ارتفاع أسعار المنازل يغير توقعات المشترين الجدد

مقدمة حول التضخم وتأثير الإسكان

بدأت كايلا كاتاسكا التسوق لشراء منزلها الأول الشهر الماضي - وكان عليها بالفعل تعديل توقعاتها.

على الرغم من أن كاتاسكا وزوجها انتقلا مؤخرًا من جنوب كاليفورنيا إلى مدينة ليك ميلز بولاية ويسكونسن، وهي مدينة ميسورة التكلفة نسبيًا، إلا أنهما أدركا أن منزل أحلامهما قد يأتي بسعر أغلى مما كانا يتخيلانه سابقًا.

قالت كاتاسكا: "ما زلنا في بداية العملية، ولكننا نتعلم أن نوع المنزل الذي اعتقدت أننا نستطيع تحمل تكاليفه أكثر بكثير مما يمكننا تحمله بالفعل".

لا تزال أسعار المنازل في جميع أنحاء البلاد ترتفع بوتيرة أسرع من معدل التضخم الإجمالي، مما يسبب صدمة للباحثين عن المنازل مثل عائلة كاتاسكا.

ارتفع تضخم أسعار المساكن، وهو مقياس لمتوسط تكلفة السكن في الولايات المتحدة، إلى 4.8% على أساس سنوي في ديسمبر، وفقًا لأحدث مؤشر لأسعار المستهلك، وهو المقياس الأكثر استخدامًا للتضخم. وهو سبب كبير في عدم انخفاض معدل التضخم الأوسع نطاقًا إلى الهدف المثالي لمجلس الاحتياطي الفيدرالي البالغ 2%.

تضخم المأوى الثابت وأثره على الاقتصاد

في الخريف الماضي، عندما بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة من أعلى مستوى لها منذ 23 عامًا، كان بعض الخبراء على استعداد لإعلان النصر في معركة البنك المركزي ضد نوبة تاريخية من التضخم. ولكن في الأشهر التي انقضت منذ أول خفض لأسعار الفائدة من جانب الاحتياطي الفيدرالي في سبتمبر، ظل المقياسان الرئيسيان للتضخم في الولايات المتحدة، وهما مؤشر أسعار المستهلكين ومؤشر أسعار نفقات الاستهلاك الشخصي، مرتفعين بعناد.

ويتوقع الاقتصاديون أن يكون مؤشر أسعار المستهلكين لشهر يناير، المقرر صدوره يوم الأربعاء، دون تغيير عن الشهر الماضي عند 2.9% على أساس سنوي. ومن المتوقع أن يبلغ مؤشر أسعار المستهلكين الأساسي الذي تتم مراقبته عن كثب، والذي يستثني الطاقة والغذاء، 3.1%.

كيف يقيس مؤشر أسعار المستهلكين تضخم السكن؟

وقال جيروم باول رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي عن التضخم الشهر الماضي إن الإسكان هو "المكان الذي توجد فيه معظم الفجوة المتبقية".

يقيس مؤشر أسعار المستهلكين تضخم السكن بطريقة قد تبدو غريبة لغير الاقتصاديين. والمجموعتان الفرعيتان الأساسيتان، اللتان تندرجان تحت فئة تضخم المأوى، هما "إيجار المسكن الأساسي" و"الإيجار المكافئ للمساكن" (الذي يقيس تكلفة استئجار المنزل الذي يسكنه أصحاب المنازل).

يقيس الاثنان التضخم في كل من المنازل المملوكة والمستأجرة في الولايات المتحدة. ويشكلان معًا أكثر من 33% من إجمالي الرقم القياسي لأسعار المستهلكين، لذلك عندما يظل التضخم مرتفعًا باستمرار في قطاع الإسكان، يظل التضخم الإجمالي مرتفعًا أيضًا.

Loading image...

قالت إيريكا غروشين، المفوضة السابقة لمكتب إحصاءات العمل، التي تدير مؤشر أسعار المستهلكين، عن مساهمة تضخم الإسكان في المؤشر: "من الناحية النسبية، إنه جزء كبير من سلة السوق". "وهو بالتأكيد أكثر تباطؤًا. ولا شك في ذلك."

