ارتفاع أسعار الفائدة يضع مالكي المنازل في مأزق

لم يكن جو داليساندرو يتوقع أن يبقى معدل الرهن العقاري الخاص به عند 6.99% لفترة طويلة جدًا عندما اشترى منزلًا جديدًا مع صديقته في الصيف الماضي في ميرتل بيتش بولاية كارولينا الجنوبية. كان يعتقد أنه سيعيد التمويل قريبًا.

لقد كان مخطئًا.

قال داليساندرو عن أسعار الفائدة: "لطالما اعتقدنا أنها ستنخفض، وبسرعة إلى حد ما". "لقد فاجأنا أنها لم تنخفض."

ظل متوسط معدلات الرهن العقاري في الولايات المتحدة يحوم فوق 6% لمدة ثلاث سنوات تقريبًا. ربما توقع العديد من الأمريكيين الذين اشتروا منازل في تلك الفترة انخفاض أسعار الفائدة وفرصة لإعادة التمويل الآن. ولكن حتى الآن، لم يأتِ الفرج فـ بالإضافة إلى التضخم الذي عزز أسعار إصلاح المنازل، أصبحت تكاليف ملكية المنازل أكثر مما توقعه الكثير من الناس.

داليساندرو هو واحد من ملايين الأمريكيين الذين ثبتوا سعر الفائدة على قروض المنازل فوق 6% في السنوات التي تلت رفع الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة بقوة من مستويات منخفضة للغاية لترويض التضخم بين عامي 2022 و2023.

وقد أدت تحركات الاحتياطي الفيدرالي إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري، التي تتبع عائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات، صعودًا.

ومنذ ذلك الحين، قام الاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة بشكل أبطأ مما توقعه بعض الاقتصاديين في البداية، مع استمرار التضخم فوق هدف البنك البالغ 2%.

واليوم، لا يزال متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا، وهو القرض العقاري الأكثر شيوعًا في أمريكا، عالقًا عند أقل من 7%. في حين أنه أقل اليوم مما كان عليه في الصيف الماضي عندما اشترى ديلساندرو منزله في ميرتل بيتش، إلا أن معدلات الرهن العقاري لا تزال أعلى مما كانت عليه في أي وقت بين عامي 2008 و2022.

تهدد سياسات التعريفة الجمركية الأخيرة للرئيس دونالد ترامب برفع التضخم مرة أخرى، مما يثير التساؤل حول مدى خفض الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة في المستقبل القريب.

يمكن أن يضيف ارتفاع معدل الرهن العقاري المئات، بل والآلاف، إلى المدفوعات الشهرية لمالك المنزل. بالنسبة إلى داليساندرو، البالغ من العمر 77 عامًا والمتقاعد، فإن ارتفاع مدفوعات الرهن العقاري يعني أنه اضطر إلى الحفاظ على ميزانية حذرة.

وقال: "نتمنى فقط لو كان لدينا المزيد من الدخل القابل للإنفاق".

"كان يجب أن أبقى مستأجراً

اشترت أنجيل شيد، وهي مديرة تسويق في لوس أنجلوس، منزلها المكون من غرفة نوم واحدة وحمام واحد في عام 2022، عندما بلغت المنافسة في سوق الإسكان ذروتها.

كانت المنازل المعروضة في السوق تتلقى عروضاً متعددة، وأحياناً كانت تتزايد بمئات الآلاف من الدولارات.

قدمت شيد عرضاً أعلى قليلاً من السعر المطلوب، واشترت منزلها في النهاية مقابل 915,000 دولار، بمعدل فائدة 5.99%.

في ذلك الوقت، نادرًا ما كانت منازل الأسرة الواحدة تُباع بأقل من مليون دولار في لوس أنجلوس، وكان منزل شيد يتطلب إصلاحات كبيرة، والتي قالت إنها تجاوزت الميزانية وسط ارتفاع التضخم في عام 2022.

