ارتفاع أسعار المنازل بعد حرائق كولورادو

حرائق الغابات الحضرية وتأثيرها على المجتمعات

حرائق الغابات الحضرية مثل تلك التي لا تزال مستعرة في لوس أنجلوس وتلك التي اندلعت في كولورادو في 30 ديسمبر 2021، تمثل حصة صغيرة من الحرائق بشكل عام، لكنها أصبحت أكثر شيوعًا.

وتتشابه توابعها كثيرًا مع ما يحدث بعد الكوارث الأخرى والأحداث المناخية القاسية: فالحرائق لا تكشف فقط عن أوجه عدم المساواة القائمة - بل إنها تفاقمها.

أثر الحرائق على المجتمع والاقتصاد

يقول ديزراي أندرسون كرو، الأستاذ بجامعة كولورادو دنفر الذي أجرى أبحاثًا في الأزمات والكوارث مثل حريق مارشال عام 2021، وجائحة كوفيد-19، وفيضانات 2013 في مقاطعة بولدر، عندما تبدأ المجتمعات المدمرة في إعادة البناء، "إنه نمط شائع جدًا نراه، وهو أن المنازل أصبحت الآن أكبر أو أكثر فخامة".

عاصفة نارية في الضواحي： حالة حريق مارشال

"لا يؤدي ذلك إلى تغيير طبيعة المجتمع فحسب، بل يغير أيضًا طبيعة المخزون السكني والقدرة على تحمل التكاليف. كما أن وجود الكثير من المنازل الفاخرة في مجتمع ما يميل إلى رفع قيمة (وضرائب العقارات والتأمين) المنازل المحيطة بها، حتى لو لم تكن فاخرة".

إن حرائق الأعشاب ليست خارجة عن المألوف في سفوح التلال الصحراوية المرتفعة في مقاطعة بولدر بولاية كولورادو، لذلك لم تتفاجأ أليسون بيكيت كثيراً عندما أجبرها أحد الحرائق هي والسائقين الآخرين على الالتفاف.

ولكن ما لفت انتباهها هو شدة النيران وحجمها الهائل. وتذكرت قائلةً: "كان طولها كطول منزل".

ولكن في هذا اليوم الثاني قبل الأخير من عام 2021، والذي كان يومًا آخر في سلسلة طويلة من الأيام الجافة غير الموسمية في المنطقة، هبت رياح عاتية بقوة الإعصار أسفل الجبل، وأدت إلى اشتعال تلك النيران في "عاصفة نارية في الضواحي"، وهي جحيم قاتل ومستعر سيؤدي في النهاية إلى التهام أكثر من 1000 منزل وفندق والعديد من الشركات الأخرى في المجتمعات المحلية جنوب شرق بولدر.

كان منزل بيكيت الذي قضى فيه ما يقرب من 30 عامًا من بينها.

تسبب حريق مارشال فاير في أضرار تزيد قيمتها عن 2 مليار دولار، مما يجعله أكثر حرائق الغابات تكلفة في كولورادو، وهي ولاية لطالما عانت جبالها الأرجوانية الشامخة من حرائق مدمرة وغير مروّضة.

{{MEDIA}}

بعد مرور ثلاث سنوات على حريق مارشال، أعيد بناء المئات من تلك المنازل، وتضخمت معظمها من حيث الحجم والقيمة.

في عقار بيكيت السابق في لويزفيل يقبع الآن منزل ضعف حجم منزلها المتواضع نسبيًا المكون من ثلاثة طوابق: منزل مكون من ست غرف نوم وخمسة حمامات ومساحته 4,123 قدم مربع، بيع مقابل 1.45 مليون دولار في وقت سابق من هذا العام، كما تظهر سجلات العقارات في مقاطعة بولدر. هذا أعلى بنسبة 53% من متوسط سعر مبيعات المنازل البالغ 947,500 دولار خلال الـ 365 يوماً الماضية في لويزفيل، وفقاً لجون هاتش، سمسار عقارات في شركة Compass Boulder، نقلاً عن بيانات من IRES MLS و REcolorado.