قال نيل مهروترا، مستشار السياسات في بنك الاحتياطي الفيدرالي في مينيابوليس، إن التضخم في الإيجار يميل إلى التحرك بشكل تدريجي أكثر في الاتجاه الصعودي والهبوطي، نظرًا لأن الناس يميلون إلى تثبيت سعر الإيجار الثابت بزيادات تتراوح بين عام إلى عامين.

قال مهروترا: "بعض التضخم الذي نشهده في الإيجار كان يحدث بالفعل منذ 12 إلى 18 شهرًا، لكنه الآن فقط يتسلل من خلال السلسلة الرسمية".

مقارنة بين مؤشرات التضخم المختلفة

على الرغم من أن الإسكان هو مدخل أصغر في مقياس التضخم المفضل لدى بنك الاحتياطي الفيدرالي، وهو مؤشر نفقات الاستهلاك الشخصي (PCE)، حيث يشكل أقل من 20% من المؤشر.

كان تأثير ارتفاع أسعار المنازل ملموسًا في معظم أنحاء البلاد: فقد وجد تقرير صدر مؤخرًا عن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أن 89% من مناطق المترو سجلت ارتفاعًا في أسعار مبيعات المنازل القائمة للأسرة الواحدة في الربع الأخير من عام 2024.

ويُعزى ذلك جزئيًا إلى ارتفاع معدلات الرهن العقاري، والتي حفزت مالكي المنازل الذين حصلوا على معدلات منخفضة للغاية على البقاء، مما يعني أن عددًا أقل من المنازل قد تم طرحها للبيع. كما أدى نقص البناء المزمن إلى نقص في المنازل الجديدة، مما أدى إلى ارتفاع الأسعار بشكل أكبر.

كما أدت معدلات الرهن العقاري، التي ظلت مرتفعة على الرغم من التخفيضات الأخيرة في أسعار الفائدة التي أقرها الاحتياطي الفيدرالي، إلى تقليص القدرة على تحمل التكاليف. بلغ متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا 6.89% الأسبوع الماضي، وفقًا لما ذكره فريدي ماك. في حين أن هذا أقل بقليل من الذروة الأخيرة التي بلغت 7.04% في يناير، إلا أنه أعلى من متوسط معدلات الرهن العقاري لمدة 14 عامًا حتى عام 2022.

كانت هناك دلائل على استقرار الأسعار في سوق الإيجارات: فقد انخفض متوسط الإيجار المطلوب بنسبة 0.3% على أساس سنوي في ديسمبر إلى 1,594 دولارًا، وفقًا لـ البيانات من منصة العقارات Redfin. وهذا هو أدنى مستوى منذ مارس 2022.

قال نيل كاشكاري، رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي في مينيابوليس، في مقابلة مع قناة CNBC الأسبوع الماضي: "لا يزال الإسكان جزءًا كبيرًا من التضخم". "لدينا الكثير من الثقة بالنظر إلى عقود الإيجار الجديدة. يستغرق الأمر بضع سنوات حتى ينتقل ذلك من خلال بيانات التضخم الفعلية، لذلك من المفترض أن يساعدنا ذلك في إعادة التضخم إلى الانخفاض."

وقال أديتيا بهافي، كبير الاقتصاديين الأمريكيين في بنك أوف أمريكا، إنه يعتقد أنه "أمر شبه مؤكد" أن تضخم الإسكان سينخفض على أساس سنوي في المستقبل القريب، على الرغم من أنه حذر من أن ذلك لا يعني بالضرورة أن حرب الاحتياطي الفيدرالي مع التضخم قد انتصرت بالكامل. فبعض سياسات الرئيس دونالد ترامب الجديدة، مثل التعريفات الجمركية واسعة النطاق والترحيل الجماعي والتخفيضات الضريبية الموسعة، يمكن أن تعيد إشعال التضخم في المستقبل، بما في ذلك في قطاع الإسكان.

ولكن في الوقت الحالي، على الرغم من ذلك، "هذا هو التباطؤ الذي طال انتظاره في تضخم الإسكان الذي بدأ أخيرًا"، على حد قول بهافي.