أصحاب المنازل يتسارعون لإعادة تمويل قروضهم العقارية بعد انخفاض الأسعار أخيرًا

أفاد فريدي ماك يوم الخميس أن متوسط الرهن العقاري القياسي ذي السعر الثابت لمدة 30 عامًا بلغ 6.49% هذا الأسبوع، بارتفاع طفيف عن مستوى الأسبوع السابق. لكن هذا لا يزال أقل بكثير من ذروة هذا العام وأعلى مستوى خلال عقدين من الزمن في الخريف الماضي - ويبدو أن هذا كافٍ لإغراء أصحاب المنازل بإعادة التمويل.

فقد ارتفعت طلبات الرهن العقاري بنسبة 17% الأسبوع الماضي، مدفوعة من قبل أصحاب المنازل الذين يسعون إلى إعادة التمويل، بزيادة مذهلة بلغت 35%، حسبما أفادت جمعية مصرفيي الرهن العقاري يوم الأربعاء. وانخفضت معدلات الرهن العقاري الأسبوع الماضي إلى أدنى مستوى لها منذ أكثر من عام، وفقًا لأرقام عملاق التمويل العقاري فريدي ماك.

ومن المتوقع أن تنخفض تكاليف الاقتراض أكثر من ذلك في وقت لاحق من هذا العام إذا أوفى مجلس الاحتياطي الفيدرالي بتخفيضات أسعار الفائدة المتوقعة على نطاق واسع من قبل الاقتصاديين والمستثمرين.

وعلى الرغم من انخفاض معدلات الرهن العقاري، إلا أن سوق الإسكان في أمريكا لا يزال غير ميسور للكثير من الأمريكيين، وخاصة ذوي الدخل المنخفض الذين يعيشون في المراكز السكانية الحضرية التي تشهد نمواً سريعاً في أسعار المنازل، مثل سان دييغو ونيويورك. وصلت أسعار المنازل إلى مستويات قياسية عدة مرات هذا العام، وفقًا لبيانات من S&P Global وبيانات منفصلة من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

وقال توم بورشيلي، كبير الاقتصاديين الأمريكيين في شركة PGIM للدخل الثابت، في مقابلة مع شبكة CNN: "يواجه قطاع الإسكان الكثير من التحديات، ليس أقلها ارتفاع معدلات الرهن العقاري، وارتفاع أسعار المنازل، ونقص المخزون". "لا يزال متوسط مدفوعات الرهن العقاري ضعف ما كان عليه قبل أربع سنوات."

يستمر النقص المستمر في الوحدات السكنية المتاحة في العديد من الأسواق في جميع أنحاء البلاد في تعزيز أسعار المنازل. أظهرت بيانات NAR أن هناك بعض الخطوات الكبيرة نحو سوق أكثر بأسعار معقولة هذا العام، مع تحسن إجمالي مخزون المساكن كل شهر حتى الآن في عام 2024. لكن الطلب لا يزال يفوق العرض.

أحد العوامل الرئيسية التي خففت من تكاليف الإسكان في أماكن مثل تامبا ودنفر ومينيابوليس هو انتعاش البناء السكني. تعتمد وتيرة بناء المنازل على عوامل مثل قوانين تقسيم المناطق المحلية وتوافر الأراضي واتجاهات النمو السكاني. في تامبا، حفز تدفق السكان الجدد، إلى جانب وجود العديد من الأفدنة من الأراضي، على بناء المنازل، مما ساهم في تباطؤ نمو تكلفة السكن بشكل كبير. وقد أدى ذلك إلى انخفاض التضخم بشكل عام في منطقة العاصمة بشكل كبير، حيث انخفض إلى 2.4% في العام المنتهي في مايو/أيار، بعد أن كان أكثر من 11% في عام 2022.

