عودة الموظفين تعيد الحياة لسوق المكاتب

عودة الموظفين وتأثيرها على سوق العقارات التجارية

بالنسبة للعديد من الشركات - وربما الحكومة الفيدرالية - يقترب عصر العمل عن بُعد من نهايته.

حيث يتم استدعاء الموظفين في شركات كبرى مثل JPMorgan Chase و Amazon إلى المكاتب خمسة أيام في الأسبوع. في ظل إدارة الرئيس دونالد ترامب، طُلب من آلاف الموظفين الفيدراليين العودة إلى العمل الشخصي بدوام كامل - أو تقديم استقالاتهم.

قد لا يكون ذلك خبراً ساراً للعمال الذين يقدّرون المرونة، ولكنه ساعد في انتعاش سوق العقارات التجارية.

ارتفع الطلب على المساحات المكتبية بنسبة 40٪ تقريبًا بين عامي 2022 و 2024، وفقًا لتقرير صدر الشهر الماضي عن VTS، وهو برنامج لإدارة العقارات التجارية. وبهذه الوتيرة، تشير تقديرات VTS إلى أن الطلب على المكاتب الوطنية يجب أن ينتعش إلى مستويات ما قبل الجائحة في السنوات الأربع المقبلة.

توقعات الطلب على المساحات المكتبية

ومع ذلك، فإن التعافي الكامل لسوق المكاتب ليس مضمونًا. فقد طلبت إدارة الكفاءة الحكومية، التي أنشأها ترامب الشهر الماضي ويديرها الملياردير إيلون ماسك، من الوكالة الحكومية المسؤولة عن العقارات الفيدرالية أن تقلل بشكل كبير من المساحات المكتبية الحكومية، مما قد يؤدي إلى إغراق سوق العقارات التجارية بالمباني القديمة الأقل جاذبية.

تجنب حلقة الهلاك الحضري

منذ وقت ليس ببعيد، حذر بعض الاقتصاديين من أن الارتفاع الذي شهدته حقبة الجائحة في العمل عن بُعد قد يؤدي إلى "حلقة هلاك حضري" في بعض المدن. يشير هذا المصطلح إلى دوامة هبوطية إذا قرر العمال الذين لا يحتاجون إلى العودة إلى المكاتب مغادرة المدن باهظة الثمن. فمع انخفاض عدد السكان، يمكن أن تغلق متاجر التجزئة في تلك المدن وقد ترتفع معدلات الجريمة، مما يؤدي إلى هجرة جماعية أكبر.

وحتى الآن، يبدو أنه تم تجنب هذا المصير إلى حد كبير في معظم المدن الأمريكية.

قال تشارلي دوجيرتي، كبير الاقتصاديين في ويلز فارجو، إن قطاع العقارات التجارية أنهى عام 2024 بشكل مشجع بعد أن خفض الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة ثلاث مرات متتالية في أواخر العام الماضي. جاء ذلك بعد أن قام البنك المركزي برفع أسعار الفائدة إلى أعلى مستوياتها منذ عقود في الوقت الذي كان يكافح فيه لخفض التضخم من خلال تثبيط الاقتراض وتهدئة الاقتصاد.

وقال دوجيرتي إن قطاع مباني المكاتب كان يستفيد من الشركات التي تطلب من موظفيها التواجد في المكاتب.

وأضاف قائلاً: "يعود المزيد من العمال إلى المكاتب، وهو ما أعتقد أنه يعكس الليونة العامة التي شهدتها سوق العمل". "لم يعد لدى العمال نفس نوع القوة التفاوضية التي كانت لديهم من قبل."

على الرغم من أن سوق العمل ظل قويًا نسبيًا، إلا أن نمو الوظائف قد تباطأ وتراجع التوظيف.

Loading image...

تحليل أداء المدن الأمريكية في سوق المكاتب

شهدت جميع المدن التي تم قياسها بواسطة VTS نموًا سنويًا في الطلب على المكاتب باستثناء بوسطن ولوس أنجلوس. شهدت سان فرانسيسكو، التي شهدت انخفاضًا في عدد سكانها الذين يعملون في مجال التكنولوجيا وعانت من إغلاق العديد من متاجر التجزئة رفيعة المستوى في السنوات التي تلت الجائحة، زيادة كبيرة في الطلب، وفقًا ل VTS.

