ارتفاع طلبات الرهن العقاري المعزز في أمريكا

يفكر "ناكول ميشرا" بالفعل في إعادة التمويل حتى قبل أن يغلق منزله الأول.

فقد أمضى الشاب البالغ من العمر 34 عاماً عامين في البحث عن المنزل المناسب في ساكرامنتو ليستقر فيه مع أسرته. وقد وجد أخيراً منزلاً يستطيع تحمل تكاليفه، ولكن ليس بدون بعض المخاطر.

هذا الشهر، اختار ميشرا أن يحصل على رهن عقاري بسعر فائدة قابل للتعديل لمدة سبع سنوات، مراهناً على أنه سيحصل على سعر فائدة أقل قبل انتهاء الفترة الثابتة. إنها عملية حسابية يقوم بها المزيد من المشترين في الآونة الأخيرة حيث تستعيد منتجات الرهن العقاري التي ساعدت في تغذية مخاطر سوق الإسكان في الفترة التي سبقت الأزمة المالية لعام 2008 شعبيتها.

يوفر قرض ARM لميشرا ما لا توفره الرهون العقارية ذات السعر الثابت: مساحة قصيرة الأجل للتنفس من تكاليف الاقتراض المرتفعة. لكنها تأتي مع مخاطرة. فبعد فترة تمهيدية ثابتة، عادةً ما تكون خمس أو سبع أو عشر سنوات، يُعاد تعيين سعر الفائدة على القرض العقاري المعاد تقييمه مع السوق. إذا ارتفعت الأسعار، يمكن أن ترتفع المدفوعات الشهرية.

ومع ذلك، فقد ارتفع عدد الأمريكيين الذين يتجهون إلى هذه القروض الأكثر خطورة بشكل حاد. وقد تضاعفت حصة مشتري المنازل الذين يستخدمون قروض إدارة التمويل المعززة أكثر من ثلاثة أضعاف على مدى السنوات الخمس الماضية، وفقًا لجمعية مصرفيي الرهن العقاري. في أسبوع واحد في شهر سبتمبر من هذا العام، استحوذت قروض التمويل العقاري المعززة على أكبر حصة _12.9% _ من إجمالي طلبات الرهن العقاري منذ عام 2008.

يأتي هذا الارتفاع في طلبات الرهن العقاري المعزز في الوقت الذي لا تزال فيه أزمة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في أمريكا بعيدة عن الحل. تستمر أسعار المنازل الوطنية في الارتفاع، وتحوم معدلات الرهن العقاري بين 6% و 7% لسنوات. في حين تعهدت إدارة ترامب بمعالجة القدرة على تحمل التكاليف بما في ذلك اقتراح الرهن العقاري لمدة 50 عامًا فإن الخيارات المحدودة لخفض المدفوعات الشهرية تدفع المزيد من مشتري المنازل نحو القروض التي توفر راحة فورية، حتى لو كانت تقدم المزيد من عدم اليقين في المستقبل.

بعد انتهاء الفترة التمهيدية التي تبلغ مدتها سبع سنوات، يمكن أن يرتفع قرض ميشرا بحد أقصى نقطتين مئويتين في المرة الأولى التي يتم فيها تعديل القرض. ومع ذلك، يمكن أن يرتفع في نهاية المطاف إلى خمس نقاط مئوية كحد أقصى، مما يعني أن معدل الرهن العقاري الخاص به قد يصل إلى 10.5%.

وقال: "يمكن أن يكون معدل الفائدة بعد فترة السبع سنوات مخيفًا". "نحن لا نريد أن نصل إلى تلك المنطقة."

يقول بعض الخبراء إن آليات إعادة التمويل العقاري اليوم تتضمن ضمانات تجعل الانهيار على غرار عام 2008 أقل احتمالاً. ومع ذلك، فإنهم يحذرون من أن المشترين يجب أن يتعاملوا بحذر مع هذه القروض ذات السعر المتغير.

إليك ما تحتاج إلى معرفته.

ما سبب هذا الارتفاع؟

قال أندرو ماركيز، نائب الرئيس الأول في شركة كروس كاونتري للرهن العقاري، وهي شركة إقراض في ليكسينغتون بولاية ماساتشوستس، إن الاهتمام المتجدد بآليات إعادة التمويل العقاري مدفوع جزئيًا بمراهنة المشترين على أن معدلات الرهن العقاري ستنخفض عن المستويات الحالية.

بعد رفع أسعار الفائدة بأسرع وتيرة في أكثر من 40 عامًا لمحاربة التضخم المتصاعد في عامي 2022 و 2023، قام الاحتياطي الفيدرالي الآن بعكس مساره، حيث خفض سعر الفائدة القياسي ثلاث مرات العام الماضي ومرتين حتى الآن هذا العام. ويتوقع العديد من الاقتصاديين أن يخفض الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة أكثر من ذلك في العام المقبل.

لا يحدد الاحتياطي الفيدرالي معدلات الرهن العقاري، ولكن تحركاته يمكن أن تؤثر عليها من خلال دفع عائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات صعودًا أو هبوطًا.

