ترامب يفكر في إلغاء ضرائب الأرباح الرأسمالية

في تصريحات صحفية يوم الثلاثاء، أشار الرئيس دونالد ترامب إلى أنه يفكر في إلغاء ضرائب الأرباح الرأسمالية على بيع المنازل.

وقال ترامب: "نحن نفكر في... عدم فرض ضرائب على الأرباح الرأسمالية على المنازل".

وبعد ذلك بفترة وجيزة، نشرت النائبة مارجوري تايلور غرين من جورجيا شكرها له على موقع X لما فسرته بأنه دعمها لمشروع قانون قدمته هذا الشهر، يدعو إلى إلغاء ضريبة الأرباح الرأسمالية عندما يبيع شخص ما مسكنه الأساسي.

هل سينتج عن ذلك أي شيء؟ من يدري.

خاصة وأن ترامب قد وقّع للتو على مشروع قانون تخفيضات الضرائب والإنفاق الضخم الذي يقدر مكتب الميزانية بالكونغرس أنه سيزيد العجز الصافي بمقدار 3.4 تريليون دولار على مدى عقد من الزمن، وفي الوقت نفسه سيؤدي إلى إخراج 10 ملايين شخص إضافي من التأمين الصحي.

ولكن في حال أصبحت هذه الفكرة يسعى الكونجرس إلى تطبيقها بجدية، يجدر بنا مراجعة كيفية عمل ضريبة الأرباح الرأسمالية على مبيعات المنازل في الوقت الحالي ومن قد يستفيد منها أكثر من غيره إذا تم إلغاؤها.

الأساسيات

إذا قمت ببيع مسكنك الأساسي الذي حققت عليه مكسباً رأسمالياً كبيراً بمعنى أنك تبيعه بأكثر مما اشتريته حتى بعد احتساب رسوم الإغلاق وتكاليف تحسين المنزل المؤهلة على طول الطريق فقد تكون مديناً بضريبة أرباح رأسمالية على الأقل على بعض هذه المكاسب.

أو لا. يعتمد الأمر على ذلك.

إذا قمت ببيع منزلك في غضون عام من شرائه، فسيتم اعتبار أي مكاسب رأسمالية قصيرة الأجل وسيتعين عليك دفع ضريبة الدخل العادية على جميع مكاسبك.

ولكن إذا كنت قد عشت فيه كمقر إقامتك الأساسي لمدة 24 شهراً على الأقل (متتالية أو غير متتالية) في السنوات الخمس السابقة قبل أن تبيعه، فقد يُسمح لك بالإعفاء من ضريبة الأرباح الرأسمالية أول 250,000 دولار من أرباحك إذا كنت أعزب أو 500,000 دولار إذا كنت متزوجاً وتقدمت بطلب مشترك

أي مكاسب أعلى من هذه الحدود تخضع لضريبة الأرباح الرأسمالية طويلة الأجل. ولكن المبلغ الذي ستدفعه يعتمد على دخلك، كما هو موضح أدناه.

قد تحصل أيضًا على إعفاء من ضريبة الأرباح الرأسمالية إذا لم تستوفِ اختبارات الأهلية ولكنك اضطررت لبيع منزلك "بسبب تغيير في العمل أو الصحة أو ظروف غير متوقعة"، وفقًا لمصلحة الضرائب الأمريكية.

(لاحظ أيضًا أن قواعد ضريبة الأرباح الرأسمالية تعمل بشكل مختلف إلى حد ما عند بيع منزل ثانٍ أو عقار مستأجر).

معدلات الضريبة التي يواجهها بائعو المنازل الذين يحققون مكاسب كبيرة

في عام 2025، سيدين المودعون بضريبة أرباح رأس المال بنسبة 0٪ على المكاسب التي تزيد عن حد الإعفاء إذا كان دخلهم الخاضع للضريبة أقل من 48,350 دولارًا (أو 96,700 دولار إذا كان التقديم مشتركًا للمتزوجين)، وفقًا لمصلحة الضرائب الأمريكية.

سيكونون مدينين بنسبة 15% إذا كان دخلهم يتراوح بين 48,450 دولارًا و 533,400 دولار (أو بين 96,700 دولار و 600,050 دولارًا للمشتركين).

وأي مقدم إيداع يزيد دخله عن تلك المستويات سيدفع معدل أرباح رأسمالية بنسبة 20%.

