حرائق الأعشاب تكشف عن أزمة الإسكان في كولورادو
تسبب حريق مارشال في كولورادو في دمار هائل وتغيير جذري في المجتمع، حيث ارتفعت أسعار المنازل بشكل كبير بعد إعادة البناء. اكتشف كيف أثرت هذه الكارثة على السكان والقدرة على تحمل التكاليف في المنطقة. اقرأ المزيد على خَبَرَيْن.
الكوارث والأحوال الجوية القاسية وتأثيرها على السكن
إن حرائق الأعشاب ليست خارجة عن المألوف هنا في سفوح التلال الصحراوية المرتفعة، لذا لم تتفاجأ أليسون بيكيت كثيراً عندما أجبرها أحد الحرائق هي والسائقين الآخرين على الالتفاف.
لكن ما لفت انتباهها هو شدة النيران وحجمها الهائل. وتذكرت قائلةً: "كان طولها كطول منزل".
ولكن في هذا اليوم الثاني قبل الأخير من عام 2021، والذي كان يومًا آخر في سلسلة طويلة من الأيام الجافة غير الموسمية في المنطقة، هبت رياح عاتية بقوة الإعصار أسفل الجبل، وأدت إلى اشتعال تلك النيران في "عاصفة نارية في الضواحي"، وهي جحيم قاتل ومستعر سيؤدي في النهاية إلى التهام أكثر من 1000 منزل وفندق والعديد من الشركات الأخرى في المجتمعات المحلية جنوب شرق بولدر.
كان منزل بيكيت الذي قضى فيه ما يقرب من 30 عامًا من بينها.
تسبب حريق مارشال فاير في أضرار تزيد قيمتها عن ملياري دولار، مما يجعله أكثر حرائق الغابات تكلفة في كولورادو، وهي ولاية لطالما كافحت حرائق الغابات المدمرة التي طالما كافحت حرائق الغابات الأرجوانية في جبالها الشاهقة.
حرائق الغابات وارتفاع تكاليف السكن
في حين أن حرائق الواجهة البرية-الحضرية تمثل حصة صغيرة من الحرائق بشكل عام (على الرغم من أنها أصبحت شائعة بشكل متزايد)، إلا أن توابع حريق مارشال كانت مشابهة تمامًا لما نتج عن الكوارث الأخرى والأحداث المناخية القاسية: فهي لم تكشف فقط عن أوجه عدم المساواة القائمة - بل فاقمتها.
شاهد ايضاً: إذا خفض الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة هذا العام، فمن المحتمل أن يكون ذلك بسبب أخبار سيئة. إليك السبب
بعد مرور ثلاث سنوات، أعيد بناء المئات من تلك المنازل، وتضخمت معظمها من حيث الحجم والقيمة.
في عقار بيكيت السابق في لويزفيل يقبع الآن منزل ضعف حجم منزلها المتواضع نسبيًا المكون من ثلاثة طوابق: منزل مكون من ست غرف نوم وخمسة حمامات ومساحته 4,123 قدم مربع، بيع مقابل 1.45 مليون دولار في وقت سابق من هذا العام، كما تظهر سجلات العقارات في مقاطعة بولدر. هذا أعلى بنسبة 53% من متوسط سعر مبيعات المنازل البالغ 947,500 دولار خلال الـ 365 يوماً الماضية في لويزفيل، وفقاً لجون هاتش، سمسار عقارات في شركة Compass Boulder، نقلاً عن بيانات من IRES MLS و REcolorado.
وأشار إلى أنه في عام 2023، بلغ متوسط سعر مبيعات المنازل في لويزفيل 778,000 دولار.
أسباب ارتفاع تكاليف السكن في كولورادو
قال ديسيراي أندرسون كرو، الأستاذ بجامعة كولورادو دنفر الذي أجرى أبحاثًا في الأزمات والكوارث مثل حريق مارشال وجائحة كوفيد-19 وفيضانات 2013 في مقاطعة بولدر: "إنه نمط شائع جدًا نراه، وهو أن المنازل الآن أكبر أو أكثر فخامة". "لا يؤدي ذلك إلى تغيير طبيعة المجتمع فحسب، بل يغير أيضًا طبيعة المخزون السكني والقدرة على تحمل التكاليف. ويميل وجود الكثير من المنازل الفاخرة في مجتمع ما إلى رفع قيمة (وضرائب العقارات والتأمين) المنازل المحيطة بها، حتى لو لم تكن فاخرة."
إن ارتفاع تكاليف السكن في كولورادو أمر مألوف في كولورادو، وخاصة في مدينة بولدر وما حولها.
