الوكيل المشتري: دليل شامل للاستعانة بأفضل الوكلاء

تركت تسوية غير مسبوقة بقيمة 418 مليون دولار بين الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ومجموعات من بائعي المنازل، والتي لم تدخل حيز التنفيذ بعد، الكثير من الناس في حيرة من أمرهم بشأن المبلغ الذي قد يدفعونه كعمولات في المستقبل.

ولكن بغض النظر عن كيفية سير الأمور، سيستمر الناس في شراء المنازل. وسيفكر معظمهم في الاستعانة بخدمات وكيل مشتري.

لماذا تستخدم وكيل مشتري عند البحث عن منزل جديد؟

إذا كنت تخطط لأن تكون من بينهم، فإليك ما يجب أن تتوقعه من أي وكيل مشترٍ مرخص - من الناحية القانونية والأخلاقية ومن حيث التوجيه العملي - وكيفية اختيار الوكيل الذي يناسب احتياجاتك.

يدير وكلاء المشترين بشكل أساسي نقطة لفريقك. من البحث عن منزل إلى الإغلاق، يقع على عاتق هؤلاء الوكلاء واجب ائتماني لتمثيل احتياجاتك فقط في عملية شراء المنزل. "تقول إيمي ليسينجر، رئيسة شركة RE/MAX, LLC: "يجب أن يضعوا دائماً مصلحة المشتري في صميم الصفقة. "إنهم يضعون مصلحتهم قبل مصلحتهم."

وهذا يعني الكثير من الأشياء، بما في ذلك عرض المنازل التي تناسب احتياجاتك المعلنة والتي يتم تسعيرها في نطاق ما ترغب في إنفاقه. هذا لا يعني أنهم قد لا يعرضون عليك منزلاً أعلى من النطاق الذي حددته في البداية، ولكن يجب أن يكونوا شفافين بشأن سبب قيامهم بذلك. قال ليسينج: "ما سيكون انتهاكاً لواجبهم هو أن يعرضوا لك منازل أعلى من ميزانيتك فقط".

إن وجود وكيل مشتري جيد يعني أيضاً وجود شخص على دراية بسوق العقارات المحلية ولديه المهارات والكفاءة للتفاوض مع وكيل البائع نيابة عنك.

بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يكون وكيل المشتري المفيد قادراً على تقديم قائمة بمقدمي الخدمات ذوي السمعة الطيبة الذين قد تحتاج إليهم أثناء عملية شراء المنزل، من المفتشين والمثمنين إلى المساحين والمقاولين والمحامين العقاريين وغيرهم. ومن الناحية المثالية، سيقدم لك الوكيل توصيتين إلى ثلاث توصيات على الأقل لأي نوع من مقدمي الخدمات، كما قال ليسينجر.

ويجب أن يكون لدى وكلاء المشترين ذوي الخبرة معرفة عملية قوية بالقوانين والقواعد العقارية المحلية التي تحكم التجديدات والمناظر الطبيعية والمرافق والبناء الجديد إلى جانب الرسوم والتصاريح والأوراق المطلوبة.

على سبيل المثال، يجب أن يكون وكيلك قادراً على إخبارك بحق شركة المرافق الكهربائية في ملكية ما إذا كانت هناك شجرة بالقرب من خط كهرباء. أو كم سيكلفك توصيل المنزل بمياه المدينة.

الدور الرئيسي لوكيل المشتري

من الناحية القانونية والأخلاقية، يقع على عاتق وكيل المشتري ستة التزامات رئيسية تجاهك.

الولاء: يجب أن يكونوا مخلصين لك ولمصالحك. وليس مصالحهم. وليس البائع. ولا أي شخص آخر في عملية شراء المنزل.

السرية: يجب أن يتعاملوا مع المعلومات التي تشاركها معهم على أنها سرية، بما في ذلك ميزانيتك ودوافعك لشراء منزل.

الإفصاح: عليهم الإفصاح عن أي معلومات ذات صلة تحتاجها لاتخاذ قرارك بشأن المنزل. ويمكن أن يشمل ذلك الإشارات الحمراء التي يلاحظونها. في حين أن الوكلاء ليسوا ملزمين بمعاينة العقار رسمياً نيابة عن المشتري ولا يجب أن يكونوا خبراء في إصلاح المنازل، كما قال ليسينجر، فإن العمل مع وكيل مشترٍ متمرس يمكنه اكتشاف المشاكل المحتملة (مثل العفن أو تلف المياه) ويعرف ما قد يتطلبه إصلاحها يمكن أن يساعدك على تقييم أفضل لما إذا كان المنزل مناسباً لك والمبلغ الذي ترغب في إنفاقه.

عناية واجتهاد معقولان: يجلب الوكيل الجيد للمشتري الكثير من المهارات والمعرفة إلى طاولة المفاوضات، بدءاً من معرفة اتجاهات السوق المحلية إلى العثور على عقارات قابلة للمقارنة وكتابة العروض، إلى تقديم إرشادات سليمة وجعل تجربة شراء المنزل بشكل عام خالية من المتاعب بالنسبة لك قدر الإمكان.

الطاعة: في حين أن بإمكانه تقديم التوصيات، يجب على وكيل المشتري اتباع تعليماتك، على افتراض أنك لا تطلب منه القيام بأي شيء غير قانوني.