ولكن في جميع الحالات، غالباً ما يكون معدل ضريبة الأرباح الرأسمالية طويلة الأجل أقل من أعلى معدل لضريبة الدخل العادي الذي يواجهه صاحب الملف.

من الذي يتأثر بضريبة الأرباح الرأسمالية

نظرًا لأن عتبات الإعفاء من الأرباح الرأسمالية البالغة 250,000 دولار و 500,000 دولار لم يتم تعديلها لمراعاة التضخم منذ أن تم تحديدها في عام 1997، فقد يحقق عدد متزايد من أصحاب المنازل، وخاصة أصحاب المنازل منذ فترة طويلة، مكاسب خاضعة للضريبة حتى لو لم يكونوا يعيشون في المناطق الأعلى سعرًا وفقًا لمعايير اليوم.

بشكل عام، هناك ثلاث فئات من بائعي المنازل هم الأكثر عرضة لدفع ضريبة الأرباح الرأسمالية إذا حققوا أرباحاً جيدة من بيع منازلهم: 1) أي شخص يعيش في منطقة ارتفعت فيها قيمة المنازل بشكل كبير في السنوات الأخيرة، خاصة في الأحياء التي عادةً ما تكون أسعار المنازل فيها أعلى بكثير من المتوسط الوطني؛ 2) أي شخص عاش في منزله لعقود من الزمن ارتفعت خلالها أسعار المنازل الاسمية؛ أو 3) أي شخص لديه دخل مرتفع وثروة كافية لشراء منزل باهظ الثمن أينما كان يعيش.

وتقدر دراسة حديثة أجرتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، التي دعت إلى مضاعفة حدود الإعفاء وتعديلها كما لو كانت مفهرسة حسب التضخم منذ عام 1997، أن 29 مليون مالك منزل أي حوالي الثلث قد يكون لديهم بالفعل ما يكفي من الأسهم في منازلهم لتجاوز الحد الأقصى البالغ 250,000 دولار، في حين أن 8 ملايين أو حوالي العُشر قد يكون لديهم ما يكفي لتجاوز عتبة 500,000 دولار.

واستشرافاً للمستقبل، تتوقع الدراسة أنه بحلول عام 2035، قد يكون لدى ما يقرب من 70% من أصحاب المنازل مكاسب تتجاوز 250,000 دولار أمريكي، و 38% منهم سيكون لديهم أكثر من 500,000 دولار أمريكي.

وقال التقرير: "في الولايات ذات الأسواق ذات الأسعار المرتفعة بشكل استثنائي، مثل كاليفورنيا وماساتشوستس وكولورادو، يكون الاتجاه أكثر وضوحًا".

وبشكل عام، تؤكد وكالة NAR أن الحدود القصوى الحالية قد تكون مثبطة لمالكي المنازل عن البيع. "على مدى السنوات الثماني والعشرين الماضية، أدى تضخم أسعار المنازل إلى تآكل قيمة هذه الإعفاءات، خاصة بالنسبة لأصحاب المنازل الأكبر سنًا الذين عاشوا في منازلهم لمدة 20 عامًا أو أكثر. في الوقت الذي يفكر فيه العديد من أصحاب المنازل هؤلاء في تقليص حجم منازلهم أو الانتقال إلى منشأة تقاعد، يواجه المزيد منهم مكاسب تتجاوز بكثير الاستثناءات، مما قد يجعلهم مدينين بآلاف الدولارات من الضرائب ويقلل من قدرتهم على شراء منزل جديد."

في تحليل آخر، أشار مختبر ييل للميزانية، باستخدام استطلاع مجلس الاحتياطي الفيدرالي لعام 2022 لمالية المستهلك، إلى أن الأقلية من أصحاب المنازل الذين قد يستفيدون حاليًا إذا تم إلغاء ضريبة أرباح رأس المال هم إلى حد كبير أكثر ثراءً وذوي دخل أعلى وأكبر سنًا في المتوسط.

"في عام 2022، بلغ متوسط صافي ثروة أصحاب المنازل الذين حققوا مكاسب أعلى من الإعفاء 5.7 مليون دولار. أما بالنسبة لأصحاب المنازل الأقل من الإعفاء، فقد كان هذا الرقم يزيد قليلاً عن مليون دولار". قال التحليل.