إصلاحات الإسكان في نيويورك تفتح آفاق جديدة

لم تكن الرسالة الأكبر التي أرسلها ناخبو مدينة نيويورك ليلة الانتخابات هي اختيارهم للاشتراكي الديمقراطي زهران ممداني الذي حصل على أكثر من 50% من الأصوات بقليل.

فقد أعطى الناخبون في المدينة هوامش موافقة أكبر لثلاث مبادرات متعلقة بالإسكان تهدف إلى إطلاق طفرة في البناء لتوليد المزيد من المساكن بأسعار معقولة وترك بصمة يجب أن تستمر لفترة أطول بكثير من فترة ولاية ممداني التي تبلغ أربع سنوات.

واستلهامًا من مدينة أوستن بولاية تكساس، صوّت السكان لتجاوز مجلس المدينة ومجالس تقسيم المناطق الخاصة بهم لتسريع بناء مساكن بأسعار معقولة، وتبسيط مراجعة تقسيم المناطق وإنشاء مجلس طعون لمنح مشاريع البناء المرفوضة فرصة ثانية.

إن أزمة الإسكان في نيويورك شديدة وفريدة من نوعها، ولكنها أيضاً جزء من مشكلة أوسع نطاقاً في جميع أنحاء البلاد. فالعديد من الناخبين من جميع الأطياف لا يشعرون بأنهم لا يستطيعون تحمل تكاليف المعيشة. يأمل المؤيدون في أن يساعد النظام الجديد المطورين غير الربحيين على تجاوز الروتين ويطلق طفرة في البناء لا تزال تحترم طابع الأحياء. سيكون إيجاد هذا التوازن تحديًا كبيرًا.

وفي حديثٍ عبر الهاتف مع أميت سينغ باغا، وهو مدير شركة Public Progress Solutions، وهي شركة متخصصة في استراتيجيات الحملات والشؤون العامة، والذي كان مدير حملة "نعم للإسكان الميسور التكلفة" لمعرفة المزيد عن أزمة الإسكان في نيويورك وكيف ينبغي أن ينظر إلى إقرار هذه التعديلات الثلاثة في بقية البلاد. فيما يلي بعض المقتطفات من تلك المحادثة المطولة.

وولف: أولاً، اشرح المشكلة. لماذا توجد أزمة؟

باجا: تعاني مدينة نيويورك من أزمة إسكان حادة للغاية منذ عدة سنوات حتى الآن، وهي في المقام الأول نتيجة عدم قدرتنا على بناء مساكن كافية بشكل عام، وكذلك مساكن كافية بأسعار معقولة.

فقط لفهم نطاق وحجم الأزمة: شقة واحدة فقط من كل 100 شقة في نيويورك متاحة للإيجار حاليًا. لدينا معدل شغور بنسبة 1.4%. يبلغ متوسط سعر الشقة المكونة من ثلاث غرف نوم للشراء الآن 1.8 مليون دولار وهذا ليس فقط في مانهاتن، بل على مستوى المدينة. خمسون في المائة من المستأجرين ومالكي المنازل مثقلون بالتكاليف، مما يعني أنهم ينفقون أكثر من 30% من إجمالي دخلهم الشهري على الإيجار. هذا قبل خصم الضرائب. لدينا الآن بشكل مخزٍ 154,000 طفل من أطفال المدارس العامة في نظامنا يعتبرون مشردين. لذا قد يكونون يعيشون في الملاجئ. وقد يكونون يعيشون في ما يُطلق عليه اسم "تضاعف السكن"، بمعنى أنهم يعيشون مع الأصدقاء أو العائلة، أو قد يتنقلون في كل مكان.

وولف: لماذا كان تمرير هذه المبادرات الثلاث أمرًا مهمًا؟

باجا: لقد أصبحت مدينة نيويورك للتو أول مدينة في البلاد تمرر هذا النوع من الإصلاحات في لوائح استخدام الأراضي وتقسيم المناطق المحلية. وقد تمت تجربة مبادرات مماثلة في العديد من الأماكن في جميع أنحاء البلاد، وعلى الأخص في كاليفورنيا، وفشلت بشكل مذهل. ولهذا السبب، ومن منظور وطني، فإن هذا الأمر جدير بالملاحظة بشكل لا يصدق.

إن مشروع قانون SB 79، الذي حظي بقدر هائل من التغطية في كاليفورنيا، هو مشروع قانون ولاية لتجاوز الكثير من لوائح تقسيم المناطق المحلية التي كان لا بد من تقديمها في ساكرامنتو وخاضت صراعات مريرة في المجلس التشريعي لولاية كاليفورنيا. لذا، أعتقد أنه من الجدير بالملاحظة حقًا أن ناخبي مدينة نيويورك أخذوا زمام الأمور بأيدينا.

