تراجع سوق الإسكان في لوس أنجلوس وتأثيره على المشترين

تغيرات سوق الإسكان: المشترون يستعيدون السيطرة

على مدى السنوات القليلة الماضية، كان بروك ولوري هاريس، هما زوجان يعملان كوكيلي عقارات في لوس أنجلوس، يتنقلان في سوق الإسكان الساخن. ومؤخراً، يقولان أن هذا بدأ يتغير.

قالت لوري هاريس إن المنازل التي كانت في يوم من الأيام تغمرها رغبة المشترين أصبحت الآن ضعيفة في السوق.

"في السنوات الماضية، كنا نمتلك منازل مفتوحة مكتظة ثم نحصل على 15 عرضًا. أما الآن، لا يزال لدينا أحياناً منازل مفتوحة مكتظة ولكننا نحصل على عرض واحد فقط".

لوس أنجلوس ليست المدينة الوحيدة التي يفقد فيها سوق الإسكان زخمه. ففي السنوات التي أعقبت الجائحة، اجتاحت سوق الإسكان حمى الوباء: فقد تبارى البائعون في تقديم عروض متعددة، وغالباً ما كانت العروض الشحيحة تُقدَّم في كثير من الأحيان بأعلى بكثير من الطلب.

والآن، يبدو أن هذه الحمى في طريقها للانهيار.

فقد طُرح المزيد من المنازل في السوق هذا العام، ولكن المشترين لم يعودوا يقبلون على الشراء كما اعتادوا. بعد أن سئموا من ارتفاع معدلات الرهن العقاري، وارتفاع تكاليف التأمين، وقوائم العقارات باهظة الثمن بشكل عنيد، يجلس الكثيرون على الهامش. أما المهتمون فيأخذون وقتهم ويبحثون عن صفقة جيدة، حسبما قال وكلاء العقارات لشبكة CNN. وقد أدى هذا التحول إلى إضعاف قبضة البائعين على سوق الإسكان ومنح المشترين نفوذاً جديداً.

وقال بروك هاريس: "يبدو أن المشترين هم الأكثر حذرًا منذ بداية جائحة كوفيد-19".

علامات التباطؤ في سوق الإسكان

هناك بعض الدلائل التي تشير إلى أن قلة حماس المشترين في جميع أنحاء البلاد تترجم إلى تباطؤ في أسعار المبيعات.

تأثير تخفيض الأسعار على البائعين

قام أكثر من واحد من كل أربعة بائعين للمنازل على Zillow بتخفيض سعر الطلب في يونيو، وفقًا لمحرك البحث العقاري. وقال زيلو إن هذه أعلى حصة مسجلة لشهر يونيو منذ عام 2018 على الأقل.

ويؤثر التراجع في الطلب على المنازل المبنية حديثًا أيضًا. قال تقرير صادر يوم الاثنين عن الرابطة الوطنية لبناة المنازل إن 66% من شركات بناء المساكن استخدمت حوافز المبيعات لجذب المشترين، وهي أعلى نسبة في فترة ما بعد كوفيد-19.

كما هو الحال دائمًا مع العقارات، الموقع مهم. فقد شهد أكثر من 30% من أكبر الأسواق في البلاد انخفاضًا في الأسعار بنسبة 1% على الأقل عن المستويات المرتفعة الأخيرة، وفقًا لـ تقرير الصادر في أغسطس عن بورصة إنتركونتيننتال (ICE).

وهناك أماكن قليلة توضح انعكاس سوق الإسكان بشكل صارخ مثل فلوريدا.

حالة سوق الإسكان في فلوريدا وتكساس

فقد انتعش سوق الإسكان في جنوب فلوريدا بعد الجائحة، مدعومًا بالعمال البعيدين الذين ينجذبون إلى أشعة الشمس وتخفيف قيود كوفيد. ولكن على مدى العامين الماضيين، توقف سوق الإسكان في الولاية بشكل كبير - وهو نذير لما يحدث الآن في مناطق أخرى من البلاد.

قالت شارون روس، وهي وكيلة عقارات في ديلراي بيتش بولاية فلوريدا عن منطقتها: "بشكل عام، يمكنني أن أسمي هذا سوقًا للمشترين". "لدينا مخزون كبير".

وجدت شركة ICE أن انخفاض الأسعار في فلوريدا لا يزال يتصدر جميع الولايات، حيث أظهرت 85% من المقاطعات في الولاية انخفاضًا سنويًا في الأسعار.

إلى جانب فلوريدا، شهدت ولاية تكساس أيضًا انخفاضًا حادًا في الأسعار هذا العام، حسبما وجد التقرير. وشهدت أجزاء من ولايات كاليفورنيا وأريزونا وكولورادو وأيداهو انخفاضًا في أسعار المنازل بأكثر من 3% من أعلى مستوياتها الأخيرة، وفقًا للتقرير.

ومع ذلك، لا يؤثر التباطؤ على جميع المناطق بالتساوي. فقد وجدت شركة ICE أن بعض المناطق في الشمال الشرقي والغرب الأوسط لا تزال تشهد ارتفاعًا في الأسعار، ولكن بوتيرة أبطأ مما كانت عليه في السنوات الماضية.

