يتم إعادة ابتكار المركز التجاري الأمريكي

لم تكن مراكز التسوق الأمريكية ميتة أبداً. فالتصميم الذي يعود لعقود من الزمن كان يحتاج فقط إلى إعادة النظر فيه.

فقد كانت مراكز التسوق في الماضي موطناً للمتاجر الكبرى، إلى أن جذبت التجارة الإلكترونية المتسوقين بعيداً وأدت إلى إغلاقها. ولكن أكثر ما يغري المستهلكين هو القيمة والمكافأة الفورية للتسوق، مما دفع بعض المطورين إلى تجديد تجربة البيع بالتجزئة بالكامل. إنهم يعيدون تشكيل مراكز التسوق بحيث يمكن للمستهلكين العيش على بعد خطوات من أماكن التسوق أو تناول الطعام المفضلة لديهم.

يقدم نموذج "العيش والعمل واللعب" متعدد الاستخدامات - الذي يجمع بين الوحدات السكنية ونوادي اللياقة البدنية والفنادق والمراكز الطبية والوحدات المكتبية والمطاعم ومحلات التجزئة - بديلاً لمراكز التسوق الكلاسيكية، وفقاً لراي ويمر، أستاذ ممارسة البيع بالتجزئة في جامعة سيراكيوز.

"لا يقتصر الأمر على البيع بالتجزئة فقط. إنها تجلب أماكن ترفيهية والكثير من المطاعم والشقق السكنية للتفاعل مع المستهلكين الأصغر سناً".

وقدّر فيمر أن أقل من 30% من مراكز التسوق هي من "المستوى A"، أي أنها تحقق أكثر من 400 عملية بيع لكل قدم مربع. وقال إن مراكز التسوق هذه تبلي بلاءً حسناً، لكن مراكز التسوق الأخرى تتطلع إلى إعادة ابتكار نفسها. وقد عاد بعضها من جائحة كوفيد-19.

تعد التطورات الجديدة متعددة الاستخدامات بعيدة كل البعد عن مراكز التسوق القياسية الخالية من النوافذ التي تشكلت في السبعينيات. تحتفظ مراكز التسوق متعددة الاستخدامات بمجموعة متنوعة من متاجر البيع بالتجزئة وخيارات تناول الطعام، لكن تلك العناصر الأساسية التقليدية في مراكز التسوق تتشارك الآن المساحة مع فروع البنوك ومراكز الدم ومراكز الشرطة وخدمات إعداد الضرائب وحتى المساكن.

Loading image...

حوالي 46٪ من عمليات إعادة تطوير مراكز التسوق متعددة الاستخدامات، وفقًا لتحليل 2023 الذي أجرته شركة الخدمات العقارية العملاقة جونز لانج لاسال (JLL). عادةً ما تحتوي مراكز التسوق على "مرتكزات" - غالبًا ما تكون متاجر عملاقة مثل سيرز وماسي - مما يعزز حركة المرور على الأقدام لمساعدة الشركات الأصغر على تحقيق المبيعات. أما الآن، فحوالي 30% من عمليات إعادة تطوير مراكز التسوق هي مشاريع سكنية وحوالي 54% من عمليات إعادة التطوير متعددة الاستخدامات تتضمن مساكن، وفقاً لشركة JLL.

تجتذب الشقق السكنية في مراكز التسوق المهنيين الشباب والعشاق الفارغين، وفقًا لجوش شراير، نائب الرئيس التنفيذي وكبير مسؤولي الاستثمار في صندوق بنسلفانيا للاستثمار العقاري (PREIT)، الذي خرج من الإفلاس في أبريل 2024، ويقوم الآن بتطوير حوالي 2000 وحدة سكنية لمشاريع متعددة الاستخدامات في فيلادلفيا وواشنطن العاصمة.

"من المؤكد أنها تجلب تلك الفئة الشابة إلى هذه العقارات. إنهم يبحثون عن مجتمع ومكان للتجمع وأشياء ممتعة للقيام بها." قال شريير.

وأوضح جو أريستون، نائب الرئيس التنفيذي وكبير مسؤولي الإيرادات في شركة PREIT، أن هذا هو السبب في أن تحديد متاجر التجزئة والبضائع الجذابة أمر مهم لنموذج الاستخدامات المتعددة.

التحول إلى مجتمع متكامل

أحد التزاوجات الأساسية للمراكز التجارية متعددة الاستخدامات هي المباني السكنية مع المرافق الطبية.

في جنوب نيوجيرسي، قامت شركة Cooper University Health Care في جنوب نيوجيرسي بتجديد مركز سيرز السابق في مركز موريستاون التجاري التابع لشركة PREIT إلى مركز للعيادات الخارجية مكون من ثلاثة طوابق تم افتتاحه في عام 2023. وبالإضافة إلى خيارات البيع بالتجزئة في المركز التجاري، سيبدأ تشييد مبنى سكني يضم 375 وحدة سكنية هذا العام.

ويجري تطوير مركز تجاري مماثل في سياتل، حيث يعد الجناح الطبي التابع لشركة فيرجينيا ميسون فرانسيسكان هيلث جزءًا من مركز نورثجيت ستيشن التجاري، وفقًا لمالكه مجموعة سايمون بروبرتي جروب، مع خطط لافتتاح مبنى متعدد الوحدات السكنية يضم 234 وحدة سكنية في عام 2026.

مراكز التسوق في الهواء الطلق هي خيار شائع آخر. لدى مركز تسوق فلات إيرون كروسينج التابع لشركة ماسيريتش في كولورادو خططاً لإنشاء مركز تسوق HiFi - وهو مركز حي يضم مطاعم ومتاجر تجزئة ومساحات ترفيهية إلى جانب مجمع سكني من خمسة طوابق. ومن المتوقع أن تبدأ بعض الافتتاحات في عام 2026، وفقاً لموقعها الإلكتروني.