وولف: اشرح ما الذي تفعله هذه المقترحات.

باجا: تجعل المقترحات بشكل أساسي بناء المساكن في جميع أنحاء المدينة أسرع وأقل تكلفة. في الوقت الحالي، لدينا 12 حيًا سكنيًا أو ما يسمى بالمناطق المجتمعية تجمعات من حيين إلى أربعة أحياء قامت ببناء مساكن في مدينة نيويورك تعادل ما بنته الأحياء المجتمعية الـ 47 الأخرى مجتمعة في السنوات العشر الماضية. وهذا يعني أننا لا ننتج ما يكفي من المساكن في مدينة نيويورك لتلبية الطلب الحالي.

نحن ننتج حوالي 15,000 إلى 20,000 وحدة سكنية في السنة في السنوات القليلة الماضية. يتراوح طلبنا القائم بين نصف مليون ومليون وحدة سكنية. ومعدل إنتاج مساكن يتراوح بين 15,000 و 20,000 وحدة سكنية لن يفي بالطلب الحالي.

والسبب في أننا ننتج هذا القدر من المساكن فقط ليس بسبب نفاد المساحة لدينا. مدينة نيويورك هائلة جغرافيًا. هناك العديد من الأجزاء الكبيرة من المدينة ذات الكثافة السكانية المنخفضة بشكل لا يصدق حيث يمكننا بالتأكيد إضافة مساكن. لكن النظام الحالي يمكن أن يتم استخدامه كسلاح من قبل مجموعات صغيرة من الأفراد بسهولة شديدة لإجبار أعضاء المجلس المحلي، الذين يتمتعون بقدر كبير من السلطة عندما يتعلق الأمر باستخدام الأراضي والإسكان، على اتخاذ مواقف صعبة للغاية وخيارات مستحيلة. الخيار هو منع الإسكان الميسور التكلفة أو فقدان مقعدك. لقد رأينا هذا الأمر يحدث في مجلس مدينة نيويورك عدة مرات، بما في ذلك قبل عامين فقط، حيث انتهى الأمر بعضو مجلس المدينة الديمقراطي الذي دعم إعادة تقسيم المناطق التي زادت من الكثافة السكانية وأضافت بعض المساكن بأسعار معقولة في شرق برونكس، وهي منطقة منخفضة الكثافة نسبيًا، بخسارة مقعدها لصالح جمهوري، وكانت هذه هي المرة الأولى منذ 40 عامًا التي يمثل فيها جمهوري تلك المنطقة. يمكن أن تكون المخاطر السياسية عالية جدًا.

ما تهدف إليه هذه التدابير في الحقيقة هو إزالة السياسة من معادلة إيجاد حل على مستوى المدينة لهذه المشكلة الملحة للغاية على مستوى المدينة.

{{MEDIA}}

ولف: تم تطوير مجالس تقسيم المناطق لسبب ما. لماذا تعتقدون أن هذا النظام قد فشل؟

باجا: لقد فشل النظام لأنه يضع قدرًا هائلاً من السلطة في أيدي أعضاء المجالس المحلية الفردية. لدينا 51 عضو مجلس محلي يمثلون مدينة نيويورك بشكل جماعي. وبشكل أساسي، فإن عضو المجلس المحلي هو الفرد الذي يملك سلطة الموافقة أو الرفض على أي شيء بدءًا من مجرد مبنى واحد أو مبنيين في الحي الذي يقطنونه، وصولًا إلى مشروع أكبر بكثير أو إعادة تقسيم حي أكبر. لقد كان لدينا ممارسة في مدينة نيويورك وهي ليست قانونًا، وليست قاعدة، إنها مجرد ممارسة تسمى احترام العضو. إذا قال أحد أعضاء المجلس المحلي نعم أو لا لمشروع أو مقترح معين، فإن المجلس بأكمله يصوت مع ذلك العضو بالموافقة أو الرفض. المنطق وراء ذلك هو أن كل عضو في المجلس المحلي، من الناحية النظرية، يعرف ما هو الأفضل لحيهم ويخوض في سياسته المحلية الخاصة به بطريقة خاصة جداً، ولا يريد أن يكون لأعضاء المجلس الآخرين رأي فيما يجري في فنائه الخلفي. يمكن للمرء أن يجادل بأن هناك القليل من المنطق المتأصل في هذا الأمر، وهو مصمم حقًا لعزل أعضاء المجلس المحلي عن تدخل زملائهم عندما يتعلق الأمر بالقرارات السياسية المحلية. ومع ذلك، فإن الجانب الآخر هو أن هذا النظام قد تم استخدامه كسلاح من قبل أقليات صغيرة من الناس في دوائر المجالس المحلية الفردية لمنع إنشاء مساكن بأسعار معقولة

