تحول سوق الإسكان نحو البائعين بعد سنوات من الارتفاع

بعد سنوات من حروب المزايدات وارتفاع أسعار المنازل، قد يكون ميزان القوى في سوق الإسكان قد بدأ أخيرًا في التحول.

تحول ميزان القوى في سوق الإسكان

حيث يفوق عدد بائعي المنازل الآن عدد المشترين في الولايات المتحدة الأمريكية بشكل كبير، وفقًا لـ تحليل صدر يوم الخميس من شركة Redfin العقارية. وقد وجد التقرير أن عدد بائعي المنازل في السوق يفوق عدد المشترين بحوالي 500,000 بائع أكثر من المشترين اعتبارًا من أبريل، وهي أكبر فجوة بين المجموعتين منذ أن بدأت Redfin في تجميع البيانات في عام 2013.

زيادة عدد البائعين مقارنة بالمشترين

وتُعد هذه البيانات مؤشرًا مبكرًا على أن سوق الإسكان في الولايات المتحدة ربما يشهد تباطؤًا ليس لأن أسعار المنازل على الصعيد الوطني أصبحت في متناول الجميع، ولكن لأن عدد المشترين أقل. إنها أحدث علامة على أن أزمة القدرة على تحمل التكاليف التي طال أمدها، والتي تفاقمت الآن بسبب التوترات التجارية ومخاوف الركود، ربما تكون قد بدأت أخيرًا في اللحاق بسوق الإسكان.

ارتفاع أسعار المنازل رغم انخفاض الطلب

على الرغم من الانخفاض الأخير في الطلب على المنازل الجديدة، إلا أن الأسعار استمرت في الارتفاع. ارتفع متوسط سعر مبيعات المنازل القائمة بنسبة 1.8% على أساس سنوي، وفقًا للبيانات الصادرة عن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين الأسبوع الماضي. ويُعد هذا أعلى مستوى على الإطلاق لشهر أبريل والشهر الثاني والعشرين على التوالي من ارتفاع الأسعار على أساس سنوي.

تأثير معدلات الرهن العقاري على الشراء

في الوقت نفسه، تساهم معدلات الرهن العقاري المرتفعة في زيادة النفقات الشهرية التي يتكبدها المقترضون الجدد عند شراء منزل جديد. يحوم متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت القياسي لمدة 30 عامًا، وهو أكثر أنواع القروض العقارية شيوعًا، حاليًا أقل بقليل من 7%، وهو مهدد بالارتفاع أكثر من ذلك وسط الاضطرابات في سوق السندات.

عدم اليقين الاقتصادي وتأثيره على المشترين

بالإضافة إلى ارتفاع تكلفة شراء منزل جديد، يعاني المستهلكون من ارتفاع حالة عدم اليقين الاقتصادي، والتي تغذيها جزئيًا التقلبات في أسواق الأسهم والسندات وخطر التضخم الناجم عن التعريفة الجمركية. ونتيجة لذلك، أصبح المتسوقون لشراء المنازل أكثر حذرًا هذا الربيع، خلال موسم ذروة الطلب على العقارات.

انتظار المشترين لانخفاض الأسعار

فوفقًا لاستطلاع أصدره بنك أوف أمريكا يوم الأربعاء، فإن 75% من مشتري المنازل المحتملين ينتظرون انخفاض أسعار المنازل وأسعار الفائدة.

تقديرات السوق وتحليل البيانات

وفقًا لشركة Redfin، لم يكن هناك هذا العدد الكبير من المنازل المعروضة للبيع منذ مارس 2020. ولم يكن هناك هذا العدد القليل من المشترين في أي وقت منذ أن بدأت Redfin في تتبع ذلك في عام 2013 باستثناء أبريل 2020، عندما توقف سوق الإسكان في بداية الجائحة.

نموذج تقدير عدد المشترين

لتقدير عدد المشترين، أنشأت Redfin نموذجًا باستخدام بيانات داخلية عن مبيعات المنازل المعلقة ومتوسط الوقت الذي يستغرقه المشتري من أول جولة له إلى وقت شراء المنزل.

آراء الوكلاء العقاريين حول السوق

قالت كارين بول، وهي وكيلة عقارات في لاس فيغاس، إنها شعرت بتحول السوق لصالح المشترين في الأشهر الأخيرة.

وقالت بول: "استنادًا إلى مواسم البيع السابقة في فصل الربيع، لاحظت أن الكثير من القوائم المعروضة في السوق (هذا العام)." "أعتقد أن هناك الكثير من البائعين الذين لا يزال لديهم أسعار طموحة حقًا لمنازلهم، وقد يكون الوقت قد حان ليكونوا واقعيين في تسعيرهم من أجل أن يكونوا قادرين على المنافسة في السوق."

قالت بول إنها بدأت ترى المزيد من البائعين يقدمون تنازلات أو تخفيضات في أسعار منازلهم.

توقعات انخفاض أسعار المنازل

قد تكون أيام العروض المتعددة التي تزيد عن السعر المطلوب للمنزل والارتفاع السريع في أسعار المنازل التي ميزت طفرة الطلب على المساكن بعد الجائحة قد تكون الآن في المرآة الخلفية للعديد من المدن في جميع أنحاء الولايات المتحدة. وعلى الرغم من استمرار ارتفاع أسعار المنازل، إلا أن تشين تشاو، رئيس قسم الأبحاث الاقتصادية في Redfin، قال إن الشركة تُقدر انخفاض أسعار المنازل بنسبة 1% بحلول نهاية العام الجاري.

العلاقة بين نسبة البائعين والمشترين وأسعار المنازل

وقال تشاو: "بشكل عام، يبدو أن نسبة البائعين إلى المشترين هي مؤشر على نمو أسعار المنازل، ولكن مع تأخر يتراوح بين ثلاثة إلى ستة أشهر تقريبًا".

وأضاف: "السبب الذي يجعلنا نعتقد أن أسعار المنازل ستنخفض بنسبة 1% وليس بنسبة أكبر من ذلك هو أنه من الصعب جدًا في الواقع أن تنخفض أسعار المنازل، إلا إذا اضطر البائعون إلى البيع". "يمكن للبائعين أن يقرروا دائمًا أنهم لا يحبون الأسعار الموجودة حاليًا في السوق ويقررون البقاء في منازلهم."