تثبت تكاليف السكن المرتفعة باستمرار أنها عقبة أمام معركة التضخم التاريخية المستمرة التي يخوضها الاحتياطي الفيدرالي. انخفض التضخم بشكل ملحوظ عن أعلى مستوياته في 40 عامًا التي شهدها في صيف 2022، حيث وصل إلى معدل سنوي بنسبة 2.9٪ في يوليو، وهي المرة الأولى منذ أكثر من ثلاث سنوات التي يسجل فيها مؤشر أسعار المستهلك أقل من 3%، وفقًا للبيانات الصادرة يوم الأربعاء. ولكن الهدف المعلن للاحتياطي الفيدرالي هو 2% على أساس سنوي. شكلت تكاليف المأوى ما يقرب من 90% من الزيادة في أسعار المستهلك التي شهدها الشهر الماضي.

وقالت وزارة العمل إنه باستثناء المأوى، ارتفع مؤشر أسعار المستهلكين بنسبة 1.7% للأشهر الـ12 المنتهية في يوليو.

انخفاض تكاليف الاقتراض في المستقبل

يمكن للأمريكيين القلقين من أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن في البلاد الاعتماد على الأقل على بعض الراحة من انخفاض أسعار الفائدة قريبًا.

فقد أصبح التضخم تحت السيطرة بما فيه الكفاية وضعف سوق العمل. ومن غير الواضح أيضًا ما إذا كانت البطالة ستستقر أم سترتفع أكثر من 4.3%، وهو أعلى معدل منذ أكتوبر 2021، في الأشهر المقبلة. هذه حجة كافية للاحتياطي الفيدرالي للبدء في خفض تكاليف الاقتراض في أقرب وقت ممكن الشهر المقبل، وفقًا لخبراء الاقتصاد.

ولكنه على الأرجح لن يكون تغييرًا كبيرًا. من المتوقع أن يخفض الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة القياسي للإقراض، الذي يؤثر على تكاليف الاقتراض في جميع أنحاء الاقتصاد، بمقدار ربع نقطة في سبتمبر. ويُراهن بعض المتداولين على أن الاحتياطي الفدرالي قد يُقدم على خفض أكبر لسعر الفائدة بمقدار نصف نقطة. ولكن تشير بيانات أخرى إلى أن الاقتصاد لا يزال قويًا: أظهرت أرقام منفصلة صادرة عن وزارة التجارة يوم الخميس أن المتسوقين الأمريكيين لا يزالون يغذون الاقتصاد بإنفاقهم.

وقد قال مسؤولو الاحتياطي الفيدرالي إن قوة الاقتصاد المستمرة سمحت لهم بالجلوس بهدوء بينما يجمعون الأدلة للتأكد من أن التضخم قد تم ترويضه بنجاح وأنه في طريقه للتباطؤ إلى هدف البنك المركزي البالغ 2%. بالإضافة إلى ذلك، لا تشير التعليقات الأخيرة الصادرة عن مسؤولي البنك المركزي إلى أنهم يخططون لاتخاذ أي إجراء قوي الشهر المقبل.

لا يقوم الاحتياطي الفيدرالي بتحديد أسعار الرهن العقاري بشكل مباشر، ولكن إجراءاته تؤثر عليها من خلال التحركات في عائد سندات الخزانة الأمريكية القياسية لأجل 10 سنوات. وقد انخفضت عائدات السندات عادةً بعد أن عززت البيانات الاقتصادية الضعيفة فرص قيام الاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة، وارتفعت عند ظهور علامات على قوة الاقتصاد مما شجع الاحتياطي الفيدرالي على إبقاء أسعار الفائدة مرتفعة لفترة أطول.

ومن المتوقع أن تنخفض معدلات الرهن العقاري أكثر من ذلك هذا العام، ولكن من غير الواضح ما إذا كانت ستنخفض إلى أقل من 6%. لا تزال أسعار الفائدة أعلى من أي شيء شهده العقد الذي سبق عام 2022، وهو العام الذي بدأ فيه الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة بقوة لمحاربة التضخم.