وولف: هل سيؤدي ذلك إلى حقبة جديدة من مشاريع الإسكان العام مثل تلك التي رأيناها تُبنى في المدن في الستينيات والسبعينيات؟

باجا: لا. كل هذه المشاريع سيتم اقتراحها من قبل شركات التطوير العقاري الربحية أو غير الربحية. إنه نوع واحد فقط من أنواع المساكن الأربعة التي ستمول من دافعي الضرائب، ولكن هذه المشاريع ليست مملوكة للمدينة ولا تدار من قبلها. لذا فهي ليست مساكن عامة طويلة الأجل؛ إنها مساكن مدعومة بشكل دائم من قبل دافعي الضرائب. يتم التفاوض على كل ذلك في البداية، وهناك تكلفة واضحة جداً لذلك، ويتم ذلك مشروعاً تلو الآخر. هذا لا يعني إنشاء مجمعات ضخمة من المساكن العامة على الإطلاق. هذه بشكل عام مبانٍ فردية ومشاريع فردية. وفي نهاية المطاف، فإن هذه المساكن مملوكة ومدارة من قبل مطورين غير ربحيين. ولا تملكها وتديرها المدينة.

وولف: كيف تبدو قائمة الانتظار للحصول على المساكن المدعومة في مدينة نيويورك؟

باجا: قوائم الانتظار جنونية. كان هناك مثال تم تقديمه العام الماضي حيث كانت هناك قائمة انتظار لـ 10,000 وحدة سكنية.

هناك أيضًا مثال قدمه المجلس الصيني الأمريكي للتخطيط، وهو أكبر وأقدم منظمة لحقوق المهاجرين في مدينة نيويورك، وهو أحد شركائنا في التحالف. فقد استغرق الأمر منهم 10 سنوات لبناء 150 وحدة سكنية فقط من المساكن الميسورة التكلفة الممولة بنسبة 100% من دافعي الضرائب لكبار السن من المهاجرين، وهم أشخاص من ذوي الدخل الثابت المنخفض ولا توجد لديهم فرصة لكسب المزيد من المال. وقد تلقوا 55,000 طلب لبناء 150 وحدة سكنية. وهذا يعطيك فكرة عن مدى خطورة الأزمة.

وولف: ما هي الدروس التي يجب أن تستخلصها المدن الأخرى من هذه الانتخابات في مدينة نيويورك؟

باجا: أود أن أعيد صياغة ذلك قليلاً لأقول أن نيويورك تتعلم درسًا من أماكن أخرى، وعلى وجه الخصوص أوستن، التي شهدت قدرًا هائلاً من النمو الاقتصادي نتيجة تحولها إلى مركز للتكنولوجيا ولم تقم في البداية ببناء ما يكفي من المساكن لمواكبة الطلب الجديد. وبالطبع، استفادت أوستن من المساحة الهائلة من الأراضي التي يمكن أن تتوسع فيها.

ولكن بعيدًا عن الامتداد، خففت أوستن الكثير من القيود المفروضة على التطوير فيما يتعلق بالارتفاع على سبيل المثال، ونتيجة لذلك تمكنت من إضافة الكثير من الكثافة في أماكن لم تكن موجودة من قبل.

وعندما فعلت ذلك بنجاح، وهو ما استغرق عامين فقط، انخفضت الإيجارات في أوستن بمعدل 20%. ما فعلناه نحن في نيويورك ليلة الثلاثاء هو الاقتداء بمدينة أخرى. لم يضطروا إلى تخفيف قيودهم بنفس الطريقة التي قمنا بها. لقد كان من الأسهل عليهم القيام بذلك لأن تكساس ولاية من نوع مختلف مع مجموعة مختلفة من القوانين والقواعد. ولكننا نأخذ مثال أوستن ونقول، "ما لم نتمكن من إبعاد السياسة المحلية عن استخدام الأراضي، فلن نتمكن من حل هذه المشكلة."

كاليفورنيا هي أيضًا جزء من الدرس. فشلت عدة مبادرات محلية من هذا القبيل في كاليفورنيا، في جنوب كاليفورنيا، في سان فرانسيسكو. وكان على الولاية أن تتولى زمام الأمور بنفسها. ومن هنا جاء مشروع قانون SB 79، وكانت تلك عملية صعبة للغاية من حيث تمرير مشروع القانون هذا من خلال المجلس التشريعي لولاية كاليفورنيا.

وأعتقد أن الدرس الذي نراه في جميع المجالات هو أنه ما لم نتمكن من إصلاح عدد من اللوائح التقييدية التي لدينا على المستوى المحلي بالجملة، فإن أزمة القدرة على تحمل التكاليف سوف تتفاقم.