تراجع المشترين يهدد سوق العقارات في أمريكا

التحديات الاقتصادية وتأثيرها على سوق العقارات

قبل بضعة أسابيع، تلقى وكيل العقارات في لوس أنجلوس سكوت برايس مكالمة لم تحدث إلا مرة واحدة فقط من قبل في حياته المهنية التي استمرت عقدين من الزمن: كان المشتري يتراجع - قبل يومين فقط من الإغلاق.

بالنسبة لبرايس، يبدو أن السبب في ذلك هو عدم الارتياح المتزايد للاقتصاد. لم يعد عميل برايس، الذي حذّرته شركته من أن تسريح العمال قد يكون قادمًا، يشعر بالأمان الكافي للقيام بعملية شراء كبيرة كهذه. فبدلاً من المجازفة، تخلى المشتري عن المنزل - وعن وديعته البالغة 3%.

قال برايس عن فشل الصفقة: "هذا ليس حدثًا شائعًا بالنسبة لي". "لقد كان حدثاً غير عادي للغاية."

على الرغم من أن إلغاء الصفقات قد لا يكون أمرًا شائعًا بالنسبة لبرايس، إلا أنه يحدث بشكل متكرر في جميع أنحاء الولايات المتحدة. في الأسابيع الأربعة ما بين 17 مارس و 13 أبريل، تم إلغاء أكثر من 14% من جميع اتفاقيات شراء المنازل في الولايات المتحدة، وفقًا للبيانات التي قدمتها Redfin لشبكة CNN. وهذا هو أعلى مستوى لهذا الوقت من العام منذ عام 2020، عندما أدت الأيام الأولى لجائحة كوفيد-19 إلى تجميد سوق الإسكان.

وقد أدى نهج الرئيس دونالد ترامب المتذبذب في فرض التعريفات الجمركية هذا الشهر إلى تحذير الاقتصاديين من أن كل شيء من الأحذية إلى الأثاث قد يشهد ارتفاعًا في الأسعار قريبًا، ويتوقع البعض حدوث ركود في أقرب وقت هذا العام. لكن وكلاء العقارات يقولون إنهم ربما يشعرون بالفعل بآثار عدم اليقين الاقتصادي اليوم.

فحتى قبل إعلان ترامب في 2 أبريل عن التعريفات الجمركية الشاملة، كان شراء المنازل في عام 2025 في بداية بطيئة. فقد انخفضت مبيعات المنازل المملوكة سابقًا، والتي تشكل الغالبية العظمى من السوق، بنسبة 5.9% في مارس مقارنة بالشهر السابق، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. وكانت تلك أضعف وتيرة لمبيعات المنازل في مارس منذ عام 2009.

ومع ذلك، كان الكثيرون يأملون في أن يكون موسم شراء المنازل المزدحم هذا العام في فصل الربيع المزدحم هذا العام بمثابة تحسن بعد أن كادت وتيرة مبيعات المنازل الوطنية أن تتوقف في عام 2024، لكن مخاوف الركود وعمليات البيع في سوق الأسهم التي استنزفت حسابات مدخرات العديد من المشترين المحتملين زادت من الاضطرابات في سوق العقارات.

قالت مادي ميكستر، وهي سمسارة عقارات في تاكوما، واشنطن: "كان مشترو المنازل لأول مرة أكثر تقلبًا بعض الشيء". "أعتقد أن هناك قلقًا حول ما إذا كانت الأسواق ستنتعش وهذا يجعل المشترين الأصغر سنًا أكثر ترددًا في صرف الأسهم في الوقت الحالي."

أسباب تراجع المشترين في سوق المنازل

وأضافت: "أعتقد، بالنسبة للجزء الأكبر، أن الناس يتراجعون نوعًا ما أو يتوخون الحذر الشديد في تحركاتهم في سوق العقارات".

منذ أن أعلن ترامب عن تعريفاته الجمركية "المتبادلة" على جميع الواردات إلى الولايات المتحدة، ثم أعلن لاحقًا عن وقف مؤقت لمدة 90 يومًا على العديد من التعريفات الجمركية الأعلى (باستثناء الصين)، شهدت أسواق الأسهم والسندات تقلبات هائلة.

