تحديات سوق الإسكان في أمريكا لعام 2025

توقعات سوق الإسكان في عام 2025

هذا العام، تعمق ركود الإسكان في أمريكا الذي حدث مرة واحدة في كل جيل - ولكن قد لا يشهد عام 2025 تحسنًا كبيرًا. قد يكون ذلك خبرًا غير مرحب به لأولئك الذين تم تسعيرهم خارج ملكية المنازل على مدى السنوات القليلة الماضية.

قال سكايلر أولسن، كبير الاقتصاديين في Zillow: "نحن قادمون إلى عام 2025 بشعور قوي من الديجافو". "أعتقد أن صعوبات العام المقبل ستكون مشابهة إلى حد كبير لصعوبات العام الماضي."

في عام 2024، كان الأمريكيون الذين اشتروا منازل أكبر سنًا وأكثر ثراءً من أي وقت مضى. وذلك لأن شراء منزل أصبح أكثر صعوبة وسط نقص الخيارات المتاحة بأسعار معقولة. بلغ متوسط سعر مبيعات المنازل القائمة 406,100 دولار أمريكي في نوفمبر/تشرين الثاني، وهو الشهر السابع عشر على التوالي الذي يشهد زيادة في الأسعار على أساس سنوي، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. في نوفمبر 2019، قبل تفشي جائحة كوفيد-19، كان متوسط سعر المبيعات 274,000 دولار، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. القفزة الكبيرة في أسعار المنازل جعلت أصحاب المنازل أكثر ثراءً على الورق.

وفي الوقت نفسه، ارتفعت الإيجارات أيضًا، مما جعل من الصعب على المستأجرين توفير المال من أجل دفع دفعة أولى. ما يقرب من نصف المستأجرين يدفعون أكثر من 30% من دخلهم لتغطية تكاليف السكن، وفقًا لمكتب الإحصاء الأمريكي. كما وصل التشرد إلى مستوى قياسي في عام 2024، مدفوعًا جزئيًا بنقص المساكن الميسورة التكلفة، وفقًا لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية.

واجه أصحاب المنازل ضغوطًا مالية خاصة بهم هذا العام. فقد شهد أولئك الذين يعيشون في المناطق المعرضة للكوارث الطبيعية ارتفاعًا كبيرًا في أقساط التأمين على منازلهم، وتسبب التضخم في ارتفاع تكلفة إصلاح المنازل.

تلعب تكاليف الاقتراض دورًا رئيسيًا في القدرة على تحمل تكاليف السكن أيضًا. قبل بضعة أشهر، توقع الاقتصاديون أن تنخفض معدلات الرهن العقاري إلى أقل من 6% بحلول نهاية العام. ولكن هذا الشهر، أشار مجلس الاحتياطي الفيدرالي إلى أنه قد يخفض أسعار الفائدة مرتين فقط في العام المقبل، وهو أقل مما كان متوقعًا. وقد تسبب ذلك في ارتفاع معدلات الرهن العقاري، التي تتبع عائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات، إلى أعلى: بلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا 6.85% الأسبوع الماضي، مرتفعًا من 6.61% في هذا الوقت من العام الماضي، وفقًا لبيانات من فريدي ماك.

وقال أولسن إن شركة Zillow تتوقع أن تظل معدلات الرهن العقاري أعلى من 6% طوال عام 2025، لتنهي العام عند حوالي 6.2%.

أصحاب المنازل تحت الضغط

قد تكون الأخبار متضاربة بالنسبة لصائدي المنازل في العام المقبل. إليك ما يتوقعه الاقتصاديون لسوق الإسكان في عام 2025:

يتجه سوق الإسكان في الولايات المتحدة إلى تحقيق أسوأ مبيعات له منذ ما يقرب من ثلاثة عقود، وفقًا لبيانات NAR. ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن الأمريكيين الذين احتفظوا بمعدلات رهن عقاري منخفضة للغاية خلال الجائحة ليس لديهم حافز كبير للانتقال إلى منازل جديدة وتحمل تكاليف اقتراض أعلى.

توقعات التشريعات المستقبلية

قدّر تقرير الصادر في سبتمبر من مكتب الحماية المالية للمستهلكين أن ما يقرب من 60% من الـ 50.8 مليون رهن عقاري نشط كانت أسعار الفائدة عليها أقل من 4%. الفرق بين معدل الرهن العقاري بنسبة 4% ومعدل 6% يمكن أن يعادل آلاف الدولارات سنويًا من المدخرات بالنسبة لمشتري المنزل المتوسط.

{{MEDIA}}

ومع ذلك، قالت تشين تشاو، الخبيرة الاقتصادية في Redfin، إنها تتوقع تخفيفًا بطيئًا لضغوط أسعار الفائدة في عام 2025.

استمرار ارتفاع الأسعار مع استثناءات

وقالت: "أعتقد أنه سيظل في الغالب اتجاهًا سائدًا في عام 2025". "ولكن مع مرور الوقت، تتراكم أسباب الناس للانتقال وتصبح غير مقفلة بسبب الضرورة."

