تحذير: سوق الإسكان الأمريكي عالق حتى 2026

تحذيرات بنك أمريكا بشأن سوق العقارات

قد لا تكون المساعدة في الطريق لمشتري المنازل لأول مرة المحبطين من ارتفاع معدلات الرهن العقاري وارتفاع أسعار المنازل.

الوضع الحالي لسوق الإسكان في الولايات المتحدة

حذر الخبراء الاقتصاديون في بنك أوف أمريكا هذا الأسبوع من أن سوق الإسكان في الولايات المتحدة "عالق ولسنا مقتنعين بأنه لن يتحرر من هذا الوضع" حتى عام 2026 - أو بعد ذلك.

وقال البنك إن أسعار المنازل ستبقى مرتفعة وسترتفع أكثر. وسيستمر نقص المساكن. وقد لا تنخفض معدلات الرهن العقاري كثيراً - حتى لو قدم الاحتياطي الفيدرالي أخيرًا تخفيضات في أسعار الفائدة التي طال انتظارها.

"سيستغرق هذا الأمر سنوات عديدة ليحل نفسه بنفسه. ليس هناك حل سحري"، قال مايكل جابن، رئيس قسم الاقتصاد الأمريكي في بنك أوف أمريكا، في مقابلة هاتفية. "الرسالة الموجهة لمشتري المنازل لأول مرة هي رسالة صبر وإحباط."

ارتفاع أسعار المنازل ومعدلات الرهن العقاري

تعد القدرة على تحمل تكاليف الإسكان مشكلة كبيرة في أمريكا.

فقد ارتفعت أسعار المنازل خلال جائحة كوفيد-19، ثم أدت حرب بنك الاحتياطي الفيدرالي على التضخم إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري.

وقد أدت هذه الضربة المزدوجة إلى جعل الوقت غير مناسب تاريخياً لشراء منزل.

"لقد كان مزيجاً غريباً. ارتفعت معدلات الرهن العقاري بشكل كبير وكذلك أسعار المنازل. وهذا لا يحدث عادةً".

لا يمكن للمعروض من المنازل ببساطة مواكبة الطلب. لم يكن أمام الأسعار أي مكان سوى الارتفاع.

فقد ارتفع متوسط سعر المنزل الأمريكي المملوك سابقاً في شهر مايو للشهر الحادي عشر على التوالي ليصل إلى مستوى قياسي بلغ 419,300 دولار أمريكي - بزيادة 6% عن العام السابق.

تأثير الانغلاق على سوق العقارات

ويتوقع بنك أوف أمريكا أن ترتفع أسعار المنازل بنسبة 4.5% هذا العام ثم بنسبة 5% أخرى في عام 2025 قبل أن تنخفض في النهاية بنسبة 0.5% في عام 2026.

تتمثل إحدى المشاكل الرئيسية التي تضر بالعرض في "تأثير الانغلاق".

فالأشخاص الذين يمتلكون منازلهم بالفعل محبوسون فعلياً في ممتلكاتهم بعد إعادة التمويل أو الحصول على رهن عقاري خلال فترة الجائحة عندما كانت أسعار الفائدة المنخفضة للغاية متاحة_. بالإضافة إلى ذلك، ارتفعت أسعار المنازل.

بالنسبة للكثيرين، ليس من المنطقي الانتقال. ولأن أصحاب المنازل هؤلاء لا ينتقلون، فإن المعروض من المنازل الموجودة في السوق محدود.

"لماذا أبيع إلا إذا كنت مضطراً لذلك؟ "لقد ارتفعت الأسعار ومعدل الرهن العقاري أعلى بكثير. لذا، أنا راضٍ بالبقاء حيث أنا."

يحذّر بنك أوف أمريكا من أن تأثير الإغلاق قد يستمر لمدة ست إلى ثماني سنوات أخرى، مما يبقي على العرض خلال تلك الفترة.