فمنذ سبعينيات القرن الماضي وحتى وقت قريب فقط، كانت المدينة الجامعية المثالية ومركز الأعمال الذي تم تزيينه بدرجة كبيرة بـ عشرات من جوائز "الأفضل"، قد فرضت قيودًا معادية للنمو أدت إلى ارتفاع القدرة على تحمل تكاليف المنازل بشكل كبير. وقد امتد السكان والركاب إلى المجتمعات المجاورة، (مثل لويزفيل وسوبيريور المتضررتين من الحرائق) التي استمرت هي الأخرى في النمو بشكل متزايد في المناطق المرغوبة من تلقاء نفسها وشهدت ارتفاع أسعار المنازل نتيجة لذلك.
بيكيت، وهو مدرس سابق في مدرسة حكومية ومدير استوديو فخار متقاعد ومدرب متقاعد، هو من بين قائمة طويلة من السكان القدامى الذين لم يتمكنوا - أو لم يستطيعوا - من العودة إلى منازلهم وإعادة البناء. وقد وجدت دراسة أجراها قسم التأمين في كولورادو أن 8% فقط من أصحاب المنازل المتضررة لديهم تغطية استبدال كاملة مضمونة.
شاهد ايضاً: تقول منظمة التعاون والتنمية الاقتصادية إن تعريفات ترامب تسببت في أضرار اقتصادية جسيمة وأعادت إشعال التضخم.
قالت "لم أكن أنتمي إلى هناك أبدًا". "بصفتي معلمة، لم يكن بإمكاني أبدًا أن أتحمل تكاليف العيش في ذلك الحي. لقد تصادف أنه من خلال زواجي وطلاقها وكل ذلك، انتهى بي الأمر مع الرهن العقاري."
في حالتها، كانت هي من بين 19 آخرين على الأقل باعوا عقاراتهم بأقل من 375,000 دولار (مبالغ غالبًا ما تكون أقل من قيم شرائها الأصلية)، وفقًا لمراجعة CNN لسجلات العقارات. ثم قام المشتري، شركة هومباوند تكنولوجيز ومقرها كاليفورنيا، ببناء مبانٍ جديدة أكبر بكثير والتي تباع بما يزيد عن 1.4 مليون دولار.
لم يرد مسؤولو هومباوند على العديد من رسائل البريد الإلكتروني والمكالمات من CNN.
لم تكن بيكيت غير مؤمَّن عليها ولكنها قالت إن المبلغ الكامل الذي دفعته لم يكن كافياً لإعادة بناء نفس المنزل في نفس المكان. المبلغ الذي كانت مؤمّنة عليه كان سيسمح لها ببناء منزل أقل من نصف مساحة المنزل الذي كانت تملكه من قبل والذي تبلغ مساحته 2100 قدم مربع.
قالت عن المنازل التي بُنيت في الحي الذي تقطنه بعد الحريق: "لقد تحول الأمر إلى ساحة مفتوحة للجميع". "إنها مكونة من ثلاثة وأربعة طوابق؛ هل يمكنك أن تتخيل منزلي الصغير الذي تبلغ مساحته 1000 قدم مربع (أعيد بناؤه) في وسط ذلك؟ أنا لا أنتمي إلى هناك."
انتقلت بيكيت منذ ذلك الحين إلى جنوب كولورادو، حيث تمتلك الآن منزلاً (واستوديو صغير لصناعة الفخار) على قطعة أرض صغيرة.
تأثير الكوارث على سوق الإسكان
قالت: "عليك فقط أن تتحرك، عليك فقط أن تستمر في المضي قدمًا".
لقد أصبح السكن غير ميسور التكلفة بشكل متزايد في جميع أنحاء الولايات المتحدة، حيث أدت الجائحة وما تلاها من انفجار التضخم إلى تفاقم المشكلة. ولكن جوهر المشكلة يكمن في العرض والطلب الذي ازدادت حدته منذ الأزمة المالية في عام 2008: لا يوجد ما يكفي من المنازل المتاحة للشراء.
وقال كرو، الأستاذ بجامعة كولورادو دنفر، إنه عندما تقع الكارثة، يمكن أن يتعمق هذا العجز وتتسع الفوارق المستمرة.
وقد لعبت عملية التعافي من الكوارث دورًا كبيرًا في تشكيل شركة Homebound، التي تأسست بعد حريق توبس فاير 2017 في كاليفورنيا مع فرضية استخدام التكنولوجيا للعمل مع أصحاب المنازل المتضررة لتسريع عملية التصاريح والبناء واختصار الروتين الكثيف والروتين بعد وقوع الكارثة لإعادة المزيد من المنازل إلى السوق بسرعة.