المساءلة: يجب على وكيل المشتري الاحتفاظ بسجلات جيدة وإثبات أي أموال تعطيها له (على سبيل المثال، شيك مصرفي مقابل المال المدفوع أو المال لدفع أجرة مفتش المنزل).

التزامات وكيل المشتري تجاهك

يجب على جميع الوكلاء العقاريين الالتزام بقانونين فيدراليين: قانون الإسكان العادل (FHA) وقانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA).

يحظر قانون إدارة الإسكان الفدرالي على وكلاء العقارات ومحترفي الرهن العقاري ومالكي العقارات وغيرهم التمييز ضد أي شخص لأسباب تتعلق بالعرق واللون والأصل القومي والدين والجنس والحالة العائلية والإعاقة.

وفي الوقت نفسه، يتطلب قانون RESPA أن يتلقى المستهلكون الذين يسعون للحصول على رهن عقاري مدعوم فيدراليًا أو مرتبط بالاتحاد الفيدرالي إفصاحات ذات صلة وفي الوقت المناسب حول طبيعة العملية العقارية وتكاليفها.

ويحظر على وجه التحديد ممارسات مثل حصول العاملين في مجال العقارات على رشاوى (على سبيل المثال، من خلال توجيهك إلى مزود خدمة معين يدفع للوكيل مقابل إرسالك إلى وكيل عقاري).

وبالإضافة إلى هذين القانونين، فإن كل ولاية لديها قوانينها وإرشاداتها الخاصة بها التي توضح القواعد بالإضافة إلى متطلبات الترخيص والتعليم التي تنطبق على الوكلاء والوسطاء العقاريين. لذا تحقق من الموقع الإلكتروني للهيئة الإدارية العقارية في الولاية التي تريد شراء منزل فيها. قد تُعرف هذه الهيئة باسم اللجنة العقارية أو مجلس إدارة العقارات أو دائرة العقارات.

بالإضافة إلى المتطلبات القانونية، إذا كان الوكيل سمساراً عقارياً معيناً (بمعنى أنه عضو في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين)، فإنه يتعين عليه الالتزام بمدونة أخلاقيات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

إذا لم يكونوا أعضاء في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، فقد ينتمون إلى جمعية عقارية مهنية لديها إرشاداتها الأخلاقية الخاصة بها. فأعضاء الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين، على سبيل المثال، ملزمون بمدونة المسؤولية المهنية الخاصة بالجمعية.

الالتزامات القانونية والأخلاقية للوكلاء العقاريين

بينما تريد شخصاً كفؤاً، فإنك تريد أيضاً العمل مع شخص تثق به ويتواصل معك بشكل جيد. لهذا السبب عليك أن تجري مقابلات مع عدد قليل من وكلاء المشترين قبل أن تستقر على أحدهم، كما قال جيسون أبرامز، رئيس قسم الصناعة والتعلم في شركة كيلر ويليامز العقارية، وهي شركة عقارية ذات امتياز.

من الناحية المثالية، تريد اختيار شخص لديه خبرة كبيرة في إجراء المعاملات العقارية في المنطقة التي تبحث عنها.

اسألهم عن أنواع الخدمات التي يقدمونها وناقش معهم الخدمات التي تريدها. اعرف أيضاً ما إذا كان الوكيل متاحاً بما يتناسب مع جدولك الزمني، كما قال ديفيد كينت، مؤسس شركة The Real Buyer's Agent في تشارلستون بولاية كارولينا الجنوبية.

قال كينت إنك تريد أيضاً أن تعرف ما إذا كان الوكيل يتمتع بسمعة مهنية جيدة. "قم ببحثك عن الوكيل."

إلى جانب قراءة شهاداتهم، تأكد من أنهم مرخصون في الولاية التي تتسوق فيها وما إذا كانوا في وضع جيد.

القوانين الفيدرالية التي تحكم الوكلاء

عندما تقرر المضي قدماً مع وكيل معين، سيُطلب منك التوقيع على اتفاقية بين المشتري والوسيط، وهي وثيقة ملزمة قانوناً يجب عليك الاطلاع عليها بعناية قبل التوقيع.

"يقول أبرامز: "أي شيء يوافق عليه المشتري مع الوكيل سيتم توضيحه في الاتفاقية.

مدونة الأخلاقيات والالتزامات المهنية

ستحدد الاتفاقية، من بين أمور أخرى، الالتزامات القانونية والأخلاقية للوكيل تجاهك، بالإضافة إلى التزاماتك، والتي قد تتضمن اتفاقاً للعمل مع وساطة ذلك الوكيل حصرياً ضمن منطقة جغرافية معينة لفترة زمنية محددة. كما قد يتضمن أيضاً العمولة التي ستدفعها للوكيل إذا لم يوافق بائع المنزل الذي تشتريه على الدفع لكل من الوكيل المدرج ووكيل المشتري، وهو ما كان يتم عادةً. أو قد تتضمن أيضاً رسماً ثابتاً أو أجراً بالساعة توافق على دفعه مقابل خدمات محددة، كما قال كينت.

يجب أن تناسب الشروط النهائية احتياجاتك على أفضل وجه. لذا تذكر، كما قال أبرامز، "كل شيء قابل للتفاوض."