تأثير ارتفاع أسعار المنازل على سوق الإسكان

تطورات سوق الإسكان في الولايات المتحدة

لقد كان عامًا متقلبًا آخر من العام حتى الآن بالنسبة لسوق الإسكان في الولايات المتحدة.

تأثير معدلات الرهن العقاري على السوق

فقد دفعت معدلات الرهن العقاري وأسعار المنازل المرتفعة مشتري المنازل المحتملين إلى الهامش. بالإضافة إلى ذلك، كان مالكو المنازل مترددين في طرح عقاراتهم في السوق والمخاطرة بخسارة معدلات الرهن العقاري المنخفضة للغاية التي حصلوا عليها خلال فترة الجائحة.

انتعاش مبيعات المنازل الجديدة

وقد أدى ذلك إلى خلق عاصفة مثالية لسوق الإسكان التي كانت مجمدة إلى حد ما. لكن التوقعات بأن الاحتياطي الفيدرالي سيبدأ في خفض أسعار الفائدة قريبًا يبث حياة جديدة في السوق.

بدأ الرهن العقاري القياسي ذو معدل الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا في الانخفاض في وقت سابق من هذا العام، وانخفض مؤخرًا إلى أدنى مستوى له منذ أكثر من عام، وفقًا لبيانات عملاق تمويل الرهن العقاري فريدي ماك. ونتيجة لذلك، سارع عدد كبير من أصحاب المنازل إلى إعادة تمويل قروضهم العقارية.

ثم جاءت أخبار مشجعة أخرى يوم الجمعة: قفزت مبيعات المنازل الجديدة بأكثر من 10% الشهر الماضي إلى أعلى مستوى لها منذ مايو 2023، حسبما أفاد مكتب الإحصاء ووزارة الإسكان والتنمية الحضرية.

تحديات مبيعات المنازل القائمة

علاوة على ذلك، ارتفعت مبيعات المنازل القائمة أيضًا الشهر الماضي، وإن كان ذلك بنسبة أكثر تواضعًا بنسبة 1.3%، وفقًا لبيانات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. وقد كسر ذلك سلسلة من أربعة أشهر من انخفاض المبيعات.

استمرار مشاكل القدرة على تحمل التكاليف

ولكن بالنسبة للكثير من الأشخاص الذين يتطلعون إلى امتلاك منزل أخيرًا، يبدو سوق الإسكان كئيبًا كما كان عليه عندما كان الاحتياطي الفيدرالي لا يزال يرفع أسعار الفائدة العام الماضي.

ارتفعت أسعار المنازل القائمة بنسبة 4.2% في يوليو مقارنة بالعام الماضي بعد ارتفاعها للشهر الثالث عشر على التوالي، حسبما أفادت وكالة NAR يوم الخميس. ومن أجل التأهل للحصول على متوسط سعر منزل الأسرة الواحدة القائمة، يجب أن يكون دخل الأسرة المعيشية للمشتري المحتمل حوالي 110,000 دولار، وفقًا لبيانات القدرة على تحمل تكاليف السكن التي نشرتها مؤخرًا رابطة تجارة العقارات. قبل ثلاث سنوات، كانت الأسر بحاجة إلى كسب حوالي 59,000 دولار للتأهل للحصول على نفس النوع من المنازل.

توقعات الخبراء حول القدرة على تحمل التكاليف

الجزء الأسوأ: قال اقتصاديو ويلز فارجو في مذكرة هذا الأسبوع: "من غير المرجح أن تتحسن ظروف القدرة على تحمل التكاليف بشكل كبير". ويرجع ذلك إلى أن المعروض من المساكن لا يزال غير مواكب للطلب القوي، على حد قولهم. وإلى جانب تباطؤ سوق العمل وركود نمو الأجور، فإن ذلك "سيحد على الأرجح من إمكانية حدوث انتعاش كامل لسوق الإسكان".

