مأزق ترامب في سوق الإسكان

بينما يستعد الرئيس المنتخب دونالد ترامب لتولي مهام منصبه هذا الشهر، فإنه يواجه سوق إسكان مختلف تمامًا عما كان عليه في فترة ولايته الأولى.

فقد كان الانخفاض الحاد في القدرة على تحمل تكاليف المنازل على مدى السنوات الأربع الماضية مؤلمًا للعديد من الأمريكيين، وقد فاز ترامب بمنصبه كرئيس للولايات المتحدة الأمريكية جزئيًا على خلفية عدم الرضا عن الاقتصاد.

والآن، يواجه ترامب، وهو مطور عقاري ملياردير نفسه، معضلة الإسكان: معدلات الرهن العقاري لا تنخفض، ومن المتوقع أن تستمر أسعار المنازل في الارتفاع خلال السنوات القليلة المقبلة. ويقدّر العديد من الاقتصاديين أن سوق الإسكان هذا العام لن يختلف عن سوق الإسكان المتجمد في مكانه في السنوات القليلة الماضية. في الوقت نفسه، من المحتمل أن تؤدي العديد من سياسات ترامب المقترحة، بما في ذلك التعريفات الجمركية وعمليات الترحيل الجماعي، إلى تفاقم مشاكل القدرة على تحمل تكاليف المنازل في أمريكا.

كان المعدل القياسي للرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا، وهو الخيار الأكثر شيوعًا لقرض السكن، أقل بقليل من 2.8% عندما غادر ترامب منصبه في يناير 2021 خلال فترة الجائحة. في الأسبوع الماضي، كان 6.91%. هذا يعني أن الأشخاص الذين يقترضون المال لشراء منزل يجب أن يدفعوا الآن مئات، أو حتى آلاف، أكثر شهريًا مما لو كانوا قد اشتروا منزلًا بالسعر نفسه قبل أربع سنوات.

كما ارتفعت أسعار المنازل بشكل كبير منذ ذلك الحين. فمنذ يناير 2021 وحتى أكتوبر 2024، وهي أحدث البيانات المتاحة، قفزت أسعار المنازل الوطنية بنسبة 37%، وفقًا لمؤشر S&P CoreLogic Case-Shiller لأسعار المنازل.

وقال جيم باروت، الزميل غير المقيم في المعهد الحضري وكبير المستشارين السابق في المجلس الاقتصادي الوطني: "لا أرى سببًا كبيرًا لتحسن سوق الإسكان هذا العام".

وعود ترامب في مجال الإسكان

لم يشارك ترامب خطة سياسة رسمية في حملته الانتخابية تهدف إلى تحسين القدرة على تحمل تكاليف الإسكان، لكن تايلور روجرز، المتحدث باسم المرحلة الانتقالية لترامب-فانس قال في بيان له إن ترامب سينهي أزمة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان خلال فترة ولايته المقبلة.

وقال روجرز: "سيفي الرئيس ترامب بوعده بجعل الإسكان ميسور التكلفة مرة أخرى من خلال هزيمة التضخم التاريخي وخفض معدل الرهن العقاري". "سيحظر الرئيس ترامب قروض الرهن العقاري للمهاجرين غير الشرعيين الذين يرفعون أسعار المساكن، وسيقضي على اللوائح الفيدرالية التي ترفع تكاليف الإسكان، وسيفتح أجزاء من الأراضي الفيدرالية بضرائب منخفضة للغاية ولوائح لبناء المساكن على نطاق واسع. وستنخفض تكلفة المنازل الجديدة إلى النصف، وسينهي الرئيس ترامب أزمة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان."

وكثيراً ما ناقش ترامب كيف أن اللوائح التنظيمية أضافت تكاليف مرهقة لمشاريعه التطويرية العقارية. خلال حملته الانتخابية، وعد بخفض اللوائح التنظيمية لبناة المنازل، والتي يمكن أن تضيف إلى قائمة أسعار المنازل الجديدة. وقد وجدت دراسة أجرتها الرابطة الوطنية لبناة المنازل في عام 2021 (https://www.nahb.org/-/media/NAHB/news-and-economics/docs/housing-economics-plus/special-studies/2021/special-study-government-regulation-in-the-price-of-a-new-home-may-2021.pdf) أن اللوائح التنظيمية تمثل 93,870 دولارًا من السعر النهائي للمنزل الجديد النموذجي. في ذلك الوقت، كان متوسط سعر المنزل 394,300 دولار. اعتبارًا من نوفمبر، بلغ 484,000 دولار، وفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي.

ومع ذلك، فإن العديد من هذه اللوائح هي نتيجة للقوانين المحلية، وهو أمر وعد ترامب بعدم التدخل فيه خلال فترة ولايته الأولى. في مقال افتتاحي في عام 2020 في صحيفة وول ستريت جورنال، تعهد ترامب ووزير الإسكان والتنمية الحضرية آنذاك بن كارسون "بحماية ضواحي أمريكا"، ودعم قوانين تقسيم المناطق المحلية للأسرة الواحدة، والتي يقول النقاد إنها غالبًا ما تمنع بناء منازل جديدة بأسعار معقولة.

