أسعار المنازل ومعدلات الرهن العقاري المرتفعة بشدة. بلغ متوسط سعر مبيعات المنازل القائمة 407,200 دولار في أكتوبر، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. وهذا هو الشهر السادس عشر على التوالي من ارتفاع الأسعار على أساس سنوي.

في الوقت نفسه، يبدو أن أيام معدلات الرهن العقاري التي تقل عن 4% قد ولّت بعد أن بدأ الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة لمعالجة التضخم في عام 2022. يوم الأربعاء، من المتوقع على نطاق واسع أن يعلن بنك الاحتياطي الفيدرالي أنه سيخفض أسعار الفائدة للمرة الثالثة هذا العام. ومع ذلك، بلغ متوسط معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا 6.6% الأسبوع الماضي، وفقًا لما ذكره فريدي ماك.

محرك رئيسي للثروة

لطالما اعتُبر امتلاك منزل أحد أفضل الطرق لبناء الثروة في الولايات المتحدة. فكلما سدد صاحب المنزل أقساط رهنه العقاري، ازدادت قيمة رهنه العقاري، وارتفعت قيمة عقاره.

ومع ذلك، قالت كاثرين لوكاس مكاي، المديرة المساعدة في برنامج الأمن المالي بمعهد أسبن، إنها صُدمت من نتائج التقرير.

وقالت: "إنها حقًا توضح مدى تقدم أصحاب المنازل في الثروة".

وقد وجد تقرير معهد أسبن - الذي استخدم بشكل أساسي بيانات من مسحين هما مسح الاحتياطي الفيدرالي لمالية المستهلك ومسح اقتصاديات الأسر المعيشية واتخاذ القرارات - أنه في كل خمس من شرائح الدخل، فإن المستأجرين، الذين يشكلون أكثر من ثلث الأسر الأمريكية، لديهم تدفق نقدي أقل إيجابية، وديون أكثر عبئاً ومدخرات أقل من أصحاب المنازل. كما أن المستأجرين أكثر عرضة لحمل ديون القروض الطلابية.

وقال مكاي: "إن ملكية المنازل بحد ذاتها هي مولد رئيسي للثروة". "فبمجرد عدم امتلاكك لمنزل، هناك طرق لا تنمو بها ثروتك ببساطة. وبدلاً من ذلك، فإنك تستثمر المزيد من الأموال في السكن كل عام في الإيجار، ويستفيد شخص آخر من ارتفاع القيمة."

ومع ذلك، قد يفضل بعض الناس المرونة التي يوفرها الإيجار - والفجوة في الثروة بين المستأجر ومالك المنزل لا ترجع فقط إلى قيمة المنزل. ما يقرب من 80% من مالكي المنازل يمتلكون أصولاً يحتمل أن ترتفع قيمتها بخلاف مسكنهم الأساسي، والتي يحددها معهد أسبن على أنها حسابات التقاعد والأسهم والسندات وأسهم الشركات والعقارات الأخرى والأصول المالية الأخرى، بما في ذلك العملات الرقمية. ويُقارن ذلك بنسبة 48% فقط من المستأجرين الذين يمتلكون هذه الأنواع من الأصول، وفقًا للتقرير.

وقال مكاي إن الأبحاث أظهرت أن المستأجرين أقل احتمالاً لفتح حسابات استثمارية وحسابات تقاعد.

وقالت: "هذا هو أحد الأشياء التي يمكن للناس القيام بها بالفعل لتنمية ثرواتهم خارج نطاق شراء منزل".

ومع ذلك، قال شين فيليبس، الباحث في مركز لويس لدراسات السياسات الإقليمية بجامعة كاليفورنيا في لوس أنجلوس، إن الأمور ليست في صالح المستأجرين من نواحٍ عديدة.

"نحن نفعل الكثير لتحفيز ملكية المنازل. نحن نعطي إعفاءات ضريبية كبيرة على الرهن العقاري وبيع المنزل وأشياء من هذا القبيل"، كما قال عن البرامج الحكومية الحالية. "والظروف الحالية تجعل من الصعب على الأشخاص الذين لا يمتلكون بالفعل منازل أو لديهم بالفعل ثروة كبيرة أن يصعدوا على سلم الإسكان."

استراحة للمستأجرين؟

ومع ذلك، ليست كل الأخبار سيئة بالنسبة للمستأجرين. هناك بعض الدلائل على أن سوق الإيجارات قد يكون في حالة هدوء، مما يوفر مهلة مطلوبة بشدة للمستأجرين الذين تعاني ميزانياتهم بالفعل من ضغوطات مالية.

انخفضت أسعار الإيجارات أكثر من المعتاد في نوفمبر، وفقًا لتقرير Zillow الصادر هذا الشهر - كما سجلت حصة قوائم الإيجارات على Zillow التي تقدم امتيازًا رقمًا قياسيًا جديدًا عند 38.6٪ الشهر الماضي.

كانت هناك أيضًا طفرة في البناء في سوق الإيجار. من المتوقع أن يصل مليون وحدة سكنية جديدة متعددة العائلات التي بدأ بناؤها في السنوات القليلة الماضية إلى السوق هذا العام والعام المقبل، وهو أعلى مستوى له منذ أكثر من 50 عامًا. وقد تؤدي هذه الزيادة في المخزون إلى خفض الزيادات في الإيجارات في المستقبل القريب.

ومع ذلك، قد لا يكون ذلك كافياً لبعض المستأجرين لبدء البحث عن منزل في المستقبل القريب. أسعار المنازل المرتفعة ليست العائق الوحيد أمام دخول السوق: لا تزال معدلات الرهن العقاري مرتفعة باستمرار. قالت غرانثام إنها حصلت على الموافقة على رهن عقاري بمعدل 7.2%، وهو أعلى معدل للرهن العقاري النموذجي ذي السعر الثابت لمدة 30 عامًا في الوقت الحالي.

"قد لا تنخفض أسعار الفائدة إلى هذا الحد في أي وقت قريب، وكنا مستعدين فقط لعدم الاستئجار بعد الآن. لذلك كنا على استعداد لتقديم هذا الحل الوسط." قال غرانثام.