ومنذ ذلك الحين توسعت شركة Homebound في شراء وبيع العقارات في ولايات مثل كاليفورنيا وكولورادو وفلوريدا وتكساس.
"إذا قمت بإعادة بناء منزلك ولكن لم يقم أحد من حولك بإعادة بناء منزلك فإن منطقتك ستكون أسوأ حالاً"، كما قالت نيكول بيشيت المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Homebound لـ CBS Colorado في عام 2022. "إذا تمكنا من المساعدة في تسريع إعادة بناء المجتمع بأكمله، فهذا لا يعني فقط أن المجتمع سيعود بشكل أسرع، ولكن أيضًا كلما زاد حجم البناء الذي نقوم ببنائه في وقت معين، كلما كان بإمكاننا الحصول على أسعار أفضل لأصحاب المنازل الذين نبني معهم. لذا، فإن ذلك يعود بالنفع على الجميع."
قال كرو إنه في حين أن عمليات البناء الجديدة يمكن أن تكون انعكاساً لارتفاع التكاليف الموجودة اليوم بالإضافة إلى طلب السوق، إلا أنها تؤكد أيضاً كيف يمكن للكوارث غير المتوقعة أن تغير طابع المناطق في وقت قصير.
وقال كرو: "في أعقاب الكوارث - وقد رأينا ذلك في فيضانات (2013) - عندما يواجه المجتمع المحلي محادثة حول كيفية استبدال المساكن التي فُقدت، غالبًا ما تبدأ في رؤية محادثات تشبه "ليس في فنائي الخلفي" عندما يتعلق الأمر بالإسكان الميسور التكلفة في المجتمعات المحلية".
بالإضافة إلى ذلك، عندما تفقد منطقة ما مخزونها من المساكن فجأة، فإن ذلك يضع ضغطًا اقتصاديًا إضافيًا على المجتمعات المحلية والمحيطة لاستيعاب السكان النازحين، مما يؤدي إلى زيادة الإيجارات وتكاليف السكن الأخرى، على حد قولها.
وقد أظهرت الدراسات الحديثة للمجتمعات المتضررة من الأعاصير في فلوريدا ولويزيانا أن العواصف أدت في نهاية المطاف إلى تسريع عملية التحسين.
التحديات التي تواجه المستأجرين بعد الكوارث
كان أحد الآثار السلبية الفورية لحريق مارشال هو التلاعب الكبير في الأسعار، مما زاد من تفاقم المشكلات بالنسبة للمستأجرين المتضررين مثل كريستينا آيزرت.
شاهد ايضاً: الأمريكيون على وشك إنفاق مبلغ قدره 39 مليار دولار على التسوق للعودة إلى المدرسة هذا العام
كانت إيزرت، وهي أم عزباء، قد عادت مؤخرًا إلى كولورادو بعد فترة قصيرة في تكساس. وقد وجدت هي واثنين من أولادها الثلاثة (أحدهما كان قد التحق بالجامعة بالفعل) منزلًا لعائلة واحدة للإيجار في حي ساجامور في سوبيريور. كان موقع العقار، بالقرب من المتنزهات والممرات، مثاليًا عندما ضربت الجائحة ووفرت فرصًا آمنة وآمنة وذات مناظر خلابة لابن آيزرت الأصغر، المصاب بمتلازمة داون، للتواجد في الهواء الطلق.
كما أنه كان بمثابة قاعدة منزلية لإيزرت، الأستاذ المساعد في جامعة كولورادو، الذي كان يأمل في الحصول على المزيد من ساعات العمل والأعمال التعاقدية الأخرى لتكوين مدخرات كافية ليتمكن من امتلاك منزل مرة أخرى.
في 30 ديسمبر 2021، كانت آيزرت وأبناؤها المراهقون قد غادرت للتو المنزل من أجل موعد لقص الشعر، لكنها عادت أدراجها عندما رأت ألسنة اللهب في مكان قريب. قادت سيارتها متجاوزةً حواجز الطوارئ التي كانت توضع في مكانها ونجحت في إنقاذ كلبيهما من منزل سيصبح بعد قليل خسارة كاملة.
وبينما كانت إيزرت وأبناؤها يتخطون الصدمة الفورية وفقدان ممتلكاتهم وذكرياتهم من حياتهم، أصبح البحث عن سكن مستقر أمراً في غاية الصعوبة. فقد ارتفعت الإيجارات المطلوبة إلى أكثر من 5000 دولار أمريكي - أي أكثر من ضعف متوسط الإيجارات في المنطقة.
