تكلفة المنازل في أمريكا: حقائق واتجاهات

أسعار المنازل في الولايات الأمريكية： تحليل شامل

عندما عرضت فيرا سانسالون، وهي سمسارة عقارات في ولاية فيرجينيا الغربية منزلاً خشبيًا على مساحة 90 فدانًا في مانينجتون على مشترٍ مهتم من منطقة بوسطن، صُدم بالسعر المطلوب البالغ 420,000 دولار.

وبعد أن قرر عدم شرائه، قالت سانسالون إن المشتري من بوسطن ترك لها نصيحة واحدة: قالت: "قال لي أنه يجب أن أرفع سعر العقار بحوالي 300,000 دولار".

وفي حين أن سعر الإدراج المنخفض نسبياً لمنزل على مساحة تقارب 4 ملايين قدم مربع من العقارات، رغم أنه مفاجئ بالنسبة لمواطن من بوسطن اعتاد على أسعار العقارات المرتفعة بشدة (بعض شقق الاستوديو في بوسطن تباع بمبالغ أكبر)، إلا أنه قد لا يشكل صدمة لسكان ولاية فرجينيا الغربية.

قالت سانسلون لشبكة سي إن إن: "هنا في فيرجينيا الغربية، يمكنك الحصول على 90 فداناً بأقل من نصف مليون دولار".

العلاقة بين الثروة وملكية المنازل

غالبًا ما يوصف امتلاك منزل بأنه جوهر الحلم الأمريكي - لكن سهولة امتلاك الشخص لمنزل ترتبط بشكل كبير بثروة الولاية التي يعيش فيها. عند مقارنة بيانات الثروة الشخصية بملكية المنازل، يظهر نمط غريب: فالعديد من الولايات ذات معدلات ملكية المنازل المرتفعة لديها مستويات دخل أقل والعكس صحيح.

تلعب التركيبة السكانية والمنافسة على المنازل واللوائح الصارمة لتقسيم المناطق دوراً في تكلفة العقارات.

ووفقًا لبيانات الاحتياطي الفيدرالي، فإن متوسط الدخل الشخصي للفرد في ولاية فرجينيا الغربية البالغ 52,585 دولارًا للفرد هو ثاني أدنى مستوى في الولايات المتحدة. ومع ذلك، على الرغم من مستويات الدخل الشخصي المنخفضة نسبيًا، إلا أنها تتمتع بأعلى معدل لملكية المنازل بين جميع الولايات الخمسين، بنسبة 77%، وفقًا لبيانات التعداد السكاني الأمريكي. وتحتل ولاية ميسيسيبي - الولاية الوحيدة التي يقل متوسط الدخل الشخصي فيها عن ولاية فرجينيا الغربية - ثالث أعلى معدل لملكية المنازل في البلاد.

كيف تؤثر المدن الكبرى على ملكية المنازل؟

وعلى الرغم من وجود بعض القيم المتطرفة، إلا أن الاتجاه واضح:

تحليل العلاقة العكسية بين الثروة وملكية المنازل

أشار مايك سيمونسن، مؤسس شركة Altos Research للتحليلات العقارية، مؤخرًا إلى العلاقة العكسية بين الثروة وملكية المنازل على وسائل التواصل الاجتماعي. وقال لشبكة CNN إن هذه العلاقة فاجأته.

وقال: "كنت أتوقع أنه كلما كان المكان أكثر ثراءً، زادت احتمالية أن يتمكن سكانه من شراء منزل". "لكن اتضح أن العكس هو الصحيح."

تمتلك نيويورك وكاليفورنيا وماساتشوستس بعضاً من أعلى مستويات الدخل الشخصي، ومع ذلك تُعد من بين الولايات التي لديها أدنى معدلات ملكية المنازل.

أسباب انخفاض ملكية المنازل في الولايات الغنية

ووفقاً لسيمونسن وآخرين، فإن أحد الأسباب الرئيسية لهذا الانخفاض في ملكية المنازل هو أن هذه الولايات تحتوي جميعها على مدن كبرى، والتي تجذب السكان الأصغر سناً والأكثر تنقلاً وتوفر خيارات أكثر للإيجار والمعيشة متعددة الأسر مقارنة بالمناطق الريفية.

"تجذب المدن الكبرى الأشخاص الذين يمرون بمرحلة انتقالية أو في مرحلة النمو في حياتهم. وهم أكثر اهتماماً بالاستئجار، أو قد يكونون أكثر تنقلاً."

كما تجتذب العديد من هذه المدن، مثل مدينة نيويورك وسان فرانسيسكو، المشترين من جميع أنحاء الولايات المتحدة والعالم، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل.