قالت شيد: "اعتقدت أنني سأشتريه، وبعد ستة أشهر، كنت على الأرجح سأعيد تمويله". "لقد كنت متحمسة للغاية."

يقول العديد من المستشارين الماليين إن إعادة التمويل تستحق التكلفة إذا كان بإمكانك خفض سعر الفائدة بمقدار نقطة مئوية واحدة على الأقل. لكن شيد لم تعد تتوقع أن تنخفض أسعار الفائدة إلى أقل من 5% في أي وقت قريب.

وقالت: "لا أرى أي أمل في الأفق في هذه المرحلة". "سيطالب الناس الآن بالحصول على سعر فائدة 5.99%."

ومع ذلك، قالت شيد إنها تتساءل باستمرار عما إذا كانت قد اتخذت القرار الصحيح بشراء منزلها.

منذ أن اشترت شيد منزلها في عام 2022، انخفضت أسعار المنازل في جميع أنحاء البلاد. يُظهر ما يقرب من ثلث أكبر 100 سوق الآن انخفاضًا في الأسعار على أساس سنوي بنسبة نقطة مئوية كاملة على الأقل من أعلى مستوياتها الأخيرة، وفقًا لتحليل حديث من شركة الخدمات المالية Intercontinental Exchange.

قالت شيد: "أنا أنظر إلى مدفوعات شهرية مرتفعة جدًا، وسيستغرق الأمر بعض الوقت قبل أن أتمكن حتى من التفكير في البيع دون تكبد خسارة كبيرة". "ينتابني هذا الشعور بأنني محاصر."

وأضافت: "كان يجب أن أبقى مستأجرة فقط".

حتى بعض مالكي المنازل الذين حصلوا على قروض قبل الجائحة يشعرون بلسعة ارتفاع أسعار الفائدة.

لم يكن خيسوس هيرنانديز يتوقع أن ترتفع أسعار الفائدة بشكل حاد عندما حصل على قرض عقاري بسعر فائدة قابل للتعديل (ARM) لشراء منزله في توسون، أريزونا، في عام 2019.

على عكس الرهون العقارية ذات السعر الثابت الأكثر شيوعًا، يمكن أن تقدم قروض الرهن العقاري القابلة للتعديل تخفيفًا قصير الأجل في شكل مدفوعات أولية أقل. ولكنها تأتي مصحوبة بمشكلة: بعد فترة تمهيدية محددة، يتم تعديل سعر الفائدة بشكل دوري بناءً على ظروف السوق، ويمكن أن يرتفع بسرعة.

{{IMAGE}}

ازدادت شعبية هذه القروض في السنوات الأخيرة حيث يراهن بعض المشترين على أن الاحتياطي الفيدرالي سيخفض أسعار الفائدة في السنوات القليلة المقبلة، مما يمنحهم الوقت لإعادة التمويل قبل إعادة تعيين ARM. في الربع الأول من هذا العام، شكلت ARMs أكثر من ربع الرهون العقارية التقليدية الجديدة، وفقًا لـ تقرير صدر مؤخرًا عن بنك الاحتياطي الفيدرالي في فيلادلفيا، ارتفاعًا من 7.8% فقط في الربع الأول من عام 2021.

بالنسبة لهيرنانديز، ارتفعت مدفوعاته بعد انتهاء صلاحية المعدل التمهيدي البالغ 2%.

وقال: "كان سيرتفع إلى 6% أو 7%، وهو ما سيرفع مدفوعاتي بأكثر من ألف دولار شهريًا".

مع ارتفاع مدفوعاته وتراكم تكاليف إصلاح المنزل غير المتوقعة، لجأ هيرنانديز إلى البنك الذي وافق في النهاية على إعادة تمويل القرض بمعدل 4.35%.

إذا نظرنا إلى الوراء، قال هيرنانديز إنه يتمنى لو أنه اختار الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت، حتى لو كان ذلك يعني أن التكلفة الأولية كانت أعلى. وقال: "لقد عانيت من المتاعب مع السعر المتغير".