وقالت: "لقد انفجرت الإيجارات على الفور؛ لقد كانت مأساة فوق كل المآسي الأخرى".
بعد التنقل بين عدة شقق، اشترت آيزرت قبل بضعة أسابيع منزلاً صغيراً في شمال المقاطعة. لكنها قالت إن الأمر استغرق بعض الجهد والكثير من الحفر للخروج منه.
"لم يكن تمويل الكوارث متاحًا حقًا للمستأجرين، وربما خسرت ما قيمته 100,000 دولار أمريكي. وعلاوة على كل ذلك، تشعر أن لديك قوة شرائية أقل بطرق متعددة: هناك عقارات أقل (معروضة للبيع)، والتأمين أعلى بكثير، وهناك مساكن جديدة، لكنها أغلى بكثير من المنازل التي كانت ستصبح معروضة للبيع قبل الحريق."
"كل هذه الأمور تتلاقى نوعاً ما."
المستأجرون محرومون بشكل خاص
بالإضافة إلى التلاعب في الأسعار - الذي دفع إلى تغيير قانون ما بعد الحريق في كولورادو - تترك الكوارث آثارًا طويلة الأمد على المستأجرين، كما قالت كيلسي بيست، الأستاذة المساعدة في جامعة ولاية أوهايو.
ركزت أبحاث بيست على كيفية تفاعل الأخطار الطبيعية وتغير المناخ مع أوجه عدم المساواة القائمة وكيف أن المستأجرين محرومون بشكل خاص. كانت المؤلفة الرئيسية في دراسة 2023 في مجلة Risk Analysis التي وجدت أن أسعار الإيجارات ارتفعت في السنوات التي أعقبت الإعصار في المناطق الساحلية الشرقية للولايات المتحدة.
شاهد ايضاً: هناك مزيد من الأخبار السيئة للراغبين في شراء المنازل: الأسعار تحطمت مجدداً لتبلغ مستوى قياسي جديد
قالت بيست لشبكة CNN عن البحث، الذي درس بيانات كوارث الأعاصير على مستوى المقاطعات في 19 ولاية ساحلية في الفترة من 2008 إلى 2019: "الأعاصير الأكثر شدة، وسرعة الرياح الأعلى، تتوافق مع زيادات أعلى بكثير في الإيجارات في السنوات التي أعقبت العاصفة".
وقالت إن جزءًا من هذه الزيادات ينبع من الخسارة الفورية في العرض؛ ومع ذلك، فإنها تعكس أيضًا التأخيرات والتحديات التي تواجه إعادة بناء وتشييد وحدات متعددة الأسر بعد الكوارث. وأضافت أنه بالإضافة إلى ذلك، تتأثر الأوضاع المالية للمستأجرين - الذين عادةً ما يكونون عادةً من أكثر الفئات ضعفًا من الناحية الاقتصادية - بشكل سلبي لأن المساعدة في حالات الكوارث السكنية تفضل عمومًا أصحاب المنازل.
وقالت: "تشير بعض النتائج التي توصلنا إليها إلى أنه ينبغي أن يكون هناك المزيد من المساعدات المستهدفة - فيدراليًا ومحليًا - بعد العاصفة للمستأجرين ولإصلاح وإعادة بناء المنازل المستأجرة التي تميل إلى أن يتم إصلاحها بعد إصلاح المنازل الخاصة".
وأشارت بيست إلى أن بحثًا منفصلًا قيد المراجعة يُظهر كيف يمكن أن تساهم الأعاصير في زيادة عمليات الإخلاء، واقترحت بيست أن وقف الإخلاء بعد العاصفة قد يكون مفيدًا في مساعدة السكان المتضررين.
فيما يتعلق بمعالجة القدرة على تحمل التكاليف على نطاق أوسع بعد الكارثة، استكشفت بعض المجتمعات أفكارًا مثل صناديق الأراضي المجتمعية، تخفيف قواعد الإيجار، وضمان وصول التمويل في حالات الكوارث إلى من هم في أمس الحاجة إليه، وإجراء الاستعدادات للتعافي من الكوارث، كما كتبت شانون فان زاندت، الأستاذة في جامعة تكساس إيه آند إم التي أجرت أبحاثًا حول كيفية تأثير الكوارث على القدرة على تحمل تكاليف السكن، في تعليق عام 2022.