ارتفاع تكاليف السكن في المناطق المتضررة

وأشار إلى أنه في عام 2023، بلغ متوسط سعر مبيعات المنازل في لويزفيل 778,000 دولار.

إن ارتفاع تكاليف السكن أمر قديم في كولورادو، خاصة في مدينة بولدر وما حولها.

فمنذ سبعينيات القرن الماضي وحتى وقت قريب فقط، كانت المدينة الجامعية المثالية ومركز الأعمال الذي تم تزيينه بدرجة كبيرة بـ عشرات من جوائز "الأفضل"، قد فرضت قيودًا معادية للنمو أدت إلى ارتفاع القدرة على تحمل تكاليف المنازل بشكل كبير. وقد امتد السكان والركاب إلى المجتمعات المجاورة، (مثل لويزفيل وسوبيريور المتضررتين من الحرائق) التي استمرت هي الأخرى في النمو بشكل متزايد في المناطق المرغوبة من تلقاء نفسها وشهدت ارتفاع أسعار المنازل نتيجة لذلك.

بيكيت، وهو مدرس سابق في مدرسة حكومية ومدير استوديو فخار متقاعد ومدرب متقاعد، هو من بين قائمة طويلة من السكان القدامى الذين لم يتمكنوا - أو لم يستطيعوا - من العودة إلى منازلهم وإعادة البناء. وقد وجدت دراسة أجراها قسم التأمين في كولورادو أن 8% فقط من أصحاب المنازل المتضررة لديهم تغطية استبدال كاملة مضمونة.

قالت "لم أكن أنتمي إلى هناك أبدًا". "بصفتي معلمة، لم يكن بإمكاني أبدًا أن أتحمل تكاليف العيش في ذلك الحي. لقد تصادف أنه من خلال زواجي وطلاقها وكل ذلك، انتهى بي الأمر مع الرهن العقاري."

{{MEDIA}}

في حالتها، كانت هي من بين 19 آخرين على الأقل باعوا عقاراتهم بأقل من 375,000 دولار (مبالغ غالبًا ما تكون أقل من قيم شرائها الأصلية)، وفقًا لمراجعة CNN لسجلات العقارات. ثم قام المشتري، شركة هومباوند تكنولوجيز ومقرها كاليفورنيا، ببناء مبانٍ جديدة أكبر بكثير والتي تباع بما يزيد عن 1.4 مليون دولار.

لم يرد مسؤولو Homebound على العديد من المكالمات ورسائل البريد الإلكتروني من CNN.

لم تكن بيكيت غير مؤمَّن عليها ولكنها قالت إن المبلغ الكامل الذي دفعته لم يكن كافياً لإعادة بناء نفس المنزل في نفس المكان. المبلغ الذي كانت مؤمّنة عليه كان سيسمح لها ببناء منزل أقل من نصف مساحة المنزل الذي كانت تملكه من قبل والذي تبلغ مساحته 2100 قدم مربع.

قالت عن المنازل التي بُنيت في الحي الذي تقطنه بعد الحريق: "لقد تحول الأمر إلى ساحة مفتوحة للجميع". "إنها مكونة من ثلاثة وأربعة طوابق؛ هل يمكنك أن تتخيل منزلي الصغير الذي تبلغ مساحته 1000 قدم مربع (أعيد بناؤه) في وسط ذلك؟ أنا لا أنتمي إلى هناك."

انتقلت بيكيت منذ ذلك الحين إلى جنوب كولورادو، حيث تمتلك الآن منزلاً (واستوديو صغير لصناعة الفخار) على قطعة أرض صغيرة.

قالت: "عليك فقط أن تتحرك، عليك فقط أن تستمر في المضي قدمًا".

تزايد الفوارق الاقتصادية بسبب الكوارث

لقد أصبح السكن غير ميسور التكلفة بشكل متزايد في جميع أنحاء الولايات المتحدة، حيث أدت الجائحة وما تلاها من انفجار التضخم إلى تفاقم المشكلة. ولكن جوهر المشكلة يكمن في العرض والطلب الذي ازدادت حدته منذ الأزمة المالية في عام 2008: لا يوجد ما يكفي من المنازل المتاحة للشراء.