يؤثر سوق السندات بشكل مباشر على معدلات اقتراض المنازل. وتتبع معدلات الرهن العقاري عائد سندات الخزانة القياسي لمدة 10 سنوات، والذي ارتفع إلى 4.5% في الأسابيع التي تلت إعلان ترامب الأولي عن التعريفات الجمركية. ونتيجة لذلك، شهد متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت القياسي لمدة 30 عامًا أكبر قفزة في أسبوع واحد منذ ما يقرب من عام الأسبوع الماضي.

{{MEDIA}}

قالت ميكستر: "تُعد معدلات الرهن العقاري عاملًا كبيرًا، خاصة بالنسبة لمشتري المنازل لأول مرة الذين يحاولون حقًا تحديد القدرة على تحمل التكاليف في الوقت الحالي". "كل زيادة بمقدار عُشر نقطة تُعد أمرًا كبيرًا."

قد يشعر أولئك الذين ربما كانوا يدخرون لشراء منزل جديد من خلال الاستثمار في سوق الأسهم بخيبة أمل من الأداء الأخير في محفظتهم: فقد انخفض مؤشر داو جونز بنسبة 9.1% في الأسابيع الثلاثة الأولى من شهر أبريل، وهو أسوأ أداء للمؤشر في أي شهر أبريل منذ عام 1932.

في الوقت الذي قد تكون فيه الموارد المالية لشخص ما - أو آفاقه المهنية - في حالة تغير مستمر، ينصح دوغلاس بونبارث، المخطط المالي المعتمد ومؤسس شركة إدارة الثروات Bone Fide Wealth، بالتريث في إجراء عملية شراء كبيرة مثل شراء منزل جديد.

وقال: "الأمر يعتمد على كل حالة على حدة". "قد يكون هناك أفراد، بغض النظر عن حالة عدم اليقين، لديهم مدخرات قوية أو يشعرون بالرضا عن وظائفهم."

بالنسبة لأولئك الذين يخططون لشراء منزل جديد في المستقبل القريب، يقترح بونبارث أن يكونوا أكثر تحفظًا في الاستثمارات وضمان عدم استثمار مدخراتهم في الأسهم فقط.

التعريفات الجمركية وتأثيرها على سوق المنازل

وقال: "إذا كان لديك هدف قصير الأجل، مثل شراء منزل في السنوات القليلة القادمة، فإن الأموال التي تحتاجها لتسهيل هذه الصفقة، مثل الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق والتأثيث والانتقال وكل هذه الأشياء، لا ينبغي استثمارها بالكامل في سوق الأسهم". "نحن بحاجة إلى التأكد من أن لدينا الموارد المتاحة لذلك القرار."

هناك طريقة أخرى تؤثر بها سياسات إدارة ترامب التجارية على سوق المنازل الربيعية بالفعل. قال ماثيو بيزارو، وهو سمسار عقاري يعمل بشكل أساسي في مدينة نيويورك ووستشستر، نيويورك، إن التعريفات الجمركية على سلع البناء والأجهزة المستوردة قد غيرت حسابات المشترين الذين يتطلعون إلى شراء منازل جديدة.

قال بيزارو: "الحديث الرئيسي الذي سمعته عن التعريفات هو من الأشخاص الذين يشترون أماكن تحتاج إلى تجديدات جذرية". "لقد بدأ البعض يشعرون بالقلق بشأن تكلفة السلع اللازمة للتجديد، وهذا ما يخلق حالة من التوقف المؤقت."

كما قالت ميكستر، وكيلة العقارات في واشنطن، إن العديد من مشتري المنازل لأول مرة لم يعودوا يفكرون في شراء المنازل التي ستتطلب تجديدات.

وقالت: "من الناحية الكلاسيكية، تحتاج منازل المبتدئين إلى القليل من التلميع". "لكني رأيت الكثير من مشتري المنازل لأول مرة ينظرون بحذر شديد إلى المنازل التي يمكنهم الانتقال إليها مباشرةً ... فقط بسبب المناخ وعدم اليقين بشأن ما يحدث في المستقبل."

ومع ذلك، هناك بعض الحالات الشاذة. قالت ميكستر إن مكتبها شهد اهتمامًا بشراء العقارات بين بعض أصحاب المنازل الأكبر سنًا الذين قاموا مؤخرًا بصرف بعض ممتلكاتهم من الأسهم وسط تقلبات السوق.

وقالت إنهم يعتبرون العقارات في الوقت الحالي بديلاً استثمارياً سليماً.