تحويل مباني المكاتب إلى مساكن: استراتيجية جديدة

استراتيجية تحويل المكاتب إلى مساكن

يعرف معظم الأمريكيين القاعدة رقم 1 في مجال العقارات: الموقع ولكن بالنسبة لبعض المطورين، هناك استراتيجية جديدة رابحة: "إعادة التدوير،."

أسباب زيادة تحويل المكاتب إلى شقق سكنية

لقد وجد عدد متزايد من مباني المكاتب حياة ثانية كشقق سكنية، مدعومة بحركة العمل من المنزل في عصر كوفيد-19 التي قللت من الحضور في المكاتب وقللت من وسط المدن.

لكن تقسيم مساحات العمل العقيمة والواسعة إلى منازل جذابة أصعب مما قد تعتقد. يقول المطورون العقاريون إن هذه المشاريع يمكن أن تكون مثل حل لغز: فمباني المكاتب مصممة باعتبارات مختلفة تماماً عن المساكن السكنية. بعض التحويلات غير ممكنة، ويمكن أن تتراكم التكاليف غير المتوقعة.

التحديات في تحويل المساحات المكتبية

ومع ذلك،، ومع وصول نسبة الشواغر في المكاتب إلى مستوى قياسي بلغ 20.1% في الولايات المتحدة في الربع الثاني من هذا العام، وفقاً لتقرير صدر مؤخراً عن وكالة موديز أناليتيكس، ومع استمرار انخفاض المعروض من المنازل عن الطلب، زادت الحكومات المحلية من الحوافز لتحويلات المباني المكتبية. وتشمل هذه الحوافز إعفاءات ضريبية وعمليات موافقة أسرع للمطورين العقاريين الراغبين في إعادة تشكيل المساحات.

كان ما يقرب من 70 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية، أو 1.7% من إجمالي المعروض في الولايات المتحدة، في طور التحويل لاستخدامات أخرى في الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2024، وفقًا لتقرير صدر مؤخرًا عن شركة العقارات التجارية CBRE. ومن المتوقع أن يكون ثلاثة وستون بالمائة من هذه التحويلات إلى مساكن متعددة العائلات.

كيف يتم ذلك؟

يبدو للوهلة الأولى أن مبنى "ذا كروسبي"، وهو مبنى سكني تم افتتاحه في عام 2020 في حي كورياتاون في لوس أنجلوس، يبدو وكأنه مبنى شاهق فاخر نموذجي. فهو يتميز بوسائل الراحة الفخمة مثل مركز اللياقة البدنية ومنصة المسبح. ومع ذلك، قد لا يعرف المقيمون في شقق ذا كروسبي البالغ عددها 336 وحدة سكنية أن مبناهم كان المقر الرئيسي السابق لشركة تكساكو للنفط والغاز في الساحل الغربي.

قال جايمي لي، الرئيس التنفيذي لمجموعة جاميسون، مالكة المبنى، التي أشرفت على عملية التجديد، إن تحويل مساحة مكتبية مثل تكساكو إلى وحدات فاخرة يتطلب "إزالة كل شيء بشكل أساسي".

وقالت: "نحن في الأساس نقوم بإخلاء الأرضيات". "لم يتبق لدينا سوى الطوابق وهيكل المبنى والمصاعد."

على عكس تصميم المكاتب التقليدية، يجب أن تحتوي كل وحدة سكنية على حمام واحد على الأقل ومطبخ، مما يعني أنه يجب إعادة صياغة أعمال السباكة. كما أن معظم مباني المكاتب تحتوي على تكييف هواء مركزي، لذا يجب استبدال النظام بأنظمة تبريد وتدفئة فردية لكل وحدة.

في بعض الأحيان، يكون المشروع أكثر تكلفة مما كان متوقعاً في البداية. قال لي: "خاصة بالنسبة للمباني التي كانت موجودة منذ فترة طويلة وشهدت الكثير من المستأجرين المختلفين على مر السنين - كانت هناك أوقات كنا نفتح فيها حائطاً وندرك أن هناك المزيد من العمل الذي يجب القيام به".

قيود تحويل مباني المكاتب إلى مساكن

على الرغم من أن تحويل مباني المكاتب غير المستخدمة إلى وحدات سكنية قد يبدو علاجاً سهلاً لأزمة الإسكان الميسور التكلفة، إلا أن بعض مباني المكاتب (حتى تلك الخالية تماماً أو التي تحتوي على عدة طوابق فارغة) لا يمكن تحويلها إلى مساكن، كما قال كريس شيرمان، رئيس شركة شيرمان أسوشيتس، وهي شركة تطوير عقاري مقرها في مينيابوليس.

