سوق الإسكان الأمريكي يعاني من ركود تاريخي

تغيرت نسبة 2.5% فقط من المنازل في الولايات المتحدة هذا العام في الأشهر الثمانية الأولى من هذا العام، وهو أقل معدل دوران للمنازل منذ 30 عامًا على الأقل، وفقًا لتحليل أجرته شركة Redfin.

تحليل سوق الإسكان في الولايات المتحدة لعام 2024

تُسلط أحدث البيانات الصادرة عن شركة الوساطة العقارية الضوء على مدى تعثر سوق الإسكان في عام 2024، حيث واجه الأمريكيون مزيجًا سامًا من أسعار المنازل المرتفعة بشكل قياسي ومعدلات الرهن العقاري المرتفعة، مما أدى إلى خلق واحدة من أكثر أسواق الإسكان التي لا يمكن تحمل تكاليفها منذ جيل. عزز خفض سعر الفائدة من قبل الاحتياطي الفيدرالي هذا الشهر الآمال بأن سوق الإسكان الحساس لأسعار الفائدة سيشهد قريبًا هزة جديدة.

وقال تشن تشاو، رئيس الأبحاث الاقتصادية في Redfin: "ما تخبرنا به هذه البيانات هو أن سوق الإسكان في عام 2024 قد تجمد بالفعل". "لقد قلنا نفس الشيء في عام 2023 وأعتقد أنه كان هناك هذا التوقع بأن الوضع لا يمكن أن يزداد سوءًا، لكن عام 2024 كان مخيبًا للآمال بالنسبة لسوق الإسكان."

تم بيع حوالي 25 من كل 1,000 منزل بين يناير وأغسطس. وهذا يعني أنه تم بيع عدد أقل بنسبة 37% من المنازل بين يناير وأغسطس هذا العام مقارنة بالفترة نفسها من عام 2021 - التي شهدت موجة من نشاط شراء المنازل بسبب الجائحة - وعدد أقل بنسبة 31% من المنازل مقارنة بالفترة نفسها من عام 2019.

قال تشاو إن السوق الذي شهد بيع 30 إلى 40 منزلاً من كل 1000 منزل، سيعني أن المشهد السكني أكثر صحة.

العوامل المؤثرة في سوق الإسكان

بالطبع، أحد الأسباب الرئيسية لانخفاض عدد الأشخاص الذين يشترون المنازل الآن هو أن هناك عددًا أقل من المنازل المعروضة للبيع. فقد تم إدراج 32 منزلاً فقط من بين كل 1000 منزل للبيع في الأشهر الثمانية الأولى من هذا العام، وهو أدنى مستوى منذ عام 2012 على الأقل، وهو أقرب عام تتوفر فيه بيانات الإدراج لدى Redfin.

تأثير الموقع الجغرافي على حركة السوق

عانت بعض المناطق من تباطؤ أكبر من غيرها. فالمنازل في الضواحي والمناطق الريفية تغيرت ملكيتها أكثر بقليل من تلك الموجودة في المناطق الحضرية، وفقًا لريدفين.

الجغرافيا مهمة أيضاً. تقع سبع من أصل 10 مناطق مترو ذات أدنى مستويات دوران للمنازل هذا العام في كاليفورنيا. شهدت لوس أنجلوس أقل معدل دوران من أي منطقة مترو تم تحليلها من قبل Redfin، حيث تم تغيير 15 منزلاً فقط من بين كل 1000 منزل - بانخفاض 32٪ عن نفس الفترة من عام 2019.

وقال جيرمايا فانكانس، وهو سمسار عقارات في لوس أنجلوس لدى شركة Compass: "في مكان مثل لوس أنجلوس، لا تواكب الأجور أسعار المساكن". "ليس هناك الكثير من مخزون البناء الجديد الذي يصل إلى السوق، وعندما يحدث ذلك، فإنه ليس بأسعار الدخول."

وأضاف: "إن تكلفة البناء مرتفعة للغاية لدرجة أنه من الصعب بناء ثم عرض شيء أقل من مليون دولار".

كما عزا فانكانز التباطؤ في لوس أنجلوس إلى تباطؤ التوظيف في قطاع الترفيه، وهو أحد أكبر أرباب العمل في المدينة. وقدر فانكانز أن الآثار المتأخرة لإضرابات الكتاب والممثلين في العام الماضي، إلى جانب الاضطرابات في العمل الناجمة عن خدمات البث، قد أثرت على فرص توظيف العاملين في مجال الترفيه.

"أرى الكثير من العاملين في مجال الترفيه عاطلين عن العمل، وهم لا يعملون منذ سنوات. لقد بدأت أموالهم في النضوب."