وقال كرو، الأستاذ بجامعة كولورادو دنفر، إنه عندما تقع الكارثة، يمكن أن يتعمق هذا العجز وتتسع الفوارق المستمرة.

وتشتد هذه المشكلة بشكل خاص في مقاطعة لوس أنجلوس، التي لديها واحدة من أقل أسواق الإسكان بأسعار معقولة في البلاد وحيث نزح أكثر من 100,000 شخص الآن نتيجة لحرائق الغابات.

وقد لعبت عملية التعافي من الكوارث دورًا كبيرًا في تشكيل شركة Homebound، التي تأسست بعد حريق توبس فاير 2017 في كاليفورنيا مع فرضية استخدام التكنولوجيا للعمل مع أصحاب المنازل المتضررة لتسريع عملية التصاريح والبناء واختصار الروتين الكثيف الذي يعقب الكارثة لإعادة المزيد من المنازل إلى السوق بسرعة.

{{MEDIA}}

ومنذ ذلك الحين توسعت شركة Homebound في شراء وبيع العقارات في ولايات مثل كاليفورنيا وكولورادو وفلوريدا وتكساس.

"إذا قمت بإعادة بناء منزلك ولكن لم يقم أحد من حولك بإعادة بناء منزلك فإن منطقتك ستكون أسوأ حالاً"، كما قالت نيكول بيشيت المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Homebound لـ CBS Colorado في عام 2022. "إذا تمكنا من المساعدة في تسريع إعادة بناء المجتمع بأكمله، فهذا لا يعني فقط أن المجتمع سيعود بشكل أسرع، ولكن أيضًا كلما زاد حجم البناء الذي نقوم ببنائه في وقت معين، كلما كان بإمكاننا الحصول على أسعار أفضل لأصحاب المنازل الذين نبني معهم. لذا، فإن ذلك يعود بالنفع على الجميع."

قال كرو إنه في حين أن عمليات البناء الجديدة يمكن أن تكون انعكاساً لارتفاع التكاليف الموجودة اليوم بالإضافة إلى طلب السوق، إلا أنها تؤكد أيضاً كيف يمكن للكوارث غير المتوقعة أن تغير طابع المناطق في وقت قصير.

وقال كرو: "في أعقاب كارثة ما - وقد رأينا ذلك في فيضانات (2013) - عندما يواجه المجتمع المحلي محادثة حول كيفية استبدال المساكن التي فُقدت، غالبًا ما تبدأ في رؤية محادثات تشبه "ليس في فنائي الخلفي" عندما يتعلق الأمر بالإسكان الميسور التكلفة في المجتمعات المحلية".

بالإضافة إلى ذلك، عندما تفقد منطقة ما مخزونها من المساكن فجأة، فإن ذلك يضع ضغطًا اقتصاديًا إضافيًا على المجتمعات المحلية والمحيطة لاستيعاب السكان النازحين، مما يؤدي إلى زيادة الإيجارات وتكاليف السكن الأخرى، على حد قولها.

وقد أظهرت الدراسات الحديثة للمجتمعات المتضررة من الأعاصير في فلوريدا ولويزيانا أن العواصف أدت في نهاية المطاف إلى تسريع عملية التحسين.

كان أحد الآثار السلبية الفورية لحريق مارشال هو التلاعب الكبير في الأسعار، مما زاد من تفاقم المشكلات بالنسبة للمستأجرين المتضررين مثل كريستينا آيزرت.

كانت إيزرت، وهي أم عزباء، قد عادت مؤخرًا إلى كولورادو بعد فترة قصيرة في تكساس. وقد وجدت هي واثنين من أولادها الثلاثة (أحدهما كان قد التحق بالجامعة بالفعل) منزلًا لعائلة واحدة للإيجار في حي ساجامور في سوبيريور. كان موقع العقار، بالقرب من المتنزهات والممرات، مثاليًا عندما ضربت الجائحة ووفرت فرصًا آمنة وآمنة وذات مناظر خلابة لابن آيزرت الأصغر المصاب بمتلازمة داون للتواجد في الهواء الطلق.

