إليك الأسباب وراء ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري بعد خفض الاحتياطي الفيدرالي لمعدلات الفائدة

ارتفعت معدلات الرهن العقاري في الولايات المتحدة مرة أخرى هذا الأسبوع، وهي الزيادة الأسبوعية الرابعة على التوالي. وقد أدى هذا الارتفاع في تكاليف الاقتراض إلى إبطال بعض الارتياح الذي شعر به الأمريكيون هذا الصيف عندما انخفضت معدلات الرهن العقاري تحسبًا لخفض أسعار الفائدة من الاحتياطي الفيدرالي مع تحسن التضخم.

بلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت القياسي لمدة 30 عامًا 6.54% في الأسبوع المنتهي في 24 أكتوبر، وفقًا لمسح للمقرضين أجراه فريدي ماك يوم الخميس. هذا هو أعلى مستوى منذ أوائل أغسطس، ولكنه لا يزال أقل من أعلى مستوى لهذا العام عند 7.22% الذي سجله في أوائل مايو.

تسببت توقعات خفض سعر الفائدة من قبل بنك الاحتياطي الفيدرالي في انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى أدنى مستوى لها في عامين عند 6.08% في أواخر سبتمبر، لكنها فشلت في تحفيز نشاط شراء المنازل. قالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين يوم الأربعاء إن مبيعات المنازل المملوكة سابقًا، والتي تشكل الغالبية العظمى من السوق، انخفضت بنسبة 1% في سبتمبر عن الشهر السابق إلى معدل سنوي معدل موسميًا بلغ 3.84 مليون منزل، وهو أدنى معدل منذ أكتوبر 2010. انخفضت طلبات الرهن العقاري أيضًا على مدار الأسابيع الأربعة الماضية، حيث انخفضت إلى أدنى مستوى لها منذ يوليو، وفقًا لتقرير منفصل صادر عن جمعية مصرفيي الرهن العقاري يوم الخميس.

قد يرجع تباطؤ الطلب على الإسكان إلى أن انخفاض أسعار الفائدة جاء متأخرًا جدًا بالنسبة لغالبية الباحثين عن المنازل: تفضل العديد من العائلات شراء وبيع المنازل في فصل الربيع، عندما يكون الطقس أكثر دفئًا ويمكنهم التخطيط مسبقًا للعام الدراسي الجديد. قد ينتظر المشترون المحتملون أيضًا انخفاض أسعار الفائدة بشكل أكبر، حيث أوضح بنك الاحتياطي الفيدرالي أنه سيستمر في تقليص تكاليف الاقتراض حتى عام 2025.

كل نقطة مئوية على معدل الرهن العقاري تُحدث فرقًا كبيرًا بالنسبة للدفعة الشهرية. لكن النقص المستمر في المنازل في السوق يستمر في دفع أسعار المنازل للارتفاع، والتي ارتفعت في سبتمبر للشهر الخامس عشر على التوالي، وفقًا لبيانات NAR - بالإضافة إلى ارتفاع تكاليف التأمين على المنازل في بعض الأسواق.

فيما يلي الأسباب التي أدت إلى الارتفاع الأخير في أسعار الرهن العقاري.

البيانات الاقتصادية القوية

عندما قام بنك الاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة الشهر الماضي، كان الكثيرون يأملون في أن يؤدي ذلك إلى إنعاش سوق الإسكان المتجمد. وتتبع معدلات الرهن العقاري عائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات، والذي كان من المتوقع أن ينخفض تحسبًا لمزيد من التخفيضات في أسعار الفائدة. لكن البيانات الاقتصادية الأخيرة بدت أقوى من المتوقع، مما أدى إلى تغيير توقعات السوق، مما أدى إلى ارتفاع عائدات السندات.

على سبيل المثال، أظهرت أحدث مجموعة من بيانات التوظيف الحكومية الصادرة في وقت سابق من هذا الشهر أن نمو الوظائف الشهري في سبتمبر كان أفضل بكثير مما كان متوقعًا. ومؤخراً، أظهر تقرير منفصل عن إنفاق التجزئة صدر الأسبوع الماضي أن الطلب الاستهلاكي، وهو محرك رئيسي للاقتصاد الأمريكي، لا يزال قوياً. وقد تؤدي بيانات أخرى من هذا القبيل إلى إبطاء وتيرة خفض أسعار الفائدة.

وقال سام خاطر، كبير الاقتصاديين لدى فريدي ماك، في بيان له: "على مدى السنوات القليلة الماضية، كان هناك توتر بين السرد الاقتصادي المتشائم والبيانات الاقتصادية الواردة الأقوى من هذا السرد". "وقد أدى ذلك إلى تقلبات أعلى من المعتاد في معدلات الرهن العقاري، على الرغم من قوة الاقتصاد."