أسواق الإسكان الأكثر تأثراً

كانت بوسطن ثاني أبطأ الأسواق وشهدت انخفاضًا بنسبة 38% تقريبًا في المنازل التي تغيرت ملكيتها مقارنةً بما كانت عليه قبل خمس سنوات.

شهدت أوستن، تكساس، التي برزت في السنوات القليلة الماضية كمركز تكنولوجي رئيسي، أكبر نسبة انخفاض في مبيعات المنازل على مدى السنوات الخمس الماضية من بين جميع مناطق المترو الرئيسية الخمسين التي حللتها Redfin. سجلت عاصمة ولاية تكساس 30 عملية بيع لكل 1,000 منزل هذا العام، أي حوالي نصف معدل عام 2019.

كان لدى مشتري المنازل في مدن حزام الشمس والمناطق الواقعة على مسافة قريبة من مدينة نيويورك أكبر مجموعة من الخيارات. وقد وجد موقع Redfin أن عدد المنازل التي تم بيعها في فينيكس أكثر من أي منطقة مترو أخرى.

قال باتريك تشامبرلين، وهو سمسار عقارات في فينيكس: "لقد قمنا ببناء الكثير من المنازل الجديدة، مما يعطينا إمدادات أكبر من المنازل للمشترين للاختيار من بينها". "وبالمقارنة ببعض المناطق الأخرى من البلاد، فإن أسعار المنازل في فينيكس معقولة أكثر."

ومع ذلك، قال تشامبرلين إنه حتى في فينيكس، تباطأت مبيعات المنازل بشكل كبير مقارنة بعامي 2020 و 2021 اللذين شهدا جائحة كورونا.

وقال: "ما زلنا منخفضين عما اعتدنا عليه خلال العامين الماضيين". "ما زلنا نشعر بالركود."

استراتيجيات إحياء سوق الإسكان

انخفضت معدلات الرهن العقاري بشكل مطرد تحسبًا لمزيد من التخفيضات في أسعار الفائدة من بنك الاحتياطي الفيدرالي، حيث انخفض متوسط معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا إلى 6.08% في الأسبوع المنتهي في 26 سبتمبر، وفقًا لما ذكره فريدي ماك. في حين أن هذا يمثل انخفاضًا كبيرًا عن الذروة الأخيرة التي بلغت 7.79% التي وصلت إليها في الخريف الماضي، إلا أنها لا تزال أعلى من متوسط معدلات الرهن العقاري في حوالي 14 عامًا بين عامي 2008 و 2022.

أرجع تشاو انخفاض مبيعات المنازل هذا العام بشكل تاريخي إلى "تأثير الإغلاق".

تأثير معدلات الرهن العقاري على السوق

فمعظم الأمريكيين الذين حصلوا على معدلات رهن عقاري منخفضة قبل عام 2022 كانوا غير راغبين أو غير قادرين على إدراج منازلهم للبيع لأن القيام بذلك سيتطلب منهم على الأرجح شراء منزل جديد بسعر فائدة أعلى بكثير. ووفقًا لمكتب الحماية المالية للمستهلك، فإن ما يقرب من 60% من أصل 50.8 مليون رهن عقاري نشط لديهم معدلات فائدة أقل من 4%.

قال تشاو: "كان هناك حافز ضئيل جدًا للناس لبيع المنازل". "كان هذا المخزون المنخفض للغاية في السوق أحد الدوافع الرئيسية لقلة معدل دوران العقارات."

الحاجة إلى بناء منازل جديدة

كما ساهم النقص في بناء المنازل الجديدة أيضًا في تباطؤ سوق الإسكان في أمريكا. ويقدر الخبراء أن الولايات المتحدة تحتاج إلى بناء أكثر من مليوني منزل لتلبية الطلب المتزايد. وقد ساعد هذا النقص في دفع أسعار المنازل إلى مستويات قياسية. بلغ متوسط سعر مبيعات المنازل القائمة في شهر أغسطس 416,700 دولار أمريكي، وهو الشهر الرابع عشر على التوالي من ارتفاع الأسعار على أساس سنوي، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

وقال تشاو: "من الصعب للغاية الوصول إلى سوق إسكان صحي من هذه النقطة". وأضاف: "أعتقد أن الإجابة هي إما أن يكون هناك نوع من الاختلاف، فأنت بحاجة إلى كمية كبيرة من المعروض الصحيح، سواء كان ذلك في البناء الجديد، أو أن نفتح بطريقة ما أصحاب المنازل الحالية".

وأضاف: "قد يستغرق الأمر من خمس إلى عشر سنوات قبل أن نعود إلى سوق إسكان يبدأ في التشابه مع ما كان لدينا في الماضي".