تغييرات في عمولات الوكلاء العقاريين: الأثر والمقاومة

التحديات في شراء المنازل： فهم العملية المعقدة

إن شراء منزل أغلى عملية شراء في حياتك أمر سيء في الأساس.

فالصناعة التي تسهل المعاملات العقارية أكثر اتساعاً وغموضاً مما يتوقعه معظم الناس عندما يقررون البدء في عملية الشراء. وليس أمامك أي خيار سوى الدخول في هذه المتاهة إذا كنت ترغب في الحصول على شارة البلوغ النهائية، وهي ملكية المنزل. إنه أمر عاطفي ومليء بالأعمال الورقية ويميل إلى جعل المشترين يشعرون بالغباء دون وجه حق.

العمولات التقليدية وتأثيرها على المشترين والبائعين

والكثير من ذلك هو أمر مصمم، تعززه الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، وهي مجموعة تجارية ضخمة تسيطر على العقارات الأمريكية بشكل يشبه الاحتكار.

ومع ذلك، هناك أخبار جيدة وأخرى سيئة في الأفق.

التغييرات في نظام العمولة وتأثيرها على السوق العقاري

الخبر السار، حسب بعض الروايات، هو أن سلطات مكافحة الاحتكار أجبرت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين التي ينطقها العاملون في هذا المجال على تخفيف قبضتها على عمولات الوكلاء، الأمر الذي من شأنه أن يقلل في نهاية المطاف من التكاليف التي يتعين على المشترين والبائعين دفعها. وقد يؤدي ذلك أيضاً إلى إدخال طرق جديدة لبيع وشراء المنازل تتجاوز الوكلاء التقليديين.

التفاوض على العمولة： هل هو ممكن حقًا؟

وابتداءً من يوم السبت المقبل، ستنتهي فعليًا أيام العمولة القياسية البالغة 6% أي ضعف أو ثلاثة أضعاف ما يتقاضاه الوكلاء في الاقتصادات المتقدمة الأخرى.

سيكون البائعون، الذين كانوا يدفعون تاريخياً لكل من الوكيل العقاري المدرج والسمسار العقاري للمشتري، على عاتقهم أتعاب الوكيل. وسيتفاوض المشترون ووكلاؤهم على خطة تعويضات مقدماً.

"قال ستيفن بروبيك، الزميل البارز في اتحاد المستهلكين الأمريكي، وهي مجموعة غير ربحية تدافع عن حقوق المستهلكين: "إنه تحرير جزئي لسوق لم تكن تنظمه الحكومة، بل الصناعة. "على المدى الطويل، سيكون ذلك أمرًا جيدًا للغاية."

مقاومة التغيير： لماذا لا تزال عمولة 6% قائمة؟

لكن الأمر سيستغرق بعض الوقت لإلغاء النظام الذي أمضت NAR عقودًا في بنائه وهو نظام يبقي معلومات العمولة بعيدة عن أنظار الجمهور إلى حد كبير ويقاتل في المحاكم لحمايتها.

في عصر جعل الإنترنت من الأسهل بكثير على المشترين والبائعين العثور على بعضهم البعض، لا تزال عمولة الـ 6% قائمة. وقد قاومت العقارات، أكثر من أي صناعة أخرى تقريباً، الاضطراب الذي جعل من الأسهل بكثير على المستهلكين، على سبيل المثال، حجز رحلة دون دفع عمولة لوكيل سفر، أو تداول الأسهم دون وسيط.

ويرجع الفضل في ذلك إلى حد كبير إلى الرابطة الوطنية للعقارات، التي تمثل أكثر من 1.5 مليون سمسار عقاري يدفعون مستحقاتهم وهي من بين أقوى جماعات الضغط في واشنطن (حرف الراء ليس خطأ مطبعي، فقد وضعت المجموعة علامة تجارية للمصطلح، وينصح غير الأعضاء الذين يحاولون استخدامه بأن يكون لديهم محامٍ جيد جدًا إلى جانبهم).

بينما صرحت NAR منذ فترة طويلة أن الرسوم التي تتراوح بين 5% و 6% قابلة للتفاوض دائمًا، إلا أن هذا لا يحدث عمليًا.

