مشروع قانون ترامب يفتح آفاق الإسكان الميسور

يواجه الأمريكيون نقصًا في المنازل ذات الأسعار المعقولة، ولكن مشروع قانون الضرائب والإنفاق الضخم الذي تؤيده إدارة ترامب لديه القدرة على تحمل تكاليف السكن لسنوات قادمة.

إن قانون "مشروع قانون واحد كبير وجميل"، وهو محور أجندة الرئيس دونالد ترامب الاقتصادية، هو في المقام الأول إصلاح ضريبي شامل، يهدف إلى جعل التخفيضات الضريبية لعام 2017 التي تم إقرارها خلال إدارة ترامب الأولى دائمة. كما ستؤدي النسخة التي أقرها الجمهوريون في مجلس النواب الشهر الماضي، والتي يتم تداولها الآن في مجلس الشيوخ، إلى إخراج المزيد من الأمريكيين من برنامج المساعدات الطبية والمساعدات الغذائية، وفقًا لتقييمات متعددة. كما تشير التقديرات إلى أن مشروع القانون سيضيف تريليونات الدولارات إلى الدين الوطني على مدى العقد المقبل.

ولكن هناك مجموعة من التغييرات الضريبية المتعلقة بالإسكان مدسوسة في أكثر من 1000 صفحة من مشروع القانون والتي يمكن أن توسع الإسكان الميسور التكلفة وتقدم إعفاءات ضريبية جديدة لأصحاب المنازل في الولايات ذات التكلفة العالية. ومع ذلك، يحذر المنتقدون من أن مشروع القانون قد يميل أيضًا ساحة اللعب لصالح المشترين الأثرياء وأصحاب العقارات الأقوياء، لا سيما من خلال بند يمنع الحكومات المحلية من تنظيم خوارزميات تحديد الإيجار للعقد القادم.

قال أندي وينكلر، مدير مشاريع الإسكان والبنية التحتية في مركز سياسة الحزبين: "بشكل عام، لا يُقصد من هذا القانون أن يكون مشروع قانون للإسكان". "ولكن هناك العديد من الأحكام التي، إذا تم سنها، يمكن أن تؤثر على المعروض من المساكن، والحفاظ عليها والقدرة على تحمل تكاليفها."

كيف يؤثر مشروع قانون ترامب على الإسكان

إليك ما يجب أن تعرفه عن كيفية تأثير مشروع القانون على الإسكان:

توسيع الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل

ترجع مشاكل القدرة على تحمل تكاليف المنازل في أمريكا جزئيًا إلى نقص المنازل المتاحة للبيع، مما أدى إلى ارتفاع التكاليف. قدّر تحليل Zillow أن أمريكا كان ينقصها 4.5 مليون منزل في عام 2022.

ويتضمن "مشروع قانون ترامب الجميل الكبير" أحكامًا مصممة لمعالجة النقص في مساكن ذوي الدخل المنخفض والمتوسط في وقت تنفق فيه نصف الأسر الأمريكية تقريبًا أكثر من 30% من دخلها على الإيجار أو أقساط الرهن العقاري، مما يندرج تحت تعريف وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية لـ "مثقلة بالتكاليف".

تعمل نسخة مجلس النواب من مشروع القانون على تمديد وتوسيع نطاق الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل (LIHTC)، وهو برنامج فيدرالي يحفز المستثمرين من القطاع الخاص على تطوير مساكن للإيجار بأسعار معقولة للمستأجرين ذوي الدخل المنخفض.

يستعيد مشروع القانون ويمدد زيادة مؤقتة بنسبة 12.5% في مخصصات ائتمان ضريبة الدخل المنخفض حتى عام 2029 ويخفض مبلغ السندات التي تصدرها الحكومة والتي يتعين على المطورين استخدامها للتأهل للحصول على ائتمانات ضريبية فيدرالية لبناء مساكن ميسورة التكلفة.

تقدر شركة Novogradac، وهي شركة محاسبة تقدم خدمات للمطورين أنه يمكن تمويل 527,700 منزل إضافي للإيجار بأسعار معقولة بين عامي 2026 و 2035 إذا أصبحت هذه الأحكام قانونًا.

قال وينكلر: "سيكون لمشروع القانون تأثير لا بأس به على المعروض من المساكن". "وهناك الكثير من الاهتمام في مجلس الشيوخ بالقيام بأكثر مما تفعله النسخة التي أقرها مجلس النواب من مشروع القانون للإسكان."

وأضاف وينكلر: "لكنهم مضطرون بالفعل إلى السير على حبل مشدود للغاية لتحقيق التوازن بين تكلفة هذه الإعفاءات الضريبية المنتهية الصلاحية، وعدم التأثير على العجز أكثر من اللازم، والحفاظ على انخفاض التكاليف حتى يتمكنوا من المضي قدمًا في مشروع القانون".

يزيد مشروع القانون أيضاً من خصم ضرائب الولاية والضرائب المحلية (SALT)، والذي يسمح لدافعي الضرائب بخصم ما دفعوه من ضرائب الولاية والضرائب المحلية مثل ضرائب الدخل والضرائب العقارية من فاتورة الضرائب الفيدرالية. بموجب قانون ترامب الضريبي لعام 2017، تم تحديد الخصم بـ 10,000 دولار، بغض النظر عن المبلغ المدفوع. بموجب نسخة مجلس النواب من مشروع قانون الضرائب الجديد، سيتم رفع هذا الخصم إلى 40,000 دولار، مما يسمح لأصحاب المنازل في الولايات ذات الضرائب المرتفعة مثل نيويورك وكاليفورنيا بخصم المزيد من ضرائبهم العقارية.