من المفترض أن يؤدي انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى تخفيف بعض الضغوطات في سوق الإسكان، ولكن قد يستغرق الأمر بعض الوقت قبل أن تنخفض بما يكفي لتوفير أي فترة راحة ذات مغزى. والسؤال المطروح الآن ليس إذا كان بنك الاحتياطي الفيدرالي سيخفض تكاليف الاقتراض بما أن رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول قد أعطى للتو أقوى إشارة له عن أول خفض لسعر الفائدة في المستقبل بل بالأحرى إلى أي مدى بأي قدر وبأي سرعة سيخفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة. ليس من الواضح ما إذا كان متوسط معدل الرهن العقاري القياسي سينخفض إلى أقل من 6% هذا العام.

لا يحدد بنك الاحتياطي الفيدرالي معدلات الرهن العقاري بشكل مباشر، ولكن إجراءاته تؤثر عليها من خلال عائد سندات الخزانة الأمريكية القياسية لأجل 10 سنوات. وعادة ما تنخفض عائدات السندات عند حدوث تطورات تشجع الاحتياطي الفيدرالي على خفض أسعار الفائدة، مثل ارتفاع معدلات البطالة أو استمرار اعتدال التضخم. كما أنها ارتفعت عند ظهور إشارات على أن الاحتياطي الفيدرالي قد يُبقي أسعار الفائدة دون تغيير، مثل استمرار التضخم في التصلب.

وهذا يعني أنه يجب أن يكون هناك المزيد من البيانات أو الخطابات من محافظي البنوك المركزية التي تشير إلى انخفاض أسعار الفائدة في المستقبل من أجل جعل معدلات الرهن العقاري تتزحزح عن مكانها. كان متوسط معدل الرهن العقاري ثابتًا بشكل أساسي منذ انخفاضه في وقت سابق من هذا الشهر.

قال مايك فراتانتوني، كبير الاقتصاديين ونائب الرئيس الأول للأبحاث وتكنولوجيا الصناعة في جمعية مصرفيي الرهن العقاري، في مذكرة يوم الجمعة: "كانت الموضوعات الواردة في خطاب الرئيس باول متوقعة إلى حد كبير من قبل السوق، ولا أتوقع أن تتحرك معدلات الرهن العقاري كثيرًا استجابة لذلك، حيث قام المستثمرون بالفعل بتسعير مسار خفض أسعار الفائدة". "لا تزال توقعاتنا تشير إلى أن معدلات الرهن العقاري ستنخفض إلى ما يقرب من 6٪ خلال الاثني عشر شهرًا القادمة أو نحو ذلك."

حتى لو انخفضت معدلات الرهن العقاري إلى أقل من 6%، فإن ذلك سيجعل الأمريكيين يدفعون ثمن أغلى المنازل في التاريخ. العامل الحاسم الكبير لأسعار المنازل هو المعروض من المنازل، والذي لا يقترب من مواكبة الطلب. ولكن كانت هناك بعض الخطوات المرحب بها في الاتجاه الصحيح: فقد بلغ إجمالي مخزون المساكن في نهاية يوليو 1.33 مليون وحدة، حسبما تُظهر بيانات المعهد الوطني للإسكان. وهذا أعلى بنسبة 0.8% عن شهر يونيو و 19.8% عن العام الماضي. وقد تحسن مخزون المساكن في كل شهر هذا العام حتى الآن.

يُثبت النقص المزمن في المنازل المعروضة في السوق أنه التحدي الرئيسي لسوق الإسكان الأمريكي بسبب تأثيره على الأسعار. وقد اقترح المرشحان البارزان لمنصب الرئيس الأمريكي نائبة الرئيس كامالا هاريس والرئيس السابق دونالد ترامب حلولاً خاصة بهما لدعم المعروض من المساكن. فقد اقترح ترامب استخدام الأراضي الفيدرالية لمعالجة نقص المساكن، بينما دعت هاريس إلى بناء 3 ملايين وحدة سكنية جديدة.

وقد صرح الخبراء لشبكة CNN في وقت سابق أنه لا يوجد حل سحري لسوق الإسكان الأمريكي الذي لا يمكن تحمل تكاليفه بشكل كبير، وأن الحل قد يستغرق وقتاً طويلاً وجهداً كبيراً من جميع الأطراف المعنية.