تخيل أنك تبيع منزلك وتتوقع أن تدفع 6% من سعر البيع للوسطاء. تسأل والديك وتجد أنهم، نعم، لقد دفعوا أيضًا 6٪ وانظر إلى أن هذه هي الطريقة التي يتم بها الأمر. ولكن لنفترض أنك بذلت الكثير من الجهد في المنزل وتعتقد أنه سيباع بسرعة بأقل جهد ممكن من قبل الوكيل. قد تميل إلى التفاوض مع وكيل الإدراج، الذي تحتاج إليه لإدراج منزلك في نظام MLS المحلي، للاحتفاظ بالمزيد من العائدات لنفسك. ولكن عند القيام بذلك، فإنك تدعو سماسرة المشترين إلى توجيه عملائهم نحو العقارات التي تقدم عمولة أكبر.

هذه ليست تجربة فكرية افتراضية أيضاً. فقد وجدت إحدى الدراسات الوطنية الحديثة أن "وكلاء المشترين يوجهون عملاءهم في الواقع بعيداً عن العقارات التي تقدم عمولات منخفضة لوكلاء المشترين"، وأن تلك العقارات تستغرق وقتاً أطول للبيع، هذا إذا بيعت أصلاً.

لقد وجدت NAR بشكل أو بآخر لأكثر من قرن من الزمان,

ولكن في كثير من الأحيان، لا يدرك المشترون والبائعون في كثير من الأحيان أنه يُسمح لهم بالتفاوض في المقام الأول، وهذا أيضًا عن طريق التصميم.

يقول بروبيك مستشهدًا بدراسة أجريت في عام 2021: "فعليًا، هناك قاعدة كمامة على مستوى الصناعة على مستوى الصناعة بشأن التسويق الذي يتحدث عن العمولات".

إن التغييرات في نموذج العمولة تقلب عقودًا من الجدل القانوني والسياسي للحفاظ على سلطة السماسرة العقاريين في العقارات الأمريكية. لقد رفعت وزارة العدل دعوى قضائية ضد المنظمة 10 مرات على الأقل، ولا تزال تحقيقاتها في مكافحة الاحتكار في نظام MLS الخاص بها مستمرة.

في تصريح لشبكة CNN يوم الثلاثاء، أكد متحدث باسم NAR أن عمولات الوكلاء كانت وستظل دائمًا "قابلة للتفاوض بشكل كامل".

قال المتحدث: "ليس لدى NAR هيكل عمولة"، مضيفًا أن المجموعة تطلب من السماسرة العقاريين "إجراء محادثات صريحة وشفافة مع المستهلكين حول التعويضات بما يتوافق مع التزاماتهم بموجب مدونة الأخلاقيات".

تدخل التغييرات التي تم الإعلان عنها في تسوية مارس مع بائعي المنازل حيز التنفيذ في نهاية عام مضطرب بالنسبة ل NAR داخليًا.

فقبل عام، استقال رئيسها السابق، كيني بارسيل، بعد أن نشرت صحيفة نيويورك تايمز مقالاً يتضمن تفاصيل شكاوى من الموظفين تضمنت لمسات غير لائقة وإرسال صور ورسائل نصية بذيئة وهي مزاعم نفاها بارسيل. في أكتوبر، حكمت هيئة محلفين ضد شركة NAR في القضية التاريخية التي طعنت في نموذج عمولتها، وأعلن رئيسها التنفيذي التقاعد المبكر بعد يومين. واستقالت المرأة التي حلت محل بارسيل في يناير مستشهدة بتهديدات الابتزاز.

يقول خبراء الصناعة أنه على الرغم من أن التغيير في العمولات يعد تغييراً زلزالياً، إلا أن NAR تحتفظ بقبضة قوية على السوق، وذلك بفضل ملايين الدولارات التي أنفقت على الضغط والتسويق على مر السنين.

يقول لي بروبيك: "لقد أبقوها كصندوق أسود، وقد تمكنوا من القيام بذلك من خلال قواعد كم الأفواه و على المصطلحات المربكة".

يسارع بروبيك إلى الإشارة إلى أنه لا يلوم السماسرة العقاريين على مشاكل الصناعة، أو على الرابطة الوطنية للعقارات.

يقول: "إنهم أناس طيبون". "إنهم في نظام فاسد".