وقالت روس إن العديد من المشترين الذين تعمل معهم لم يعودوا مستعدين لدفع الأسعار التي كانوا يدفعونها قبل بضع سنوات، بعد أن ارتفعت أسعار التأمين على المنازل والضرائب العقارية بشكل كبير.

وقد صُدم بعض البائعين في المنطقة من ضعف الاهتمام بمنازلهم.

قال روس: "لقد كان لديّ ثلاثة منازل لعائلة واحدة ألغوا جميعًا عروضهم لأنهم لم يتمكنوا من الحصول على السعر الذي يريدونه". "التحدي هو إدارة توقعاتهم."

أسباب تراجع الطلب على المنازل

قال داريل فيرويذر، كبير الاقتصاديين في Redfin، إن أسعار المنازل المرتفعة ومعدلات الرهن العقاري العنيدة لا تروي سوى جزء من قصة التباطؤ.

ارتفاع الأسعار ومعدلات الرهن العقاري

وقال فيرويذر: "أعتقد أن الأمر لا يتعلق فقط بمعدلات الرهن العقاري والقدرة على تحمل التكاليف". "هناك بعض التردد في القيام بالتزام مالي كبير عندما يكون هناك الكثير من عدم اليقين الاقتصادي."

أدت سياسات الرئيس دونالد ترامب التجارية والتعريفات الجمركية إلى تقليص النمو الاقتصادي، في حين أن تقرير الوظائف الأضعف من المتوقع الشهر الماضي قد عمّق المخاوف من أن التباطؤ قد يكون أكثر حدة مما كان متوقعًا.

وقال فيرويذر: "إذا فقدت وظيفتك، فقد يكون من المخيف حقًا أنك قد لا تتمكن من العثور على وظيفة أخرى تسمح لك بالاستمرار في دفع رهنك العقاري". "قد يؤثر ذلك على أذهان المشترين."

هناك عامل آخر قد يمنع بعض المستأجرين من تحقيق قفزة في ملكية المنازل: استقرار سوق الإيجار.

استقرار سوق الإيجار وتأثيره على المشترين

فحتى وقت قريب، كان متوسط الإيجارات في جميع أنحاء الولايات المتحدة يتراجع، مما خفف الضغط على المستأجرين للشراء.

قال فيرويذر: "إذا كنت تبحث عن شقة بغرفة نوم واحدة مقابل شقة بأكثر من غرفة نوم ، فسيكون من الواضح جدًا أن الدفعة الشهرية ستكون أقل بكثير للشقة المكونة من غرفة نوم واحدة في معظم الأماكن".

ومع ذلك، بدأ هذا الاتجاه ينعكس مؤخراً. فقد ارتفع متوسط الإيجار المطلوب بنسبة 1.7% على أساس سنوي في يوليو، وهي أكبر قفزة منذ يناير 2023، وفقًا لريدفين.

قالت ساندي ماك ألبين، وهي وكيلة عقارات تعمل في شارلوت بولاية نورث كارولينا الشمالية، إنها سمعت أن العديد من المشترين المحتملين يتراجعون في الوقت الحالي، على أمل أن يخفض الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة قريبًا، مما يجعل الاقتراض لشراء منزل بأسعار معقولة.

انتظار قرارات الاحتياطي الفيدرالي

وقالت ماك ألبين: "يعتقد الجميع أن خفض الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة هو الوقت الذي يحتاجون فيه إلى الشراء".

توقعات خفض أسعار الفائدة وتأثيرها على السوق

في حين أن معدلات الرهن العقاري قد انخفضت تحسبًا لخفض متوقع لأسعار الفائدة في سبتمبر، إلا أنه ليس هناك ما يضمن أن يأتي هذا الخفض - وعندما بدأ الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة في الخريف الماضي، ارتفعت معدلات الرهن العقاري بالفعل.

في حين أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يحدد معدلات الرهن العقاري بشكل مباشر، إلا أن إجراءاته يمكن أن تؤثر على عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، وهو المعيار الرئيسي الذي يؤثر على تكاليف اقتراض المنازل.

في الأسبوع الماضي، بلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا 6.58%، وهو أدنى مستوى في 10 أشهر، وفقًا لما ذكره فريدي ماك.

وأشار فيرويذر إلى أن شركة Redfin تتوقع أن تستمر معدلات الرهن العقاري في الانخفاض العام المقبل، لكنه حذر من أنه لا يوجد شيء مؤكد بالنظر إلى الاقتصاد المهتز. وقالت إنه بالنسبة للمشترين الذين ينتظرون اللحظة المناسبة، فإن المنافسة الأكثر ليونة اليوم قد توفر فرصة نادرة.

وقالت: "هناك هذا النوع من النافذة التي لم تكن متاحة للمشترين من قبل، حيث يمكنهم التفاوض على أسعار أفضل، كما أن معدلات الرهن العقاري ليست مرتفعة كما كانت في وقت سابق من العام". "بالنسبة للمشترين الذين كانوا على الهامش، قد يكون الوقت مناسبًا الآن لإلقاء نظرة ثانية."