كما تم تحويل المتاجر السابقة إلى مساكن.

وتمتلك شركة AvalonBay Communities، وهي صندوق ائتمان للاستثمار العقاري، 15 مجتمعاً في مثل هذه المناطق متعددة الاستخدامات - وافتتحت أفالون ألدروود بليس داخل مركز تجاري في ضاحية لينوود في سياتل.

Loading image...

تتراوح تكلفة الشقة الفاخرة في المركز التجاري من 1,860 دولارًا أمريكيًا للاستوديو إلى 3,885 دولارًا أمريكيًا على الأقل لثلاث غرف نوم، وفقًا لموقع أفالون باي الإلكتروني.

قالت كاتي بوكليو، نائبة رئيس قسم الاستخدامات المتعددة والتطوير في أفالون باي: "ما نراه في هذه المجمعات هو مجموعة سكانية تبحث عن حياة حضرية يمكن المشي فيها مع وسائل الراحة على عتبة بابهم".

بالنسبة لبعض المستأجرين، يمكن أن يكون نمط الحياة هذا صديقاً للبيئة وعملياً في نفس الوقت.

قال شلومو أنجيل، أستاذ تخطيط المدن في جامعة نيويورك: "مع الاستخدامات المتعددة، يمكنك التخلص من السيارات تماماً وجعلها مكاناً للمشي وركوب الدراجات الهوائية والنقل العام".

إقناع المستهلكين بالبقاء في الجوار

قال ديفيد جلوفر، الرئيس العالمي للاستخدامات المتعددة في شركة جينسلر للهندسة المعمارية والتصميم، إن المفهوم الأصلي للمراكز التجارية كان يشبه المراكز متعددة الاستخدامات، مع خطط لمكاتب البريد والمكتبات والخدمات الأخرى. وقال إن نقل تجار التجزئة كان في نهاية المطاف أكثر ربحية.

قال جلوفر: "هذه الأماكن التي كانت في السابق منعزلة باعتبارها مجرد أماكن لشراء شيء ما أصبحت الآن جزءًا من تلك العقلية الجديدة التي نعيشها."

في حين أن إضافة مساحات للمعيشة والعمل تزيد من حركة المرور على الأقدام، يجب أيضًا زيادة "وقت المكوث"، أو طول مدة زيارة المستهلك، وفقًا لأريستون من PREIT.

ويمكن حل هذه المشكلة عن طريق إضافة مطاعم أو استضافة نوافذ منبثقة للعلامات التجارية من أجل المشاركة.

تجذب مراكز التسوق أيضًا الجيل Z، الذين يبحثون عن المزيد من "المتعة"، وفقًا لـ تقرير الاتحاد الوطني للبيع بالتجزئة. وهذا يعني التركيز على متاجر التجميل والمتاجر الرياضية مثل لولوليمون، كما قال ستيفن ليبوفيتز، الرئيس التنفيذي لشركة CBL Properties، التي تضم 55 مركزًا تجاريًا ومنفذ بيع في محفظتها. وقال ليبوفيتز إن ستة من تلك المراكز تضم مساكن متعددة العائلات سيبلغ مجموعها أكثر من 1500 وحدة.

وقال ليبوفيتز: "يكمن جمال مراكز التسوق في أنها تتمتع بمواقع قوية حقًا ولديها شبكات مرور راسخة وبنية تحتية وكتلة حرجة حولها".

رفض المجتمع المحلي وعوامل أخرى

وفقاً لريتشارد بيزر، أستاذ التطوير العقاري في كلية الدراسات العليا للتصميم في جامعة هارفارد، فإن الحجة الرئيسية ضد مشاريع التطوير متعددة الاستخدامات هي زيادة الازدحام المروري.

كما يمكن للمجتمعات القائمة أن تقاوم أيضاً انتقال المزيد من الناس إلى مناطق الضواحي أو العمل بالقرب منها، بحسب أنجل من جامعة نيويورك.

وقالت فانيسا ل. دين، الأستاذة المساعدة ومديرة التخطيط الحضري في جامعة نيويورك، إن أنظمة الصرف الصحي والأنظمة التعليمية وغيرها من البنى التحتية يجب أن تؤخذ في الاعتبار قبل تطوير مجتمعات متعددة الاستخدامات. لكن ديين أشارت أيضًا إلى فائدة التطويرات متعددة الاستخدامات في تقليل البصمة الكربونية للمجتمع.

وأضافت دين: "مع أي تطوير، عليك أن تفكر في التأثير على استخدامات الأراضي المحيطة". "إذا لم تستطع البنية التحتية الحالية دعم المشروع، فقد تكون هناك مشكلة."

وأولئك الذين يفكرون في استئجار شقة في مركز تجاري متعدد الاستخدامات قد يرغبون في تقييم العوائق.

قد يعني العدد الكبير من الناس محدودية الخصوصية، بالإضافة إلى ازدحام المشي ومواقف السيارات. وقد يكون هناك أيضاً نقص في الضوء الطبيعي والخيارات الخارجية. قال شراير من PREIT إن بعض الوحدات أصغر حجماً لأن السكان يستخدمون وسائل الراحة في جميع أنحاء المبنى، وهو ما قد يكون أقل تكلفة. قد تفتقر الوحدات الصغيرة إلى وسائل الراحة في المطبخ مثل الأفران والمواقد، أو أجهزة التنظيف مثل غسالات الأطباق والغسالات والمجففات.