أزمة الإسكان في أمريكا وتأثير خفض الفائدة

تأثير تخفيضات الفائدة على سوق الإسكان الأمريكي

على مدى العامين الماضيين، نجح الاقتصاد الأميركي في استئصال التضخم من كل قطاع تقريبا ــ باستثناء سوق الإسكان، التي لا تزال مشلولة بسبب ارتفاع الأسعار وانخفاض العرض بشكل مزمن.

فهم أزمة القدرة على تحمل تكاليف المنازل

ولكن الإجراء الذي يمكن أن يساعد في حل أزمة القدرة على تحمل تكاليف المنازل في أمريكا قد يجعلها أسوأ. لفهم السبب، دعونا نلقي نظرة على كيفية وصولنا إلى هنا.

اختلال التوازن بين العرض والطلب في السوق

يكمن جوهر لغز الإسكان في اختلال التوازن بين العرض والطلب. إنها القاعدة الاقتصادية 101: هناك المزيد من الأشخاص المستعدين للشراء أكثر من المنازل المعروضة للبيع. كان هذا صحيحًا حتى قبل أن تأتي الجائحة وترفع الطلب إلى أعلى مستوياته. فقد أصبح السوق غير قابل للاختراق بعد أن ارتفعت معدلات الرهن العقاري من أدنى مستوياتها التاريخية في عام 2020 إلى أعلى مستوياتها منذ جيل كامل العام الماضي.

توقعات خفض أسعار الفائدة وتأثيرها

عندما يبدأ مجلس الاحتياطي الفيدرالي (بشكل شبه مؤكد) في خفض أسعار الفائدة يوم الأربعاء، فمن المفترض، من الناحية النظرية، أن يهز السوق.

ولكن الكثير يعتمد على مدى قوة تحرك البنك المركزي لخفض تكاليف الاقتراض في جميع المجالات.

الآثار المحتملة على أصحاب المنازل

ومن شأن خفض أسعار الفائدة بمقدار نصف نقطة مئوية - وهو أمر يبدو مستبعدًا، ولكنه ليس مستبعدًا - أن يرسل إشارة إلى السوق بأن الاحتياطي الفيدرالي جاد في عكس تأثير "الانغلاق" الذي يجعل أصحاب المنازل الذين لديهم قروض عقارية منخفضة الفائدة يترددون في البيع في بيئة ذات أسعار فائدة مرتفعة.

إذا عكس بنك الاحتياطي الفيدرالي مساره بنفس القوة التي رفع بها أسعار الفائدة، فإن تكاليف التمويل ستنخفض، مما سيؤدي إلى تدفق المخزون من المنازل القائمة وتخفيف بعض الحرارة عن الأسعار.

"يقول دانيال ألبرت، الشريك الإداري في شركة ويستوود كابيتال: "على الرغم من أن الأمر يبدو غير بديهي، إلا أن هذا سيكون جيدًا للغاية في دورة ما بعد الجائحة هذه. كما أن خفض تكاليف المساكن التي يشغلها المالكون يؤدي أيضًا إلى إخراج الناس من سوق الإيجارات، وهذا بدوره يخفض الإيجارات - وهو ما يسميه ألبرت "سيناريو المعتدل".

التيسير التدريجي وتأثيره على السوق

لكن التيسير الأبطأ والأكثر تدرجاً قد لا يفعل الكثير لتحفيز الملاك، وخاصة أولئك الذين حصلوا على تلك الرهون العقارية التي تعود إلى أوائل عهد الوباء والتي تقل عن 3%، على الانتقال. هذا صحيح بشكل خاص عندما تظل أسعار المنازل الأمريكية عند مستوى قياسي مرتفع.

وهذا جزء من مشكلة العرض.

دور الاحتياطي الفيدرالي في تحسين العرض

لا يمكن لمجلس الاحتياطي الفيدرالي بناء المنازل، ولكن يمكنه - من خلال التأثير غير المباشر على معدلات الرهن العقاري من خلال سعر الفائدة القياسي - جعل احتمالية البيع أكثر جاذبية لأصحاب المنازل. بالفعل، أدى ترقب السوق لخفض سعر الفائدة في اجتماع الاحتياطي الفيدرالي في سبتمبر إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى 6.2% الأسبوع الماضي، من 6.7% في بداية أغسطس.

"يقول داريل فيرويذر، كبير الاقتصاديين في ريدفين: "إذا اتخذ الاحتياطي الفيدرالي منحى أكثر تشاؤمًا، أعتقد أننا قد نصل إلى حوالي 6%. "وأعتقد أننا إذا انخفضنا حتى إلى 5.9%، فسيكون ذلك مؤثرًا حقًا من الناحية النفسية على سوق الإسكان. لا أعتقد أن ذلك سيعيدنا إلى المخزون الموجود قبل الجائحة. ولكن يمكن أن يُبعد الكثير من الناس عن السياج."

مطالب المشترين وتأثيرات الفائدة المنخفضة

وفي الوقت نفسه، يطالب مشترو المنازل المحتملون - والأشخاص الذين اشتروا منزلًا في العامين الماضيين - بأي تخفيف يمكن أن يحصلوا عليه. وبطبيعة الحال، فإن متوسط معدل الرهن العقاري الحالي البالغ 6.2% أفضل بالطبع من متوسط معدل الرهن العقاري الذي بلغ 7.8% في العام الماضي - وهو فرق يمكن أن يُترجم إلى مئات الدولارات في المدفوعات الشهرية.

العواقب غير المتوقعة لتخفيضات الفائدة

كل ذلك يقودنا إلى العواقب المحتملة غير المقصودة لإجراءات الاحتياطي الفيدرالي هذا الأسبوع، وللأشهر العديدة القادمة. من خلال حل جانب الطلب من المعادلة دون حل مشكلة العرض، قد ينتهي الأمر بالاحتياطي الفيدرالي إلى تفاقم مشكلة القدرة على تحمل تكاليف المنازل التي يهدف إلى حلها.

تحديات السوق نتيجة انخفاض معدلات الرهن العقاري

وكما كتبت زميلتي سامانثا ديلويا هذا الأسبوع، فإن انخفاض معدلات الرهن العقاري قد يكون سيفًا ذا حدين.

قال جريج ماكبرايد، كبير المحللين الماليين في بنك رايت: "إنها واحدة من تلك الأشياء التي يجب أن تكون حذرًا مما تتمناه". "قد يؤدي المزيد من الانخفاض في معدلات الرهن العقاري إلى زيادة الطلب الذي يجعل من الصعب شراء منزل بالفعل."