معدلات الرهن العقاري تتخطى 7% في الولايات المتحدة

ارتفاع معدلات الرهن العقاري وتأثيرها على سوق الإسكان

ارتفعت معدلات الرهن العقاري هذا الأسبوع، مخترقةً بذلك عتبة ال 7% الرئيسية وموسعةً من أزمة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في أمريكا.

بلغ متوسط سعر الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا 7.10% في الأسبوع المنتهي في 18 أبريل، مرتفعًا من 6.88% في الأسبوع السابق، وفقًا لبيانات فريدي ماك الصادرة يوم الخميس. قبل عام، بلغ متوسط سعر الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا 6.39%.

يمثل تجاوز نسبة 7٪ عتبة نفسية لم يتم تجاوزها بعد هذا العام ويزيد من الضغوطات التي تعصف بسوق الإسكان الأمريكي خلال موسم شراء المنازل الحاسم في فصل الربيع.

ترتفع معدلات الرهن العقاري بناءً على التوقعات بأن الاحتياطي الفيدرالي لن يخفض أسعار الفائدة في أي وقت قريب. لا يقوم الاحتياطي الفيدرالي بتحديد أسعار الرهن العقاري بشكل مباشر، ولكن إجراءاته تؤثر عليها، كما أن قراءات التضخم المرتفعة باستمرار تُبقي الاحتياطي الفيدرالي في حالة من الترقب.

وقال سام خاطر، كبير الاقتصاديين في فريدي ماك، في بيان له: "مع اتجاه أسعار الفائدة إلى الارتفاع، يقرر مشترو المنازل المحتملون ما إذا كانوا سيشترون قبل ارتفاع أسعار الفائدة أكثر من ذلك أو يؤجلون على أمل انخفاضها في وقت لاحق من العام".

توقعات الاحتياطي الفيدرالي وتأثيرها على الأسعار

في تقرير منفصل، ذكرت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أن مبيعات المنازل الأمريكية انخفضت بشكل حاد في مارس في إشارة إلى أن مشتري المنازل ينتظرون على الهامش في الوقت الذي يواجهون فيه سوق الإسكان الصعبة.

توقعات أسعار الفائدة في المستقبل القريب

أشار مسؤولو بنك الاحتياطي الفيدرالي بالفعل إلى أنهم يتوقعون تخفيضات أقل في أسعار الفائدة هذا العام مما كانوا يعتقدون سابقاً، استناداً إلى البيانات الاقتصادية الأخيرة التي تظهر أن التقدم في التضخم قد توقف. وقد أشار بعض الاقتصاديين إلى احتمال عدم قيام الاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة هذا العام على الإطلاق - بل إن بعض مسؤولي البنك المركزي أشاروا إلى إمكانية رفع أسعار الفائدة مرة أخرى.

وقد أدى ذلك إلى ارتفاع عائدات السندات. وتتبع أسعار الرهن العقاري عائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات، والذي ارتفع إلى أعلى مستوى له منذ نوفمبر عند 4.637%. جاء مؤشر أسعار المستهلكين لشهر مارس أعلى من المتوقع، مما أثر على سوق الأسهم ودفع المتنبئين أيضًا إلى تأجيل تقديراتهم لخفض سعر الفائدة الأول.

إذا توقف التضخم أكثر من ذلك، أو حتى تفاقم، فقد ترتفع معدلات الرهن العقاري.

"شراء المنازل هو قرار كبير لدرجة أن الناس يضعون الآلة الحاسبة أمامهم. لذلك إذا كانت 7.01% فستكون صدمة عاطفية، ولكن مع ذلك أعتقد أنهم سيضعون رقمًا في الآلة الحاسبة ويرون ما إذا كانت مدفوعاتهم الشهرية يمكن التحكم فيها أم لا"، حسبما قال لورانس يون كبير الاقتصاديين في NAR في مكالمة مع الصحفيين يوم الخميس.

