تسارع نمو أسعار المنازل في الولايات المتحدة

ارتفاع أسعار المنازل في الولايات المتحدة في فبراير 2023

تسارع نمو أسعار المنازل في الولايات المتحدة في فبراير/شباط بأسرع وتيرة سنوية منذ نوفمبر/تشرين الثاني 2022، في إشارة إلى أن سوق الإسكان في أمريكا لا يزال صعبًا وسط ارتفاع معدلات الرهن العقاري.

مؤشر أسعار المنازل في الولايات المتحدة

وارتفع مؤشر S&P CoreLogic Case-Shiller الوطني الأمريكي لأسعار المنازل في الولايات المتحدة، وهو مقياس لأسعار المنازل في جميع أنحاء البلاد، بنسبة 6.4% في فبراير/شباط مقارنة بالعام السابق، وهي زيادة أكبر من نسبة 6% المسجلة في يناير/كانون الثاني. وعلى أساس شهري، ارتفع المؤشر على أساس موسمي بنسبة 0.4% في فبراير.

أعلى المدن في زيادة أسعار المنازل

كما قفز مؤشر كيس-شيلر الذي يشمل 20 مدينة في فبراير إلى مكاسب سنوية بنسبة 7.3%، مرتفعًا عن ارتفاع يناير بنسبة 6.6%. ومن بين المدن العشرين، شهدت سان دييغو أكبر زيادة في أسعار المنازل في فبراير، بارتفاع حاد بنسبة 11.4%، تليها شيكاغو وديترويت. وفي الوقت نفسه، لا تزال أسعار المنازل في بورتلاند بولاية أوريغون "تحتفظ بأدنى مرتبة بعد أن سجلت أقل ارتفاع سنوي لشهرين متتاليين"، وفقًا للبيان.

تأثير ارتفاع أسعار الفائدة على السوق

وقال براين لوك، رئيس قسم السلع والأصول العقارية والرقمية في مؤشر ستاندرد آند بورز داو جونز في بيان: "واصلت أسعار المنازل الأمريكية ارتفاعها". "على أساس شهري، لا تزال أسعار المنازل تكافح في مواجهة ارتفاع تكاليف الاقتراض. فقد انخفضت سبعة عشر سوقًا خلال الشهر الماضي، في حين سجلت مينيابوليس انخفاضًا بنسبة 2.4% خلال الأشهر الثلاثة السابقة."

وأضاف أن "جنوب كاليفورنيا وواشنطن العاصمة فقط هما اللتان صمدتا أمام موجة ارتفاع أسعار الفائدة وحققتا عوائد إيجابية في بداية العام".

تحديات سوق الإسكان في أمريكا

بدأ سوق الإسكان في أمريكا بالتعافي في بداية العام مع ارتفاع مبيعات المنازل من أدنى مستوياتها منذ عقود في الخريف، وبدأ بناة المنازل يشعرون بمزيد من التفاؤل بشأن الاقتصاد. كانت هناك أيضًا آمال كبيرة في أن يقوم الاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة عدة مرات بدءًا من الربيع. ويبدو أن هذا الزخم قد تلاشى.

انخفاض مبيعات المنازل وبناء المنازل

انخفضت مبيعات المنازل القائمة، التي تشكل الغالبية العظمى من سوق الإسكان، بشكل حاد في مارس مع استمرار ارتفاع أسعار المنازل في ذلك الشهر، وفقًا لبيانات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. كما انخفض بناء المنازل السكنية للأسرة الواحدة بشكل حاد في مارس، وفقًا للأرقام الحكومية، حيث انخفض بنسبة 12.4% إلى معدل سنوي معدل موسميًا قدره 1.022 مليون وحدة سكنية.