ترجع مشاكل الإسكان في أمريكا جزئياً إلى سنوات من نقص البناء المزمن بعد أزمة الإسكان في عام 2008 وحملة رفع أسعار الفائدة التي قام بها الاحتياطي الفيدرالي مؤخراً لترويض نوبة تاريخية من التضخم. وتخاطر العديد من مقترحات ترامب السياسية بتعميق تلك المشاكل.

تأثير عمليات الترحيل والتعريفات الجمركية

قال باروت: "الكثير مما قاله ترامب يشير إلى اتجاهات خاطئة فيما يتعلق بأسعار المنازل".

وأشار باروت إلى تعهد ترامب بالترحيل الجماعي، الأمر الذي قد يعيق بناء المنازل.

وفي حين أن تدفق المهاجرين يمكن أن يزيد من الطلب على المساكن في المناطق التي تعاني بالفعل من ندرة المساكن، مما قد يزيد من المنافسة على المنازل، إلا أنه يساعد أيضًا على زيادة المعروض من المنازل، نظرًا للدور الكبير الذي يلعبه المهاجرون غير الموثقين في صناعة البناء في الولايات المتحدة.

وتهدد بعض مقترحات ترامب الأخرى المتعلقة بالسياسات برفع تكلفة شراء منزل أيضًا.

وقال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين: "إن المحرك الكبير في القدرة على تحمل التكاليف هو في الحقيقة معدلات الرهن العقاري". "إذا ارتفع معدل الرهن العقاري من 7% اليوم، إلى ما يقرب من 6% أو أقل، فإن ذلك سيحدث فرقًا كبيرًا في القدرة على تحمل التكاليف."

على الرغم من وعد ترامب الانتقالي بتخفيض أسعار الفائدة، إلا أن معدلات الرهن العقاري تتبع سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، والتي يتم تداولها جزئيًا على أساس تصور إلى أين سيذهب التضخم في المستقبل. قد يؤدي تهديد ترامب بفرض رسوم جمركية واسعة النطاق، والذي يحذر بعض الاقتصاديين من أنه قد يؤدي إلى إعادة إشعال التضخم، إلى إبقاء أسعار الفائدة، وبالتالي أسعار الرهن العقاري، مرتفعة.

ومن شأن ارتفاع أسعار الفائدة أن يضر أيضًا بقدرة بناة المنازل على زيادة بناء المنازل الجديدة.

حاولت إدارة ترامب الأولى - وفشلت - في خصخصة فاني ماي وفريدي ماك، عملاقي الإقراض اللذين يضمنان 70% من الرهون العقارية في أمريكا. وقال يون إنه إذا جدد تلك المحاولة، فقد يتسبب ذلك أيضًا في ارتفاع معدلات الرهن العقاري.

هل تتراجع ضغوط سوق الإسكان؟

كتب محلل السياسة المالية في كوين جاريت سيبرغ في مذكرة للعملاء الشهر الماضي أن العمل على إيجاد حل لأزمة الإسكان في أمريكا قد يكون قضية ملحة للناخبين في الانتخابات المقبلة.

وكتب سيبرغ قائلاً: "وجهة نظرنا هي أن الحزب الجمهوري سيحتاج إلى معالجة تضخم الإسكان على مستوى الدخول من أجل الفوز في الانتخابات المقبلة". "نحن نعتقد أن تضخم الإسكان على مستوى الدخول يفتح الباب أمام الديمقراطيين للتفوق في انتخابات التجديد النصفي ويمنحهم ميزة في الانتخابات الرئاسية لعام 2028. من وجهة نظرنا، يُقدر الجمهوريون هذه المخاطرة. ولهذا السبب نتوقع حدوث ذلك."

ومع ذلك، يعتقد يون من NAR أن بعض الضغوطات الحالية على سوق الإسكان في أمريكا قد تبدأ في التخفيف من تلقاء نفسها.

فالمنازل تجلس في السوق لفترة أطول، مما يعني أن تخفيضات أكثر حدة في الأسعار قد تلوح في الأفق قريبًا - وقد ارتفعت مبيعات المنازل المعلقة ارتفعت للشهر الرابع على التوالي في ديسمبر، وفقًا لبيانات NAR. بدأ العديد من صائدي المنازل في تقبل فكرة أن معدلات الرهن العقاري حول 6٪ من المرجح أن تبقى هنا لتبقى، وتوقفوا عن تأخير خططهم لشراء المنازل.

وقال يون: "أعتقد أن النقطة المنخفضة في مبيعات المنازل قد انتهت إلى حد كبير في عام 2024". "سيتمكن المزيد من الأشخاص من النجاح في الشراء وسيتمكن المزيد من الأشخاص من الدخول إلى السوق لإدراج عقاراتهم. أعتقد أنه سيكون هناك المزيد من الحركة في سوق الإسكان هذا العام."