وذلك لأن معدل الرهن العقاري للأشخاص الذين يمتلكون بالفعل منخفض تاريخياً. ومعدل المشترين الجدد مرتفع. لا يعتقد بنك أوف أمريكا أن هذه الفجوة ستتقلص كثيراً لسنوات.

تحديات الانتقال إلى منازل أكبر

تساعد هذه المشكلة في تفسير سبب انخفاض مبيعات المنازل المعلقة في مايو إلى مستوى قياسي منخفض، وفقاً للبيانات الصادرة يوم الخميس. تُعد المبيعات المعلقة، التي تتبعها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين منذ عام 2001، مقياساً تطلعياً لمبيعات المنازل التي تقيس توقيع العقود.

قال ديف لينيجر، الذي شارك في تأسيس شركة RE/MAX العقارية العملاقة مع زوجته في عام 1973، إن تأثير الحجز يعني أن الأشخاص الذين يرغبون في زيادة حجم المنزل إلى منزل أكبر لا يمكنهم ذلك، ولا يمكن للجيل القادم أن يضعوا أقدامهم في عقار للمبتدئين.

وقال لينيغر : "سوق الانتقال إلى منزل أكبر غير موجود". "لقد تضاعفت قيمة منازل المبتدئين، ويرغب المالكون في الانتقال إلى مستوى أعلى، ولكن المشكلة أنهم لا يستطيعون أخذ سعر الرهن العقاري معهم."

يوافق لينيجر على أن سوق الإسكان عالق، في الوقت الحالي على الأقل.

وقال: "علينا أن نشق طريقنا في هذا الأمر لفترة من الوقت".

لكن لينيجر حث مشتري المنازل لأول مرة على التحلي بالصبر. وقال: "لا تتخلوا عن الحلم".

من الناحية النظرية، فإن تدفق المعروض من المنازل الجديدة من شأنه أن يساعد في تحرير السوق.

ومع ذلك، يتوقع بنك أوف أمريكا أن يظل عدد المنازل الجديدة - وهو مقياس للمنازل المشيدة حديثاً - ثابتاً خلال السنوات القادمة. ولم تتعافى بعد عمليات البدء في بناء المساكن من انفجار فقاعة الإسكان في منتصف العقد الأول من الألفية الجديدة.

الفجوة بين الملاك وغير الملاك

إن توقعات سوق الإسكان "العالق" تنطبق على كلا الاتجاهين.

فقد أدى الارتفاع الكبير في أسعار المنازل إلى زيادة القيمة الصافية لمالكي المنازل الحاليين ومنحهم مرونة مالية إضافية.

ولكن هناك العديد من الأمريكيين الذين هم في الخارج ينظرون إلى الداخل. فهم يرغبون في الشراء ولكنهم لا يستطيعون تحمل هذه الأسعار ومعدلات الرهن العقاري هذه.

وكلما طالت مدة منعهم من الشراء، زاد الوقت الذي يفوتهم لتكوين الثروة.

في استطلاع للرأي أجرته مؤسسة غالوب مؤخرًا، قال 21% فقط من الأمريكيين إن الوقت مناسب لشراء منزل، وهي أسوأ قراءة في تاريخ غالوب. وقالت الأغلبية الساحقة - 76% - إنه وقت غير مناسب للشراء.

قال جابن، الخبير الاقتصادي في بنك أوف أمريكا، إنه إذا حقق الاقتصاد الأمريكي الهبوط الناعم الذي يتوقعه، بمعنى أن يهدأ التضخم دون أن يؤدي إلى ركود، فهناك خطر أن ترتفع أسعار المنازل أكثر مما كان متوقعًا.

ومن ناحية أخرى، إذا كان هناك مبالغة في تقدير متانة الانتعاش الاقتصادي وكان هناك ركود في الطريق، فقد تنخفض أسعار المنازل وتتراجع القدرة على تحمل التكاليف.

"ولكن، من الواضح أنك لا تريد أن تمر بفترة ركود لتحصل على قدرة أفضل على تحمل تكاليف السكن".