أغلق عائد السندات لأجل 10 سنوات يوم الأربعاء عند 4.24%، وهو أعلى مستوى منذ أواخر يوليو. ويعني ارتفاع العائدات انخفاض أسعار السندات، حيث يطالب المستثمرون بمدفوعات فائدة أعلى للاحتفاظ بالديون الحكومية.

مالية الحكومة

قد يتأثر سوق السندات أيضًا بالعوامل المتعلقة بالشؤون المالية للحكومة.

أحد هذه العوامل هو الانتخابات الرئاسية المقبلة والرهانات المتزايدة على إمكانية فوز الرئيس السابق دونالد ترامب. فقد اقترح هو ونائبته كامالا هاريس، وفقًا لبعض التوقعات، سياسات من شأنها أن تزيد بشكل كبير من الضغوط التي تواجه الميزانية الفيدرالية في السنوات المقبلة. وقدر تقرير صدر مؤخرًا عن اللجنة غير الحزبية للميزانية الفيدرالية المسؤولة أنه في ظل رئاسة ثانية لترامب، يمكن أن يتضخم الدين القومي الأمريكي بمقدار 7.5 تريليون دولار بحلول عام 2035، مقارنة بزيادة قدرها 3.5 تريليون دولار في ظل رئاسة هاريس خلال الفترة الزمنية نفسها.

وقال المستثمر الملياردير بول تيودور جونز لشبكة سي إن بي سي يوم الثلاثاء: "سنصبح مفلسين بسرعة كبيرة ما لم نتعامل بجدية مع مشاكل الإنفاق لدينا". "من الواضح أنني لن أمتلك أي دخل ثابت."

قد يكون للوضع المالي للحكومة تأثير بالفعل على معدلات الرهن العقاري.

قال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في NAR، للصحفيين يوم الأربعاء: "لدينا هذا العجز الكبير في الميزانية، لذا في أي وقت تضطر فيه الحكومة إلى الاقتراض والاقتراض والاقتراض، فهذا يعني أن هناك أموال رهن عقاري أقل متاحة للإقراض في سوق الإسكان، وكل شيء آخر متساوٍ، لذا ربما يعيق العجز أيضًا بعضًا من إمكانية انخفاض معدلات الرهن العقاري".

انتظار الفرج

بالنسبة للأمريكيين الذين يعانون من ضائقة مالية، فإن انتظار تحسن القدرة على تحمل تكاليف الإسكان هو أفضل فرصة لهم لتحقيق الحلم الأمريكي في امتلاك المنازل.

كيمبرلي برادلي وزوجها زاك لديهما طفلان صغيران. وهما يستأجران منزلاً في مانتيو بولاية نورث كارولينا ويريدان شراء منزل، لكنهما يعيشان من راتب ولم يتمكنا من توفير مبلغ الدفعة الأولى. تعمل كيمبرلي البالغة من العمر 22 عاماً كموظفة في مجال الرعاية الاجتماعية، بينما بدأ زاك البالغ من العمر 23 عاماً العمل مؤخراً في خدمة البريد الأمريكي.

وقالت إن عائلتها تنتظر انخفاض الأسعار.

قالت كيمبرلي: "لقد أخبرني الكثير من الناس أن أمضي قدمًا وأشتري منزلًا الآن، لكنني لا أريد أن أعلق بسعر لا يعجبني لسنوات لأضطر إلى إعادة التمويل". "أريد أن أعرف أن السعر الذي أحصل عليه في الوقت الحالي جيد وأنه يمكنني الاحتفاظ به لفترة من الوقت. هذا هو أهم شيء بالنسبة لي. لا أريد إعادة التمويل. أريد الحصول على سعر جيد منذ البداية."

أما بالنسبة لكين لوري، البالغ من العمر 27 عاماً والذي يستأجر منزلاً في تشارلستون بولاية كارولينا الجنوبية، فإن "ملكية المنزل هي الهدف المطلق للأمان".

لكنه قال إن ميزانيته مرهقة مع زيادة الإيجار، وخاصة بعد أن واجه مشكلة صحية غير متوقعة استنزفت تماماً مبلغ 7000 دولار الذي ادخره. وقال إنه اضطر أيضاً إلى استخدام بطاقات الائتمان الخاصة به لتغطية التكاليف اليومية.

وبما أن امتلاك المنزل هو هدف مهم بالنسبة له، قال إنه أجّل "إنجاب الأطفال إلى الادخار للتقاعد وحتى الالتزام الكامل بالمسار الوظيفي". وقال إن لوري ينتظر أيضًا تحسن السوق، سواء كان ذلك ناتجًا عن انخفاض معدلات الرهن العقاري أو انخفاض أسعار المنازل.