إعفاءات ضريبية أكبر لأصحاب المنازل في الولايات ذات الضرائب المرتفعة

قال جيم توبين، الرئيس التنفيذي للرابطة الوطنية لبناة المنازل، إن توسيع نطاق خصم ضريبة الدخل المنخفض والضرائب على الممتلكات العقارية (LIHTC) وخصم الضرائب على الممتلكات العقارية (SALT)، إلى جانب زيادة المزايا الضريبية للشركات الصغيرة، سيكون مفيدًا لبناة المنازل.

وقال توبين: "نعتقد أن مشروع القانون سيوفر اليقين في الضرائب لمعظم الأفراد، وهو أمر ضروري للدخول في نمو اقتصادي مستمر في وقت تحتاج فيه صناعة الإسكان بشدة إلى ذلك".

{{MEDIA}}

أحد البنود المدفونة في نسخة مجلس النواب من مشروع القانون من شأنه أن يمنع الولايات من تنظيم نماذج الذكاء الاصطناعي أو أنظمة القرار الآلي. إذا تم الإبقاء على هذا البند في مشروع القانون النهائي، فسيكون ذلك انتصارًا للشركات التي توفر خوارزميات تحديد الإيجار لأصحاب العقارات.

وتواجه إحدى أشهر هذه الشركات، وهي شركة RealPage ومقرها تكساس، والتي تستخدم بيانات الإيجار غير العامة من الملاك لتدريب خوارزمياتها وإنشاء توصيات التسعير، تحديات قانونية وتنظيمات محتملة من ثماني ولايات على الأقل. ومن شأن مشروع قانون الضرائب الذي أقره الحزب الجمهوري أن يضع حدًا فعليًا للتنظيم المحتمل.

خوارزميات تحديد الإيجار يمكن أن تتخطى اللوائح

في الشهر الماضي، وقّعت مجموعة من 40 مدعياً عاماً للولاية على رسالة تطلب من الكونغرس رفض هذا الإجراء.

"إن تأثير مثل هذا الوقف الواسع سيكون كاسحًا ومدمرًا تمامًا لجهود الدولة المعقولة لمنع الأضرار المعروفة المرتبطة بالذكاء الاصطناعي"، كما جاء في نص الرسالة، مستشهدة مباشرة بجهود الولايات "لحماية المستأجرين عند استخدام الخوارزميات لتحديد الإيجار".

تُعد أحكام الإسكان جزءًا صغيرًا من مشروع القانون الإجمالي، والذي سيضيف بشكل عام 2.4 تريليون دولار إلى الدين على مدى العقد المقبل، وفقًا لتحليل مكتب الميزانية في الكونجرس.

ويحذر الاقتصاديون من أن الأمريكيين سيشعرون بهذا الجبل المتزايد من الديون في شكل ارتفاع أسعار الفائدة.

ارتفاع العجز قد يدفع معدلات الرهن العقاري إلى الارتفاع

عندما يكون لدى الحكومة الكثير من الديون، فإنها تحتاج إلى اقتراض المال لمواصلة دفع الفواتير عن طريق بيع سندات الخزانة. وإذا اعتقد المستثمرون أن الحكومة أكثر استدانةً، فإنهم سيطالبون بأسعار فائدة أعلى للتعويض عن مخاطر استثماراتهم.

على الرغم من أن هذا قد يبدو مفهومًا ماليًا واسعًا للغاية، إلا أن أسعار الفائدة المرتفعة هذه تؤثر على الإسكان في شكل معدلات رهن عقاري أعلى ومعدلات اقتراض أعلى لبناة المنازل، والتي يمكن أن تترجم بعد ذلك إلى ارتفاع تكاليف البناء الجديد.

في الوقت الذي يحوم فيه متوسط معدلات الرهن العقاري بالقرب من 7%، فإن المزيد من الارتفاع في تكاليف الاقتراض سيجعل ملكية المنازل أكثر صعوبة بالنسبة لبعض الأمريكيين.

{{MEDIA}}

قال وينكلر: "نحن نهتم كثيرًا بارتفاع أسعار الفائدة في عالم الإسكان". "هذا يعني أن الناس يشترون عددًا أقل من المنازل وأن الناس قادرون على بناء عدد أقل من المنازل."

وأضاف: "بعض هذه التأثيرات الأوسع نطاقًا لا تقل أهمية، إن لم تكن أكثر أهمية من بعض أحكام الإسكان المحددة".

يمكن أن تؤدي خطة البيت الأبيض للحد من الإنفاق الحكومي إلى إلحاق المزيد من الضرر بالقدرة على تحمل تكاليف الإسكان.

في الشهر الماضي، أصدر البيت الأبيض مقترح ميزانيته لعام 2026. وتضمنت تخفيضات حادة في برامج الإسكان والتنمية المجتمعية.

قال ديفيد دوركين، رئيس المؤتمر الوطني للإسكان، وهي منظمة غير ربحية تدافع عن حلول الإسكان الميسور التكلفة، إنه يأمل ألا يوافق الكونغرس على خفض برامج الإسكان التي اقترحها البيت الأبيض.

تأثير خطة البيت الأبيض على القدرة على تحمل تكاليف الإسكان

وقال دوركين: "إن ميزانية الرئيس هي اقتراح افتتاحي". وأضاف أن ترامب "أصدر أمرًا تنفيذيًا يتناول مسألة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في اليوم الأول ونحن ندعم هذا التركيز. نحن لا نوافق على مقترحات الميزانية المتعلقة بالإسكان، ونتطلع إلى التوفيق بينها وبين الإدارة."