في أعقاب فيضان عام 2013 في مقاطعة بولدر - وهو فيضان استمر أسبوعًا كاملًا وأدى إلى حدث استمر 100 عام - أنشأت الولاية مكتب كولورادو للمرونة الذي يعمل عن كثب مع المجتمعات المحلية لفهم المخاطر (الاقتصادية والمناخية وغيرها) والاستعداد للكوارث المحتملة.
منذ حريق مارشال، سنّت كولورادو أيضًا العديد من القوانين المتعلقة بالكوارث لمعالجة قضايا مثل ثغرات التأمين (حيث إن 92% من السكان المتضررين كانوا غير مؤمنين تأمينًا كافيًا)؛ وتكاليف إعادة البناء؛ وظروف المعيشة الآمنة.
الحاجة إلى "غرزة في الوقت المناسب"
لسوء الحظ، يمكن للحظة واحدة مفاجئة أن تعصف بحياة الشخص وقدرته على امتلاك منزل لسنوات.
لقد مرّ أكثر من عقد من الزمن منذ أن مزق سيل من المياه الموحلة منزل سارة جين رومانو الجبلي إلى نصفين بينما كانت تعد شرائح لحم الخنزير والبيض والبطاطا الحلوة في المطبخ بينما كانت تلف ابنتها البالغة من العمر 9 أشهر.
وبينما نجت هي وابنتها وزوجها في ذلك الوقت بحياتهم من الفيضان المدمر الذي وقع في سبتمبر 2013 في مقاطعة بولدر، كانت السنوات التي تلت ذلك سنوات موحلة وقذرة. فمن الناحية المالية، كانت رومانو عالقة في فترة احتجاز غامضة مع شركة التأمين الخاصة بها والمنظمين في الولاية والمقاطعة.
وقالت: "لقد كان كابوساً مرعباً، فأنت تحبس أنفاسك وتأمل أن يسميه المهندس تدفقاً طينياً بدلاً من انهيار أرضي، لأنه إذا تم اعتباره انهياراً أرضياً، فلن تحصل على أي أموال".
وعلى الرغم من أن الأرض كانت محكومًا عليها، إلا أنه من أجل الحصول على تعويضات التأمين، كان عليهم أن يحفروا أنقاض المنزل لتحديد ما إذا كانت الأساسات صلبة بما يكفي لإعادة البناء، على حد قولها. استمر هذا التلاعب (ومدفوعات الرهن العقاري على العقار المدمر) لمدة عامين.
وقالت: "أعتقد أن سياسة الحكومة يجب أن تسن معيارًا للحكومات المحلية والوطنية لتتمكن من إبطال أي سياسة تأمين عقابية وغير مجدية تتطلب من أصحاب المنازل الانخراط في عمليات مكلفة وطويلة لتقييم مواقعهم بمجرد إدانة الأرض". "يتعين على الناس أن يحجزوا على المنازل التي دُمرت أو يستمروا في دفع الرهن العقاري كما فعلنا نحن في عقار مدان من أجل استعادة قيمة منازلهم."
ثم كان هناك العديد من الخسائر التي تجاوزت المال: أفراد المجتمع الذين ساعدوها في رعاية الأطفال أو رعاية الحيوانات الأليفة؛ والصداقات والدعم العاطفي؛ وزواجها.
قالت عن طلاقها: "لم ننجح في ذلك". "والعديد من العائلات التي كانت في مثل هذا الوضع لم تنجح."
وبعد مرور أحد عشر عامًا، تعترف رومانو بأنها "لم تصرف فلسًا واحدًا في التقاعد منذ الطوفان"، إلا أنها أخيرًا أصبحت أكثر استقرارًا. بعد أن عملت ستة أيام في الأسبوع، وجمعت ما تبقى لديها من مدخرات واقترضت بعض الأموال من والديها، اشترت شقة صغيرة من الطابق الأول في بولدر كانيون لها ولابنتها.
قالت: "يجب أن تكون هناك حماية على المستوى الوطني وبرنامج رواتب لتخفيف بعض هذه الضغوطات الكارثية"، مضيفةً أن ذلك بدوره يمكن أن يساعد في تخفيف الأعباء على تكاليف الرعاية الصحية والشركات والبرامج الاجتماعية.
"ليس هناك من يحتاج إلى غرزة في الوقت المناسب أكثر من أولئك الذين مزقت الكارثة نسيج حياتهم."
أخبار ذات صلة
لم يكن من الصعب على الأمريكيين العثور على عمل منذ عام 2021 كما هو الحال الآن
تتقلص فرص العمل مع تزايد حالة عدم اليقين الاقتصادي
فوضى التعريفات الجمركية لترامب تخلق فرصة ذهبية للمستشارين الماليين