كانت مدينة نيويورك هي المكان الذي شهد أقوى انتعاش، حيث كان الطلب على المكاتب عند مستويات ما قبل الجائحة تقريبًا، وفقًا لشركة VTS.

قال سكوت هوما، رئيس قسم أبحاث القطاعات العقارية في الأمريكتين في شركة JLL، وهي شركة عقارية واستثمارية عالمية، إن إيجارات المساحات المكتبية المتميزة في نيويورك وصلت الآن إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق.

وقال هوما إن مباني الفئة "أ"، وهي المكاتب الأحدث والراقية التي غالباً ما توجد في الأحياء المرغوبة، شهدت أكبر طلب على المكاتب من الفئة "أ". في كثير من الأحيان، يبحث أصحاب العمل الآن عن مساحات مكتبية جديدة وجذابة مع وسائل راحة إضافية مثل مراكز اللياقة البدنية وصالات الطعام لإغراء الموظفين بالعودة إلى المكاتب.

ولكن في حين أن معظم المدن قد تجنبت إلى حد كبير دورة الهلاك، إلا أن ما يقرب من خُمس المساحات المكتبية لا تزال شاغرة، وفقًا لشركة تريب، وهي شركة بيانات عقارية تجارية.

ولا تزال المباني الأقل جودة من الفئتين B و C تعاني.

توجهات المستأجرين في سوق المكاتب

على سبيل المثال، تم بيع مركز Ameriprise Financial Center السابق في وسط مدينة مينيابوليس، الذي بيع مقابل 200 مليون دولار في عام 2016، مرة أخرى الشهر الماضي مقابل 6.25 مليون دولار - أي بتخفيض في السعر بنسبة 97% في أقل من عقد من الزمان.

وقال هوما: "ما كان السمة المميزة طوال دورة الانتعاش هذه هو التوجه نحو الجودة، مما يعني أن المستأجرين يريدون الذهاب إلى المساحات الأعلى جودة والأسواق الفرعية الأكثر جاذبية".

تأثير ## DOGE

تأثير عقود الإيجار الفيدرالية على سوق المكاتب

أحد المستخدمين الكبار للمساحات المكتبية هو الحكومة الفيدرالية: فهي تستأجر حاليًا ما يقرب من 150 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية في جميع أنحاء الولايات المتحدة، وتدفع أكثر من 5 مليارات دولار سنويًا كإيجار، وفقًا لتقرير صدر مؤخرًا عن شركة تريب.

ووفقًا لمصدرين مطلعين على الوضع في إدارة الخدمات العامة، من المتوقع أن تبدأ الوكالة في إنهاء حوالي 3000 عقد إيجار "ميسّر" (من إجمالي 7000 عقد إيجار تقريبًا في جميع أنحاء البلاد). في كثير من الأحيان، تتضمن عقود الإيجار الحكومية فترة زمنية تسمى "المدة الميسرة"، حيث يمكن للحكومة أن تدفع إيجارًا أعلى ولكن يمكنها اختيار إلغاء التزامها بالإيجار في أي وقت. وقد أُبلغت القيادة بوجود توجه لإلغاء 300 عقد إيجار في اليوم الواحد.

توقعات إنهاء عقود الإيجار الحكومية

وقد نشرت وزارة التعليم العالي على موقع X أنها ألغت بالفعل عشرات عقود الإيجار في الأسبوعين الماضيين.

إذا تم إنهاء عدد كافٍ من عقود الإيجار الفيدرالية، فقد يعني ذلك بقاء المزيد من مباني المكاتب فارغة.

قال داريل كرايت، الرئيس التنفيذي لشركة إيسترلي للعقارات الحكومية، وهي شركة قامت بتأجير 100 مبنى للحكومة الفيدرالية من خلال هيئة الخدمات الحكومية، من المحتمل أن تقوم الحكومة الفيدرالية أولاً بتفريغ مئات الأقدام المربعة من المباني القديمة من الفئة B و C.

الآثار المحتملة على سوق المكاتب في واشنطن

وقال كريت: "على مدى السنوات الخمس المقبلة، ستكون هناك زيادة في المعروض من المساحات ثم سيتم إعادة تموضع بعض هذه المباني في متاجر التجزئة أو المباني السكنية". "إلا أن بعضها سيضغط على سوق المكاتب في واشنطن العاصمة."

وأضاف: "من المرجح أن ترى ضغوطاً في سوق المكاتب خلال السنوات الخمس إلى العشر القادمة".