ترامب قد يعيد إحياء صراع الإسكان الذي قد يؤثر على معدلات الرهن العقاري

خلال فترة ولايته الثانية، من المتوقع على نطاق واسع أن يقوم الرئيس المنتخب دونالد ترامب بخصخصة شركتي فاني ماي وفريدي ماك، عملاقي الرهن العقاري اللذين يضمنان 70% من الرهون العقارية في أمريكا.

وفي خضم سوق الإسكان التي تتسم بارتفاع معدلات الرهن العقاري بشكل عنيد ونقص طويل الأمد في المعروض وارتفاع أسعار المنازل، يحذر بعض الاقتصاديين من أن خصخصة هاتين الشركتين العملاقتين للرهن العقاري، اللتين تبلغ قيمتهما مجتمعتين 146 مليار دولار أمريكي اعتبارًا من الربع الثالث من هذا العام، سيكون أمرًا معقدًا للغاية وقد يجعل اقتراض المال لشراء منزل أكثر تكلفة بالنسبة للعديد من الأمريكيين.

لقد حاولت إدارة ترامب الأولى - وفشلت - في انتزاع فاني وفريدي من الوصاية الحكومية التي كانت قائمة منذ الأزمة المالية لعام 2008. قال تيد توزر، الذي قاد شركة جيني ماي، وهي شركة رهن عقاري منفصلة ترعاها الحكومة، خلال إدارة أوباما، إن حصة الحكومة في شركتي الرهن العقاري العملاقتين قد تُقدر بمليارات الدولارات، مما يعني أن عملية الانفصال قد تحقق أرباحًا كبيرة للحكومة والمستثمرين من القطاع الخاص في الشركتين.

وقال توزر: "إن إعادتهما إلى الشركات الخاصة ليس أمرًا غريبًا". "السؤال هو، هل يستحق الأمر عناء الانتقال؟".

في ورقة بحثية في عام 2016، قدّر مارك زاندي، كبير الاقتصاديين في وكالة موديز أناليتيكس، أن الخصخصة الكاملة لفاني وفريدي ستكلف الأمريكي النموذجي الذي يحصل على قرض عقاري جديد 1200 دولار سنويًا. ومع الأخذ في الاعتبار أسعار المنازل وأسعار الفائدة في عام 2024، فإن هذه التكلفة الإضافية اليوم ستتراوح بين 1800 دولار و2800 دولار سنوياً لحامل الرهن العقاري النموذجي، حسبما قال زاندي لشبكة CNN بعد تحديث حسابات ورقته البحثية الأصلية. وقال زاندي إن التكلفة الإضافية ستكون أكبر بالنسبة للأمريكيين ذوي الدخل المنخفض أو الدرجات الائتمانية المنخفضة.

ويتمثل الخطر في أن جهود الخصخصة يمكن أن تخيف المستثمرين دون ضمانات بأن الحكومة ستنقذ فاني وفريدي في أزمة مثل أزمة عام 2008. ومن المرجح أن يطالب المستثمرون الذين يشترون القروض بمعدلات أعلى للمقترضين ذوي الدخل المنخفض للتعويض عن ذلك.

"وقال زاندي: "إذا كنت مقترضًا أقل جودة، فأنت أكثر عرضة للمخاطر، وبالتالي ستتم محاسبتك أكثر. "اليوم، لست مضطرًا لدفع ذلك لأنك مدعوم من الحكومة."

من جانبها، قالت كارولين ليفيت، المتحدثة باسم المرحلة الانتقالية لترامب-فانس: "لا ينبغي اعتبار أي سياسة رسمية ما لم تصدر مباشرة من الرئيس ترامب"، وذلك ردًا على أسئلة حول خطة محتملة لإدارة ترامب لخصخصة فاني وفريدي وتأثيرها المحتمل على معدلات الرهن العقاري.

ويعاني العديد من الأمريكيين بالفعل من التقلبات الأخيرة في معدلات الرهن العقاري: بعد أن بلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا ذروته عند حوالي 8% في الخريف الماضي، انخفضت الأسعار بشكل مطرد قبل أول خفض لسعر الفائدة من قبل الاحتياطي الفيدرالي في سبتمبر. وقد انعكس هذا الاتجاه منذ ذلك الحين، وارتفعت معدلات الرهن العقاري مرة أخرى إلى ما يقرب من 7%، حيث يراهن المستثمرون على أن الاحتياطي الفيدرالي سيخفض أسعار الفائدة أقل مما كان متوقعًا في البداية بسبب البيانات الاقتصادية القوية الأخيرة.

وفي الأسبوع الماضي، ضاعف ترامب من وعوده برفع التعريفة الجمركية الهائلة على السلع القادمة من المكسيك وكندا والصين بدءًا من اليوم الأول لإدارته. ويعتقد معظم الاقتصاديين السائدين أن هذه التعريفات الجمركية ستؤجج التضخم، مما يعني أن معدلات الاقتراض ستبقى على الأرجح أعلى لفترة أطول.

