انخفاض أسعار الرهن العقاري يساعد

تراجع أسعار الرهن العقاري وتأثيره على سوق الإسكان

انخفضت أسعار الرهن العقاري في الولايات المتحدة هذا الأسبوع بعد أن أدت بيانات التوظيف الأضعف من المتوقع إلى زيادة احتمالات خفض الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة الشهر المقبل. إنها خطوة كبيرة في الاتجاه الصحيح بالنسبة لسوق الإسكان الأمريكي المعروف بعدم القدرة على تحمل التكاليف.

قال عملاق تمويل الرهن العقاري فريدي ماك يوم الخميس إن متوسط الرهن العقاري القياسي ذو السعر الثابت لمدة 30 عامًا بلغ 6.47% هذا الأسبوع. انخفض ذلك بشكل كبير عن متوسط الأسبوع الماضي البالغ 6.73% وهو أدنى مستوى منذ مايو 2023. كان انخفاض هذا الأسبوع هو الأكبر منذ أواخر ديسمبر.

أسباب انخفاض أسعار الرهن العقاري

انخفضت معدلات الرهن العقاري بشكل مطرد على مدى الأسابيع العديدة الماضية منذ أن وصلت إلى ذروة 2024 عند 7.22٪ في أوائل مايو. وانخفضت الأسعار من أعلى مستوى لها منذ عقدين من الزمان الذي سجلته في أواخر العام الماضي.

وقال سام خاطر، كبير الاقتصاديين في فريدي ماك، في بيان له: "إن انخفاض معدلات الرهن العقاري يزيد من القوة الشرائية لمشتري المنازل المحتملين ويجب أن يبدأ في إثارة اهتمامهم في اتخاذ خطوة".

فوائد انخفاض معدلات الرهن العقاري للمشترين الحاليين

"بالإضافة إلى ذلك، فإن هذا الانخفاض في الأسعار يوفر بالفعل لبعض أصحاب المنازل الحاليين الفرصة لإعادة التمويل، حيث وصلت حصة إعادة التمويل من طلبات الرهن العقاري في السوق إلى ما يقرب من 42 في المائة، وهي أعلى نسبة منذ مارس 2022."

التحديات في القدرة على تحمل تكاليف المنازل

أسعار المنازل مرتفعة للغاية في جميع أنحاء البلاد ولا يزال الطلب على المساكن يفوق العرض، على الرغم من بعض التحسينات المطردة خلال هذا العام. لا يزال شراء منزل بعيدًا عن متناول العديد من المشترين، خاصة أولئك الذين لديهم دخل منخفض ويعيشون في المناطق التي تشهد نموًا سريعًا في الأسعار، مثل نيويورك وسان دييغو ولاس فيغاس، وفقًا لبيانات من S&P Global. وأظهر تقرير صدر مؤخراً عن مركز هارفارد المشترك لدراسات الإسكان أن الوضع ليس أفضل حالاً بالنسبة للمستأجرين.

الوضع الحالي لسوق الإسكان والمستأجرين

ولكن من المتوقع أن تشهد تكاليف الاقتراض مزيداً من الانخفاض هذا العام، وقد صرح خبراء اقتصاديون لشبكة CNN في وقت سابق بأن الأسوأ بالنسبة لسوق الإسكان قد يكون بالفعل في المرآة الخلفية.

وتتبع أسعار الرهن العقاري عائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات، والذي يتحرك تحسبًا لقرار الاحتياطي الفيدرالي بشأن أسعار الفائدة. انخفضت عائدات السندات بشكل حاد الأسبوع الماضي بعد أن أظهر تقرير الوظائف الحكومي الأخير أن البطالة الشهر الماضي ارتفعت إلى أعلى مستوى لها منذ أكتوبر 2021.

قال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، في مذكرة يوم الجمعة عندما تراجعت العوائد: "يجب على مشتري المنازل الذين تم تسعيرهم قبل بضعة أشهر إعادة التحقق مما إذا كان بإمكانهم دخول سوق شراء المنازل إذا كانت لديهم وظائف آمنة".