كما أنه كان بمثابة قاعدة منزلية لإيزرت، الأستاذ المساعد في جامعة كولورادو، الذي كان يأمل في الحصول على المزيد من ساعات العمل والأعمال التعاقدية الأخرى لتكوين مدخرات كافية ليتمكن من امتلاك منزل مرة أخرى.

{{MEDIA}}

في 30 ديسمبر 2021، كانت آيزرت وأبناؤها المراهقون قد غادرت للتو المنزل من أجل موعد لقص الشعر، لكنها عادت أدراجها عندما رأت ألسنة اللهب في مكان قريب. قادت سيارتها متجاوزةً حواجز الطوارئ التي كانت موضوعة في مكانها ونجحت في إنقاذ كلبيهما من منزل سيصبح بعد قليل خسارة كاملة.

وبينما كانت إيزرت وأبناؤها يتخطون الصدمة الفورية وفقدان ممتلكاتهم وذكرياتهم من حياتهم، أصبح البحث عن سكن مستقر أمراً في غاية الصعوبة. فقد ارتفعت الإيجارات المطلوبة إلى أكثر من 5000 دولار أمريكي - أي أكثر من ضعف متوسط الإيجارات في المنطقة.

وقالت: "لقد انفجرت الإيجارات على الفور؛ لقد كانت مأساة فوق كل المآسي الأخرى".

وهذا ما يحدث أيضًا في لوس أنجلوس، حيث ارتفعت الإيجارات بأكثر من 20% في أعقاب حرائق الغابات.

بعد التنقل بين عدة شقق، اشترت آيزرت قبل بضعة أسابيع منزلاً صغيراً في شمال المقاطعة. ولكنها قالت إن الأمر استغرق بعض الجهد والكثير من الحفر للخروج منه.

"لم يكن تمويل الكوارث متاحًا حقًا للمستأجرين، وربما خسرت ما قيمته 100,000 دولار من الممتلكات. وعلاوة على كل ذلك، تشعر أن لديك قوة شرائية أقل بطرق متعددة: هناك عقارات أقل (معروضة للبيع)، والتأمين أعلى بكثير، وهناك مساكن جديدة، لكنها أغلى بكثير من المنازل التي كانت ستصبح معروضة للبيع قبل الحريق."

"كل هذه الأمور تتلاقى نوعاً ما."

بالإضافة إلى التلاعب في الأسعار - الذي دفع إلى تغيير قانون ما بعد الحريق في كولورادو - تترك الكوارث آثارًا طويلة الأمد على المستأجرين، كما قالت كيلسي بيست، الأستاذة المساعدة في جامعة ولاية أوهايو.

وقد ركزت أبحاث بيست على كيفية تفاعل المخاطر الطبيعية وتغير المناخ مع أوجه عدم المساواة القائمة وكيف أن المستأجرين محرومون بشكل خاص. كانت المؤلفة الرئيسية في دراسة 2023 في مجلة Risk Analysis التي وجدت أن أسعار الإيجارات ارتفعت في السنوات التي أعقبت الإعصار في المناطق الساحلية الشرقية للولايات المتحدة.

قالت بيست لشبكة CNN عن البحث، الذي درس بيانات كوارث الأعاصير على مستوى المقاطعات في 19 ولاية ساحلية في الفترة من 2008 إلى 2019: "الأعاصير الأكثر شدة، وسرعة الرياح الأعلى، تتوافق مع زيادات أعلى بكثير في الإيجارات في السنوات التي أعقبت العاصفة".

وقالت إن جزءًا من هذه الزيادات ينبع من الخسارة الفورية في العرض؛ ومع ذلك، فإنها تعكس أيضًا التأخيرات والتحديات التي تواجه إعادة بناء وتشييد وحدات متعددة الأسر بعد الكوارث. وأضافت أنه بالإضافة إلى ذلك، تتأثر الأوضاع المالية للمستأجرين - الذين عادةً ما يكونون عادةً من أكثر الفئات ضعفًا من الناحية الاقتصادية - بشكل سلبي لأن المساعدة في حالات الكوارث السكنية تفضل عمومًا أصحاب المنازل.