المضاعفات المحتملة

لا تصدر فاني وفريدي قروضًا عقارية مباشرة للمقترضين. فهدفهم هو شراء الرهون العقارية من المقرضين وإعادة تجميعها للمستثمرين. ويساعد ذلك على توفير تدفق موثوق للأموال إلى مقرضي الرهن العقاري، مما يسمح لهم بتقديم أسعار معقولة لمشتري المنازل المحتملين.

خلال انهيار سوق الإسكان في عام 2008، تم وضع الشركتين تحت سيطرة الحكومة في محاولة لتحقيق الاستقرار في سوق الإسكان. ومنذ ذلك الحين، أصبحتا تحت إشراف الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان.

وقد ساهمت قدرة الشركتين على العمل بفعالية في دعم الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا، وهو أكثر أنواع القروض العقارية شيوعًا نظرًا لانخفاض أقساطه الشهرية نسبيًا وبقائها على حالها على مدار 30 عامًا. وبدون الدعم الحكومي الذي تقدمه فاني وفريدي، قد يعتبر متداولو السندات أن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري استثمارات أكثر خطورة.

"وقال توزر: "كسياسي، فإن آخر شيء قد ترغب في فعله هو التسبب في مشاكل عندما لا تكون المشاكل موجودة. "أن تحدث زوبعة ويصبح الائتمان فجأة أكثر تكلفة أو لا يستطيع الناس الحصول على رهن عقاري بسعر معقول، لا أعتقد أن أي سياسي يريد مواجهة تلك العواقب غير المقصودة."

قالت سوزان واشتر، أستاذة العقارات والتمويل في كلية وارتون في جامعة بنسلفانيا، إن الوصاية لم يكن من المفترض أن تكون دائمة.

وقالت: "ينص القانون على خصخصتها في نهاية المطاف". "لكن المخاطر كبيرة للغاية فيما يتعلق بكيفية تنفيذ ذلك."

وقالت واشتر إنه إذا كانت الحكومة ستفرض رسومًا على فاني وفريدي مقابل ضمان خطة إنقاذ في أزمة أخرى، فيمكن تخفيف بعض تقلبات سوق الرهن العقاري من التحول إلى القطاع الخاص.

وقالت: "أعتقد أنه يمكن خصخصتهما مع فرض رسوم التزام حكومية". يمكن تمرير رسوم إضافية إلى المستهلك، مما يرفع تكلفة الرهون العقارية، على الرغم من أن ذلك يعتمد على كيفية تنفيذ الخصخصة، على حد قول واشتر.

يؤيد بعض المحللين الخصخصة الكاملة، مما يعني أن الحكومة لن تقدم ضمانات لدعم شركتي الرهن العقاري. وقد جادل نوربرت ميشيل، وهو مدير في معهد CATO للأبحاث الليبرالية، بأن مثل هذا الدعم الحكومي يخنق المنافسة.

وقال: "في السوق الخاصة، على عكس السوق التي تسيطر عليها الحكومة، سيكون لديك فرص أكثر انتشارًا للجميع، سواء كانت الشركات القادمة أو الأشخاص من جانب المستهلكين - وهذا ما تريده".

الآمال في خصخصة فاني وفريدي

ارتفعت أسهم كل من فاني ماي وفريدي ماك بعد فوز ترامب بالانتخابات، مما يشير إلى أن المستثمرين يعتقدون أن ترامب سيجدد جهوده لخصخصة الشركتين.

"كانت إدارتي ستبيع أسهم الحكومة في هاتين الشركتين بأرباح ضخمة وتخصخص الشركتين بالكامل"، كما كتب ترامب [في رسالة بعث بها إلى السيناتور الجمهوري راند بول في عام 2021 بعد أن ترك منصبه: "كانت إدارتي ستبيع أسهم الحكومة في هاتين الشركتين بأرباح ضخمة وتخصخصخص الشركتين بالكامل" (https://assets.realclear.com/files/2021/11/1921_trump_letter_to_rand_paul.pdf). "لقد حُرمت إدارتي من الوقت اللازم لإصلاح هذه المشكلة."

يستثمر بعض مؤيدي ترامب، بمن فيهم بيل أكمان، الملياردير ومدير صندوق التحوط في شركة بيرشينج سكوير القابضة، في الشركتين ومن المحتمل أن يجنوا ملايين الدولارات إذا تم فصلهما.

وجاء في رسالة بيرشينج سكوير السنوية للمستثمرين لعام 2023: "قد تتيح الانتخابات الرئاسية الأمريكية في نوفمبر 2024 الفرصة لتغيير الوضع الراهن". "كانت إدارة ترامب قد بدأت عملية تحرير فاني وفريدي من الوصاية على الشركات من قبل إدارة ترامب، وهي عملية من المحتمل أن تكتمل في إدارة ترامب المستقبلية."

لكن الطريقة التي قد تستهل بها إدارة ترامب حقبة جديدة من تمويل سوق الإسكان، سواء كانت خصخصة فاني وفريدي مع وعد بدعم الحكومة أو خطة منفصلة تمامًا، ستصنع الفارق.

"قال توزر: "سيكون التحدي الكبير هو السير على هذا الخط الرفيع لأنه مضى أكثر من 15 عامًا من هذه الوصاية.