كومباس تتحدى زيلو في معركة قوائم العقارات

جلبت شركة كومباس رسميًا نزاعًا عقاريًا طويل الأمد إلى قاعة المحكمة.

ففي يوم الاثنين، رفعت شركة الوساطة العقارية دعوى قضائية ضد موقع Zillow الإلكتروني للبحث عن المنازل، متهمة إياه بالانخراط في مؤامرة مانعة للمنافسة للحفاظ على هيمنته على قوائم المنازل الرقمية.

تمثل دعوى كومباس مرحلة جديدة في المعركة بين أكبر شركات السمسرة العقارية ومحركات البحث عن المنازل حول السيطرة على قوائم المنازل. إذا نجحت دعوى كومباس القضائية، فقد يؤدي ذلك إلى تغيير كيفية ومكان مشاركة قوائم العقارات على الإنترنت.

تقول Zillow إنها تعمل لصالح شفافية المستهلك وأن Compass تحاول اكتناز القوائم. وتقول كومباس إن Zillow تضيف تكاليف إلى عملية شراء المنازل.

في عصر الإنترنت، يتجه معظم المتسوقين لشراء المنازل إلى محركات البحث عن المنازل لبدء البحث، و Zillow هو اللاعب القوي في هذا المجال: 80% من الباحثين عن المنازل يتجهون مباشرة إلى موقع Zillow عند البحث عن منزل جديد، وفقًا لما ذكره مستثمر عرض تقديمي من الشركة في فبراير.

مصدر شكوى شركة Compass، التي تم تقديمها يوم الإثنين في محكمة فيدرالية في نيويورك، هو قاعدة جديدة من Zillow تنص على أن أي قائمة منزل يتم تسويقها علنًا للمستهلكين في أي مكان يجب أن تُنشر على Zillow في غضون يوم واحد وإلا لن يُسمح بنشرها على Zillow على الإطلاق.

أشارت Compass إلى القاعدة باسم "حظر Zillow" في دعواها القضائية. وزعمت كومباس أن القاعدة، التي دخلت حيز التنفيذ في 28 مايو وسيتم تطبيقها ابتداءً من 30 يونيو، مصممة لسحق المنافسة في مجال البحث عن المنازل.

وجاء في الدعوى القضائية: "صُمم حظر Zillow ليجعل من الصعب، بل من المستحيل تقريبًا، على بائعي المنازل بيع منازلهم خارج Zillow، في محاولة لإجبار جميع القوائم على Zillow حيث تجني Zillow الأموال من بيع العملاء المحتملين من قوائم أصحاب المنازل".

وقد اعترضت Zillow على توصيف Compass، مشيرة إلى أن الدعوى القضائية لا أساس لها من الصحة وأن القاعدة الجديدة تم سنها بروح من الإنصاف. قالت Zillow إن سياستها الجديدة هي استجابة لتكتيكات البيع التي اكتسبت شعبية خلال العام الماضي، والتي تحد من ظهور قوائم المنازل.

وقال متحدث باسم Zillow في بيان: "يكمن في صميم هذه المشكلة مبدأ بسيط: عندما يتم تسويق قائمة ما بشكل علني، يجب أن تكون متاحة لجميع المشترين عبر جميع المنصات، بما في ذلك Zillow". "إن إخفاء القوائم يخلق سوقًا مجزأة ويحد من خيارات المستهلكين ويخلق عوائق أمام ملكية المنازل، وهو أمر سيء للمشترين والبائعين والصناعة بشكل عام، خاصة في هذه البيئة المقيدة في المخزون والقدرة على تحمل التكاليف."

استراتيجية كومباس التسويقية

تأتي دعوى كومباس القضائية في وقت واجهت فيه الشركة معارضة متزايدة من بعض أقرانها في قطاع العقارات بسبب "إستراتيجية التسويق المكونة من 3 مراحل" لبائعي المنازل.