توقعات انخفاض تكاليف الاقتراض

قال بنك الاحتياطي الفيدرالي الأسبوع الماضي في اجتماع السياسة النقدية إنه حذر من أي مخاطر على سوق العمل. ومن شأن بيانات العمالة الأضعف أن تسمح للاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة، لكن البنك المركزي لا يريد أن ينخفض الاقتصاد - أو سوق العمل - إلى حافة الهاوية.

وتراهن وول ستريت في الوقت الحالي على أن بنك الاحتياطي الفيدرالي سيخفض أسعار الفائدة بقوة هذا العام، حيث سيقوم بتسعير خفض كبير بمقدار نصف نقطة مئوية الشهر المقبل عندما يجتمع مسؤولو الاحتياطي الفيدرالي لوضع السياسة، يليه خفضان بمقدار ربع نقطة مئوية بحلول نهاية العام، وفقًا لأداة CME FedWatch.

زيادة المعروض من المنازل في السوق

لا يزال بنك الاحتياطي الفيدرالي يراقب بيانات التضخم عن كثب، في انتظار دليل إضافي على أن ضغوط الأسعار أصبحت تحت السيطرة، ولكن أي إشارات أخرى على تدهور سوق العمل قد تدفع البنك المركزي إلى خفض أسعار الفائدة بقوة أكبر. ستصدر القراءة التالية للتضخم يوم الأربعاء، عندما يصدر مؤشر أسعار المستهلك لشهر يوليو.

تحليل مخزون المساكن وأسعارها

أدى النقص المستمر في المعروض من المساكن إلى ممارسة ضغوط تصاعدية على أسعار المنازل في العديد من الأسواق في جميع أنحاء البلاد، ولكن هناك بعض الارتياح في المستقبل.

فقد ارتفع إجمالي مخزون المساكن في كل شهر من هذا العام حتى الآن، حيث سجل 1.32 مليون وحدة سكنية في نهاية يونيو، بزيادة 3.1% عن شهر مايو و 23.4% عن العام السابق، حسبما أظهرت أرقام وكالة NAR. إلا أن بعض المناطق الحضرية مثل تامبا ودنفر ومينيابوليس شهدت انتعاشًا كبيرًا في البناء السكني خلال العام الماضي، مما أدى إلى انخفاض تكاليف الإسكان في تلك الأماكن.

ارتفع متوسط سعر المنزل المملوك سابقًا في الولايات المتحدة إلى 426,900 دولار في يونيو، بزيادة 4.1% عن العام السابق، وفقًا لأحدث البيانات الصادرة عن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. كان هذا هو الشهر الثاني على التوالي الذي تصل فيه أسعار المنازل إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق، وكان الشهر الثاني عشر على التوالي الذي ترتفع فيه الأسعار.

تأثير السوق الصعبة على نشاط الشراء

لقد أصبحت المنازل باهظة الثمن في السنوات الأخيرة لدرجة أن عدد المدن الأمريكية التي يواجه فيها المشترون لأول مرة سعرًا يبلغ مليون دولار لمنزل مبتدئ متوسط المستوى قد تضاعف ثلاث مرات تقريبًا منذ عام 2019، وفقًا لبحث من Zillow.

كما أثرت السوق الصعبة أيضًا على نشاط الشراء: قالت NAR إن مبيعات المنازل المملوكة سابقًا انخفضت بنسبة 5.4% في يونيو.

توقعات مستقبلية لسوق الإسكان

سيؤدي انخفاض معدلات الرهن العقاري وزيادة مخزون المساكن في نهاية المطاف إلى جذب المزيد من المشترين لدخول السوق في نهاية المطاف.

قالت ليزا ستورتيفانت، كبيرة الاقتصاديين في شركة Bright MLS، في مذكرة يوم الخميس: "المشترون ينتظرون وقتهم، في انتظار انخفاض أسعار الفائدة بشكل أكبر وطرح المزيد من المخزون في السوق". "المشترون يستعرضون قليلاً. في حين أنه بالتأكيد ليس سوقًا للمشترين، فقد مر وقت طويل منذ أن كان للمشترين هذا القدر من النفوذ في السوق."