{{MEDIA}}

وقالت: "تشير بعض النتائج التي توصلنا إليها إلى أنه ينبغي أن يكون هناك المزيد من المساعدات المستهدفة - فيدراليًا ومحليًا - بعد العاصفة للمستأجرين ولإصلاح وإعادة بناء المنازل المستأجرة التي تميل إلى أن يتم إصلاحها بعد إصلاح المنازل الخاصة".

وأشارت بيست إلى أن بحثًا منفصلًا قيد المراجعة يُظهر كيف يمكن أن تساهم الأعاصير في زيادة عمليات الإخلاء، واقترحت بيست أن وقف الإخلاء بعد العاصفة قد يكون مفيدًا في مساعدة السكان المتضررين.

فيما يتعلق بمعالجة القدرة على تحمل التكاليف على نطاق أوسع بعد الكوارث، استكشفت بعض المجتمعات أفكارًا مثل صناديق الأراضي المجتمعية، تخفيف قواعد الإيجار، وضمان وصول التمويل في حالات الكوارث إلى من هم في أمس الحاجة إليه، وإجراء الاستعدادات للتعافي من الكوارث، كما كتبت شانون فان زاندت، الأستاذة في جامعة تكساس إيه آند إم التي أجرت أبحاثًا حول كيفية تأثير الكوارث على القدرة على تحمل تكاليف السكن، في تعليق عام 2022.

في أعقاب فيضان عام 2013 في مقاطعة بولدر - وهو فيضان استمر أسبوعًا كاملًا وأدى إلى حدث استمر 100 عام - أنشأت الولاية مكتب كولورادو للمرونة الذي يعمل عن كثب مع المجتمعات المحلية لفهم المخاطر (الاقتصادية والمناخية وغيرها) والاستعداد للكوارث المحتملة.

منذ حريق مارشال، سنّت كولورادو أيضًا العديد من القوانين المتعلقة بالكوارث لمعالجة قضايا مثل ثغرات التأمين (حيث أن 92% من السكان المتضررين كانوا غير مؤمنين تأمينًا كافيًا؛ وتكاليف إعادة البناء؛ وظروف المعيشة الآمنة. في كاليفورنيا، يحاول بعض ضحايا الحرائق التعافي دون شبكة أمان: في السنوات الأخيرة، أسقطت شركات التأمين ملايين بوالص التأمين في الولاية.

{{MEDIA}}

وفي هذا الشهر فقط، وجد ضحايا حرائق مارشال فاير نداءً جديدًا: إنهم يعملون كموارد وركائز دعم للمتضررين من الحرائق المدمرة والمميتة للغاية التي اجتاحت مجتمعات لوس أنجلوس.

أنشأت جولي دي بياس، وهي من سكان بولدر وعاشت في لوس أنجلوس لمدة 20 عامًا، مجموعة "من الجبال إلى الشاطئ" على فيسبوك لتكون بمثابة جسر بين ضحايا حرائق مارشال والمتضررين من الحرائق في كاليفورنيا.

قالت دي بياس لشبكة CNN: "كنت أسمع من الكثير من الناس هنا يسألونني: "ماذا نفعل؟" ثم كنت أرى صفحتي على فيسبوك تضيء بالخسارة والحيرة من أصدقائي في لوس أنجلوس، مئات الأشخاص الذين تم إجلاؤهم والذين أعرفهم، وقررت أنه يجب أن أربطهم ببعضهم البعض. "إن الخبرة التي يمتلكها الناس في حريق مارشال لا تقدر بثمن تماماً."

وقالت إن مجموعة المشورة "من ناجٍ إلى ناجٍ" تضم أكثر من 1100 عضو وهي في تزايد مستمر.

وقالت: "هناك زيليون قائمة يمكنك الذهاب إليها للحصول على معلومات حول الموارد المختلفة للأشخاص الذين عانوا من الخسارة؛ ولكن هناك شيء مختلف وفريد من نوعه في أن تكون قد مررت به وتفهم الآخرين حقًا".