وقالت إن الأحداث الحياتية الكبرى مثل إنجاب الأطفال أو الحصول على وظيفة في مدينة جديدة ستتطلب المزيد من الناس عرض منازلهم للبيع والانتقال، حتى لو كان ذلك يعني التخلي عن معدل رهن عقاري أقل من 4٪.

في هذا العام، سجلت أسعار بيع المنازل القائمة مستويات قياسية مرتفعة باستمرار، وفقًا لبيانات NAR.

وقد أدى ذلك إلى تضخم جيوب الأمريكيين الذين يمتلكون منازل بالفعل، مما أضاف 5 تريليونات دولار من حقوق ملكية المنازل منذ الوباء، كما قال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في NAR.

تسبب أكثر من عقد من نقص البناء المزمن - بالإضافة إلى وصول المزيد من جيل الألفية، وهو أكبر جيل في أمريكا، إلى متوسط عمر ملكية المنازل - في زيادة الطلب على المنازل بشكل كبير عن العرض. من المرجح أن تستمر هذه الاتجاهات في عام 2025، مما يعني أن أسعار المنازل ستستمر على الأرجح في الارتفاع.

ومع ذلك، قال أولسن إن نمو أسعار المنازل قد يتباطأ.

وقال: "كان هناك المزيد من المنازل العالقة في السوق، ومن المحتمل أن تحتاج تلك المنازل إلى تخفيضات في الأسعار". "لقد أصبحت سوق المنازل هذا العام سوقًا للمشترين أكثر من الموسمين أو الثلاثة مواسم الماضية للتسوق لشراء المنازل، عندما كنا نشهد طلبًا جنونيًا على المنازل."

تأثير تغييرات قواعد السمسار العقاري

وقال أولسن إن الموقع مهم أيضًا، حيث من المرجح أن يشهد مشترو المنازل في الولايات الجنوبية تخفيضات أكبر في أسعار المنازل مقارنة بالأسواق الأخرى.

دخلت مجموعة جديدة من القواعد التي تحكم كيفية قيام أعضاء NAR بأعمالهم في الولايات المتحدة حيز التنفيذ رسميًا في أغسطس. وتوقع العديد من الخبراء أن تلغي هذه القواعد في نهاية المطاف العمولة القياسية التي يتراوح بين 5% و 6% التي يدفعها بائع المنزل. قالت NAR إن عمولاتها كانت دائمًا قابلة للتفاوض، لكن المنتقدين جادلوا بأن هذه العمولات كانت مدمجة في أسعار إدراج المنازل، مما أدى إلى تضخيمها بشكل مصطنع.

وقد استمرت أسعار المنازل في الارتفاع منذ دخول القواعد الجديدة حيز التنفيذ، على الرغم من أن العام المقبل سيشهد أول موسم شراء ربيعي مع تطبيق القواعد الجديدة. وقال تشاو إنه ليس من الواضح كم سيتغير بالنسبة لمشتري المنازل.

وقالت تشاو: "حتى الآن لم يكن هناك الكثير من الأدلة على انخفاض العمولات".

قالت تشاو إن أي تغيير في العمولة سيحدث على الأرجح في مجال المنازل الفاخرة الراقية، حيث يحصل السماسرة على نسبة مئوية من بيع المنزل ويمكن أن يحصلوا على عمولة بمئات الآلاف من الدولارات.

يمكن للحكومة الأمريكية أيضاً تمرير تشريع للمساعدة في تخفيف عبء تكاليف الإسكان، وهو أمر ناقشه كل من الديمقراطيين والجمهوريين في الحملة الانتخابية لعام 2024.

{{MEDIA}}

قال جاريت سيبرغ، محلل السياسات المالية في شركة تي دي كوين، إن المشرعين الجمهوريين قد يحاولون زيادة توافر المساكن بأسعار معقولة من خلال الإعفاءات الضريبية خلال إدارة الرئيس المنتخب دونالد ترامب القادمة.

وكتب سيبرغ في مذكرة للعملاء في وقت سابق من هذا الشهر: "نتوقع أن يكون الإسكان قضية سياسية رئيسية خلال العامين المقبلين". "وجهة نظرنا هي أن الحزب الجمهوري سيحتاج إلى معالجة تضخم الإسكان للمبتدئين من أجل الفوز في الانتخابات المقبلة. وهذا هو السبب في أن برامج الائتمان الضريبي لتعزيز البناء ستلعب دورًا في هذا الصدد"

ومع ذلك، فإن تهديدات ترامب بفرض رسوم جمركية باهظة على بعض أكبر الشركاء التجاريين لأمريكا، بما في ذلك الصين وكندا والمكسيك والاتحاد الأوروبي، قد تأتي بنتائج عكسية على سوق الإسكان، حسبما قالت تشاو.

وقالت: "إذا قام بتطبيق تعريفات جمركية واسعة النطاق، فهذا يعني أن معدلات (الرهن العقاري) يجب أن تظل مرتفعة لسبب رئيسي واحد، وهو أنك تتوقع بعض الضغوط التضخمية".