في الوقت الحالي، هناك مزيج من الأشخاص الذين يفكرون في قروض إدارة التمويل العقاري في الوقت الحالي، حسبما قال ماركيز.

وقال: "قد يكون السبب في ذلك هو أنهم سيبقون في منازلهم لمدة خمس إلى سبع سنوات فقط وقد ينتقلون". "هناك أيضًا أشخاص يعتقدون أن أسعار الفائدة ستنخفض وسيقومون بإعادة التمويل."

يقع ميشرا في المعسكر الثاني. فقد اختار خيار 7/6 ARM بسعر 5.5%، مما يعني أن الفترة التمهيدية تستمر لمدة سبع سنوات، وبعد ذلك يتم إعادة تعيين السعر كل ستة أشهر. هذا المعدل التمهيدي أقل بكثير من متوسط المعدل الثابت لمدة 30 عامًا، والذي بلغ 6.24% الأسبوع الماضي، وفقًا لفريدي ماك.

قال ميشرا إنه قام بالتسوق لدى ما لا يقل عن خمسة أو ستة مقرضين للحصول على أكثر معدلات الرهن العقاري تنافسية.

{{MEDIA}}

قال ميشرا إنه يعتقد أن السنتين أو الثلاث سنوات القادمة ستجلب على الأرجح معدلات رهن عقاري أقل.

وقال: "السيناريو الأسوأ هو أن لا تنخفض المعدلات ونضطر إلى تجاوز السنوات السبع." "ولكن في تلك المرحلة، سنظل نوفر 200 إلى 300 دولار شهريًا. وهذا سيضيف الكثير."

هل هناك حماية جديدة؟

بينما يمكن أن تؤدي قروض آلات التمويل المعززة إلى تحقيق وفورات قصيرة الأجل، إلا أن هناك خطر إعادة تعيين سعر الفائدة عندما تكون أسعار الفائدة أعلى.

كان هذا هو الحال في عام 2008، عندما لعبت القروض دورًا رئيسيًا في أزمة الرهن العقاري عالية المخاطر. كانت معايير الاكتتاب الأكثر تساهلاً تعني أن قروض إعادة التمويل المعزز كانت تُقدم للمقترضين ذوي الائتمان الضعيف الذين لم يتمكنوا في كثير من الأحيان من تحمل أقساط الرهن العقاري الشهرية بعد انتهاء فترة سعر الفائدة الثابت.

ارتفع العدد الإجمالي لقروض آلية التمويل المعززة بشكل ملحوظ من مستوى قياسي منخفض في عام 2022. ومع ذلك، فإنه لا يزال جزءًا بسيطًا مما كان عليه خلال فقاعة الإسكان في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، وفقًا لبيانات من شركة Intercontinental Exchange (ICE)، وهي شركة خدمات مالية.

في شهر سبتمبر من هذا العام، كان هناك حوالي 3 ملايين قرض سكني إجمالي قروض المنازل ذات السعر القابل للتعديل، وهو ما يمثل 5.4% من جميع القروض الأمريكية، وفقًا لشركة ICE. وقارن ذلك بشهر سبتمبر 2008، عندما كانت القروض العقارية ذات أسعار الفائدة القابلة للتعديل تمثل 26% من إجمالي القروض.

قال مارتن ساي، أستاذ التخطيط المالي الشخصي في جامعة ولاية كانساس الأمريكية، إن معايير التوثيق اليوم أكثر صرامة بكثير.

فالمقرضون مطالبون الآن بتقييم ما إذا كان المقترض قادرًا على تحمل تكلفة القرض بسعر فائدة أعلى ومعدل، وليس فقط السعر التمهيدي الأدنى. كما تضع القواعد الجديدة حدًا أقصى لمدى ارتفاع أو انخفاض سعر الفائدة خلال فترات التعديل.

كما أن قروض إعادة التمويل المعزز اليوم تحمل فترات ثابتة أولية أطول من سابقاتها. في أواخر التسعينيات وأوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، كانت المدفوعات غالبًا ما تكون ثابتة لفترة أولية تتراوح من سنة إلى ثلاث سنوات فقط، وفقًا للمعهد الحضري.

ومن بين ما يقرب من مليوني قرض من قروض إدارة التمويل المعززة التي تم إنشاؤها منذ عام 2020 ولا تزال نشطة، فإن 80% منها لها فترات ثابتة أولية لا تقل عن خمس سنوات، وثلثيها ثابت لمدة سبع سنوات على الأقل، وفقًا للمعهد.

ولكن، قال ساي إن الحصول على قرض بسعر فائدة ثابت على قرض بسعر فائدة ثابت ينطوي على بعض المخاطر.

وقال: "يجب على الناس أن يفهموا أن أنظف طريقة لاستخدام الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل هي إذا كنت تعرف أنك لن تبقى في مكان ما لأكثر من خمس إلى سبع سنوات، مهما كانت المدة الأولية". "بعد ذلك، فأنت تراهن على ذلك."

وأضاف: "لا يمكن لخبير اقتصادي أن يخبرك بما سيحدث مع أسعار الفائدة بعد سبع سنوات، لذلك لا أستطيع أن أتخيل أن الشخص العادي سيكون قادرًا على التنبؤ بدقة".