كما أثبت التضخم أيضًا أنه كان أكثر عنادًا مما توقعته وول ستريت والاحتياطي الفيدرالي سابقًا، الأمر الذي أدى إلى ارتفاع عائدات السندات لأنه يعني أن الاحتياطي الفيدرالي لن يكون في عجلة من أمره لخفض أسعار الفائدة.

ارتفاع معدلات الرهن العقاري وتأثيرها

أغلق العائد القياسي لسندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات فوق 4.7% الأسبوع الماضي، وهو أعلى مستوى منذ نوفمبر. وسارت معدلات الرهن العقاري على نفس المنوال، حيث إنها تتبع عائد 10 سنوات. وفقًا لبيانات فريدي ماك، بلغ متوسط الرهن العقاري ذو العائد الثابت لمدة 30 عامًا 7.17% الأسبوع الماضي، وهو أعلى مستوى لهذا العام وأعلى مستوى منذ نوفمبر. لا يتوقع الاقتصاديون أن تنخفض معدلات الرهن العقاري بشكل كبير هذا العام، وقد تستمر في الارتفاع إذا ظل التضخم عالقًا.

تلعب معدلات الرهن العقاري دورًا مهمًا في تحديد القدرة على تحمل التكاليف، بالإضافة إلى أسعار المنازل ودخل الأسرة. وقد أثبت ذلك أنه نقطة شائكة رئيسية بالنسبة لمشتري المنازل المحتملين.

تباطؤ أسعار المنازل وفقًا لمؤشر موديز

أظهر مقياس منفصل لأسعار المنازل من قبل Moody's Analytics صدر يوم الاثنين أن هناك تباطؤًا في الأسعار الشهر الماضي. فقد ارتفع مؤشر موديز أناليتيكس لأسعار المنازل بنسبة 0.12% في مارس، وهي "أبطأ وتيرة مكاسب شهرية منذ أكثر من عام"، وفقًا لبيان صادر عن المؤسسة.

ومع ذلك، وعلى الرغم من الأخبار الجيدة التي يقدمها هذا المقياس، إلا أن سوق الإسكان الأمريكي لا يزال صعبًا للغاية بالنسبة للمشترين بسبب ارتفاع معدلات الرهن العقاري، حسبما قال ماثيو والش، الخبير الاقتصادي في مجال الإسكان لدى موديز أناليتكس في بيان.

تأثير التضخم على المشترين المحتملين

وقال والش: "لقد تم تسعير العديد من المشترين المحتملين خارج السوق".

تحسينات في سوق الإسكان

يتمثل أحد التحسنات التي لا تخطئها العين في سوق الإسكان في زيادة الاستثمار في المساكن خلال الأشهر القليلة الماضية، وفقًا لبيانات NAR.

زيادة مخزون المنازل غير المباعة

فقد ارتفع مخزون المنازل غير المباعة بنسبة 4.7% في شهر مارس مقارنة بالشهر السابق ليصل إلى 1.11 مليون وحدة، وارتفع بنسبة 14.4% عن العام السابق، حسبما أفادت وكالة NAR في وقت سابق من هذا الشهر. كما تم طرح المزيد من المنازل في السوق في فبراير أيضًا.

أسباب نقص المعروض من المساكن

إنها خطوة في الاتجاه الصحيح، ولكن العرض لا يزال غير مواكب للطلب. يمكن أن يُعزى النقص المستمر في المعروض من المساكن إلى أسباب مختلفة، ولكن أحد الأسباب الكبيرة هو أن بعض مالكي المنازل يختارون عدم البيع لأنهم يريدون التمسك بسعر الرهن العقاري المنخفض. ولا يزال ذلك يحد من القدرة على تحمل التكاليف.

حاجة السوق لمزيد من المخزون

قال لورانس يون كبير الاقتصاديين في وكالة NAR في وقت سابق من هذا الشهر: "مبيعات المنازل عالقة لأن أسعار الفائدة لم تقم بأي تحركات كبيرة". "نحن بحاجة إلى المزيد من المخزون بالتأكيد."