تبدأ الاستراتيجية بقائمة خاصة "لاختبار" سعر بيع المنزل. ثم، خلال مرحلة "قريباً"، يتم عرض القوائم على موقع Compass الإلكتروني لتوليد اهتمام المشترين قبل طرحها "رسمياً" في السوق. وتتمثل المرحلة الأخيرة في "البث المباشر على جميع المنصات"، مما يعني أن قائمة المنزل متاحة للعامة للوكلاء العقاريين والمتسوقين العقاريين لعرضها عبر جميع محركات البحث عن المنازل.

واعتباراً من منتصف فبراير، تم إدراج ما يقرب من 35% من جميع قوائم كومباس على أنها "كومباس الحصرية الخاصة" أو "كومباس قريباً"، حسبما قال الرئيس التنفيذي للشركة، روبرت ريفكين، في مكالمة أرباح.

وقد جادل النقاد بأن استراتيجية الإدراج الخاص في كومباس تدفع بائعي المنازل بشكل غير عادل إلى عقد صفقات مع المشترين الذين يمثلهم وكلاء كومباس الآخرون، مما يؤدي إلى قيام شركة الوساطة بتحصيل عمولة من كلا طرفي بيع المنزل.

وتنفي شركة كومباس أنها تشجع البائعين على الدخول في صفقات خاصة. في الدعوى القضائية يوم الإثنين، قالت الشركة إن العديد من البائعين يختارون طريق التسويق على 3 مراحل لأن المنازل المدرجة على Zillow تُعرض مع "رؤى سلبية"، بما في ذلك "Zestimate" الذي يقدر قيمة العقار وقسم "المخاطر المناخية" الذي يوضح ما إذا كان المنزل عرضة لمخاطر معينة، مثل حرائق الغابات أو الفيضانات.

وقال ريفكين: "تتعلق هذه الدعوى القضائية بحماية خيارات المستهلكين".

وقد قالت Zillow إن مثل هذه الميزات مدرجة لتوفير الشفافية للمتسوقين للمنازل.

تقول كومباس إن "حظر Zillow" يعقّد استراتيجيتها التسويقية. على الرغم من أن القاعدة لا تحظر بشكل مباشر القوائم الخاصة، إلا أن المنازل المدرجة على موقع كومباس على أنها "قريباً" يجب أن تُنشر على Zillow في غضون 24 ساعة.

منافس Zillow Redfin ورد اسمه أيضًا في الدعوى

يستند "حظر Zillow" إلى سياسة عام 2019، والتي تسمى التعاون الواضح، والتي وضعتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، وهي الرابطة التجارية التي غالباً ما تضع القواعد للعاملين في مجال العقارات. تنص هذه السياسة على أنه إذا قام الوكيل العقاري بتسويق عقار علناً (مثل وضعه على موقع إلكتروني أو إرساله في بريد إلكتروني أو نشره على وسائل التواصل الاجتماعي)، فيجب عليه إرسال تلك القائمة إلى خدمة القوائم المتعددة المحلية (MLS) في غضون يوم عمل واحد. خدمة القوائم المتعددة هي قاعدة بيانات تعاونية يستخدمها الوكلاء العقاريون لمشاركة قوائم العقارات بطريقة مبسطة.

كما اتهمت شركة Compass شركة Zillow بالتآمر مع لاعبين آخرين في مجال العقارات، منافستها في البحث عن المنازل Redfin وشركة السمسرة eXp Realty، للحفاظ على هيمنتها على السوق. وافقت كل من Redfin و eXp Realty على تبني قاعدة Zillow الجديدة والالتزام بها بعد الإعلان عنها. في حين اتهمت شركة Compass شركتي Redfin و eXp Realty بالتآمر معًا، إلا أنه لم يتم تسميتهما كمدعى عليهما في الدعوى.

وفي بيان، قالت eXp Realty إن "أي تلميحات بالتآمر المشترك خاطئة بشكل قاطع" وأن استراتيجيات أعمالها يتم تطويرها بشكل مستقل.

"من المثير للسخرية أن تختار شركة Compass، وهي شركة لم تحقق أرباحًا قط، أن تحرق أموالها ومصداقيتها في دعوى قضائية. ومقاضاة Zillow لمنح المستهلكين إمكانية الوصول؟ هذه ليست استراتيجية، بل يأس." قال ليو باريجا، الرئيس التنفيذي لشركة eXp Realty.