أسعار المنازل في الولايات المختلفة

ووفقًا لمجلس الاحتياطي الفيدرالي، بلغ متوسط سعر بيع المنازل المباعة في الولايات المتحدة 420,800 دولار أمريكي اعتبارًا من الربع الأول. يُظهر التمرير عبر قوائم Zillow العديد من المنازل المكونة من ثلاث وأربع غرف نوم للبيع في ولاية فرجينيا الغربية بأقل من 200,000 دولار.

ولكن متوسط قيمة المنزل في مانهاتن يبلغ 1,102,025 دولاراً أمريكياً و 1,299,639 دولاراً أمريكياً في سان فرانسيسكو، وفقاً لموقع Zillow.

هناك سبب آخر يجعل المدن الكبيرة تحرف البيانات.

قالت لوري غودمان، مؤسسة مركز سياسة الإسكان في المعهد الحضري، إن المدن الكبيرة وضواحيها المحيطة بها لديها أيضاً قوانين صارمة لتقسيم المناطق التي تملي كيفية استخدام الأراضي.

وقالت غودمان: "تقسيم المناطق يجعل الأرض أغلى بكثير لأنك تقيد استخدامها".

وأضافت أن الأراضي شحيحة للغاية في المدن الكبيرة، مما يؤدي إلى ارتفاع تكلفة شراء منزل بشكل أكبر.

وقد بدأ عدد متزايد من الحكومات المحلية وحكومات الولايات، بقيادة الديمقراطيين والجمهوريين على حد سواء، في إعادة النظر في قوانين تقسيم المناطق استجابةً لنقص المساكن على مستوى البلاد. حتى أن بعض الحكومات المحلية بدأت في تخفيف القوانين لتحويل المساحات المكتبية التي تم إخلاؤها إلى مساكن بأسعار معقولة.

وقد تضاعف عدد الشقق في المدن الأمريكية المقرر تحويلها من المساحات المكتبية القديمة أكثر من أربع مرات في السنوات الأربع الماضية، من 12,100 شقة في عام 2020 إلى 55,300 شقة في عام 2024، وفقًا لتقرير صدر مؤخرًا عن شركة RentCafe، وهي شركة أبحاث عقارية.

وقال التقرير إن هذا الاتجاه هو الأبرز في واشنطن العاصمة ونيويورك ودالاس.

تبدع الحكومات في محاولاتها لإنشاء مساكن جديدة بطرق أخرى: ففي سبتمبر الماضي، أعلن عمدة مدينة نيويورك إريك آدامز عن محاولة لإلغاء تفويضات تضمين أماكن وقوف السيارات مع البناء الجديد، مما يوفر مساحة لبناء المزيد من المنازل.

أزمة القدرة على شراء المنازل في الولايات المتحدة

وقال آدامز في بيان له في ذلك الوقت: "لأكثر من 60 عامًا، أضفنا طبقات فوق طبقات من اللوائح، مما أدى فعليًا إلى حظر أنواع المساكن التي لطالما اعتمدت عليها مدينتنا."

تأثير ارتفاع أسعار المنازل على المشترين

على الرغم من معدلات ملكية المنازل المرتفعة نسبياً في بعض الولايات، إلا أن الولايات المتحدة تعاني من أزمة القدرة على شراء المنازل التي تعد من أصعب الأزمات التاريخية. فقد قفزت أسعار المنازل بنسبة 47% منذ أوائل عام 2020، حيث نمت بوتيرة أسرع من دخل الأسرة، وفقًا لتقرير صدر في يونيو عن المركز المشترك لدراسات الإسكان بجامعة هارفارد.

قالت ستيفاني مولتون، أستاذة الإسكان والاقتصاد الحضري في جامعة ولاية أوهايو، إن الاختلافات في ملكية المنازل حسب الولاية لا تقلل من حقيقة أن امتلاك منزل في معظم مناطق البلاد أصبح أقل تكلفة.

وقالت مولتون: "نحن نعلم أن امتلاك منزل هو، للأفضل أو للأسوأ، الطريقة الأساسية التي يبني بها الناس ثرواتهم في بلدنا."

التغيرات في سوق الإسكان في ولاية فرجينيا الغربية

كما ساعدت معدلات الرهن العقاري المرتفعة في تغذية واحدة من أكثر أسواق الإسكان تكلفة منذ عقود.

قالت سانسالوني إنها حتى ولاية فرجينيا الغربية، التي تُعد ثلاث من كل أربع وحدات سكنية في الولاية مملوكة لمالكين، ليست معزولة.

وقالت: "لقد شهدنا تغيرًا في أسواقنا". "أسعار المنازل ترتفع هنا، تمامًا كما هو الحال في جميع أنحاء البلاد. الأمر أصعب قليلاً بالنسبة للمشترين في الوقت الحالي."