"قال شيرمان: "حوالي 15% فقط من مباني المكاتب هنا في الأسواق التي نتواجد فيها مرشحة لتحويلها إلى مساكن.

وقال إن المباني القديمة هي الأفضل. تتطلب الشقق السكنية نوافذ قابلة للتشغيل، وهو ما تفتقر إليه معظم المباني الجديدة. كما تميل المباني الجديدة أيضاً إلى أن تكون مساحتها أكبر من حيث المساحة. وفي حين أن ذلك قد يبدو إيجابياً في البداية، إلا أن الوحدات السكنية تحتاج إلى نوافذ تطل على الخارج. قال شيرمان إنه لا يمكن أن تمتد الوحدات السكنية بعيداً عن النوافذ، لكي تتمكن من الوصول إلى الضوء الطبيعي.

قال شيرمان: "ينتهي بك الأمر بسيناريو لا يمكنك فيه الاستفادة من الكثير من منتصف تلك اللوحة الأرضية".

دور الحكومات المحلية في تسهيل التحويلات

قال شيرمان إن المباني القديمة مؤهلة أيضًا للحصول على ائتمانات ضريبية تاريخية، مما يجعل هذه التحويلات أكثر جدوى من الناحية المالية.

الإعفاءات الضريبية وتأثيرها على التحويلات

قال جيسون وارد، المدير المشارك لمركز راند للإسكان والتشرد، إن مفتاح هذه التحويلات هو موافقة الحكومات المحلية. وقال وارد إن الإعفاءات الضريبية الأخيرة وتخفيف المدن الكبرى للقيود المفروضة على تقسيم المناطق مثل العرض المطلوب لسلالم الشقق ومتطلبات مواقف السيارات جعلت المزيد من هذه التحويلات ممكنة.

في سبتمبر/أيلول، أعلن عمدة مدينة نيويورك إريك آدامز عن جهود لإلغاء التفويضات التي تنص على ضرورة تضمين مواقف السيارات مع البناء الجديد، مما يوفر مساحة لبناء المزيد من المنازل.

وسيبدأ قريبًا بناء واحدة من أكبر عمليات تحويل المكاتب إلى مبانٍ سكنية على الإطلاق: سيتم تحويل المقر السابق لشركة فايزر في وسط مدينة نيويورك إلى ما يقرب من 1500 شقة جديدة للإيجار.

أمثلة على مشاريع تحويل ناجحة

كما أنشأت لوس أنجلوس مؤخرًا عملية موافقة أسرع لتحويل المباني القائمة التي لا يقل عمرها عن 15 عامًا.

وجاء في مرسوم صادر عن المدينة في مارس/آذار أن "تشجيع إعادة استخدام المباني هو ممارسة مستدامة لإطالة عمر المباني والاحتفاظ بالكثير من الموارد التي استخدمت في بنائها الأولي".

إلا أن الحكومات المحلية لا تشجع فقط على تحويل المباني المكتبية. فقد قال جون واتسون، الرئيس التنفيذي لشركة Core Redevelopment ومقرها إنديانابوليس، إنه قام بتحويل المدارس والفنادق المهجورة إلى مساكن أيضاً.

"قال واتسون: "ربما تكون مباني المكاتب الكبيرة هي الأصعب في القيام بذلك. "أما الفنادق والمدارس فهي سهلة."

مشروع "ستاديوم لوفتس" كنموذج يحتذى به

لكن المشروع الذي يفخر واتسون به أكثر من غيره هو مشروع "ستاديوم لوفتس"، وهو مبنى سكني تم بناؤه من بقايا ملعب بيسبول قديم في إنديانابوليس. اشترى واتسون الملعب من المدينة بدولار واحد وأعاد إحياءه مقابل 28 مليون دولار، بما في ذلك 5 ملايين دولار من المدينة.

قال واتسون لشبكة CNN: "ذهبت إلى المدينة وقلت لهم: "انظروا، هذا ممكن من الناحية المادية، ولكن لدي فجوة بقيمة 5 ملايين دولار بين قيمته وتكلفته"، وقالت المدينة إنها ستمول الفجوة لأنها ستساعد في توسيع وسط المدينة وتضيف إلى حيوية الحي. "اتضح أنه أحد أفضل المشاريع التي قمت بها على الإطلاق."