لا يتعرض مشترو المنازل للإحباط ليس فقط بسبب معدلات الرهن العقاري المرتفعة~~~~،~~ ولكن أيضًا بسبب ارتفاع أسعار المنازل على مستوى البلاد.

بلغ متوسط سعر المنزل القائم 393,500 دولار أمريكي الشهر الماضي، حسبما أفادت وكالة NAR يوم الخميس، بزيادة قدرها 4.8% عن العام السابق. وكان هذا أعلى سعر في شهر مارس على الإطلاق. كما وصلت أسعار شهر فبراير أيضًا إلى مستوى قياسي. صحيح أن سوق الإسكان اليوم صعب بالعديد من المقاييس، لكن الأمريكيين يتمتعون أيضًا بواحدة من أقوى أسواق العمل في التاريخ.

نقص المعروض من المساكن وتأثيره على الأسعار

لطالما كان نقص المخزون مشكلة طويلة الأمد لسوق الإسكان في أمريكا.

وقد تحسنت هذه المشكلة ببطء في الأشهر الأخيرة، حيث ارتفعت بنسبة 4.7% في شهر مارس مقارنة بالشهر السابق وارتفعت بنسبة 14.4% الشهر الماضي على أساس سنوي، وفقًا لبيانات NAR. ولكن لا يزال المعروض من المساكن بشكل عام لا يواكب الطلب، مما يؤثر على القدرة على تحمل التكاليف.

وقال يون: "نحن بحاجة إلى المزيد من المخزون، بالتأكيد، من أجل صحة السوق".

فضّل أصحاب المنازل الذين حصلوا على معدل رهن عقاري منخفض قبل أن يبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة في عام 2022، إلى حد كبير عدم بيع منازلهم. قال يون سابقًا إن التغييرات الحياتية مثل الزواج والطلاق والأطفال الجدد قد تجبر أصحاب المنازل هؤلاء في النهاية على التخلي عن انتظار انخفاض معدلات الرهن العقاري وبيع منازلهم.

بالوتيرة الحالية للمبيعات، سيستغرق الأمر 3.2 شهرًا لاستنفاد المستوى الحالي للمنازل في السوق، ارتفاعًا من 2.9 شهرًا في فبراير و 2.7 شهرًا في مارس 2023.

عدم اليقين بشأن تسوية NAR وتأثيرها على السوق

هناك أيضًا حالة من عدم اليقين بشأن تسوية NAR التاريخية التي تم الإعلان عنها في مارس ومن المتوقع أن تغير كيفية دفع مشتري وبائعي المنازل لوكلاء العقارات. لم تتم الموافقة عليها من قبل المحاكم حتى الآن، لكنها بدأت بالفعل في تغيير سلوك المتسوقين والبائعين للمنازل - حتى قبل أن تدخل القواعد الجديدة حيز التنفيذ في يوليو.

توقعات المشترين وتأثير التسوية على الأسعار

قال يون إن المشترين لأول مرة عادوا إلى السوق الشهر الماضي "لأن الناس سمعوا عن تسوية الدعوى القضائية حيث من المحتمل أن يحتاج المشترون إلى توفير أموال إضافية لدفع تكاليف التمثيل المهني، لكنهم يريدون القيام بذلك قبل أن تدخل القواعد الجديدة حيز التنفيذ".

قال مشترو المنازل المحتملون لشبكة CNN إنهم يأملون في أن التسوية ستعني انخفاض أسعار المنازل، مما يعوض ألم ارتفاع معدلات الرهن العقاري، لكن العديد من السماسرة يقولون إن هناك العديد من الأمور المجهولة.

"قالت ديبرا دوبس، وهي سمسارة عقارات في شيكاغو، لشبكة CNN في وقت سابق عن القواعد الجديدة المحتملة: "هذه منطقة مجهولة.

تم تحديث هذه القصة بتطورات إضافية وسياق إضافي.