أزمة الإسكان في أمريكا تتفاقم والسبب وراءها

بعد خمسة أشهر والعديد من العروض المرفوضة أكثر مما تتذكر، بدأت ستيفاني كامبانيا تشك في إمكانية شراء منزل جديد في روتشستر، نيويورك.

كان ذلك حتى هذا الشهر، عندما وافق أحد البائعين أخيراً. وللوصول إلى هناك، كان على كامبانيا أن تدفع 100,000 دولار فوق السعر المطلوب، متجاوزة 36 عرضاً آخر.

قصتها هي علامة من علامات العصر. في سوق الإسكان اليوم، حتى المحظوظين غالباً ما يواجهون محناً مرهقة ويحتاجون إلى تمديد ميزانياتهم للحصول على منزل.

في الأسابيع القليلة الماضية، ألقى الرئيس ترامب باللوم على أكبر شركات بناء المنازل في أمريكا بسبب مشاكل القدرة على تحمل تكاليف السكن في البلاد. وفي منشور على وسائل التواصل الاجتماعي هذا الشهر، قارن ترامب بين شركات بناء المنازل ومنظمة أوبك النفطية، متهماً إياهم بالجلوس على قطع الأراضي الفارغة للحفاظ على أسعار المنازل مرتفعة بشكل مصطنع.

يتفق الخبراء الاقتصاديون على نطاق واسع على أن أزمة القدرة على تحمل التكاليف في أمريكا متجذرة في نقص طويل الأمد في المنازل، وهي مشكلة في العرض منذ سنوات.

فقد انخفض بناء المنازل بشكل كبير في السنوات التي سبقت انهيار قطاع الإسكان عام 2008 ولم يتعافى بالكامل.

ومع ذلك، يقول البناؤون وخبراء الاقتصاد إن هذا النقص في المعروض من المنازل ليس سببه ببساطة جلوس البنائين على قطع الأراضي الفارغة. ويقولون إن بناء المنازل الجديدة أصبح أكثر صعوبة، وتباطأ بسبب اللوائح التنظيمية ونقص العمالة وارتفاع تكاليف التمويل.

ويشعر البعض في هذه الصناعة بالقلق من أن سياسات ترامب المتعلقة بالهجرة والتجارة ستزيد الأمور سوءًا.

الروتين والمعارضة المحلية

قال شون دونوفان، وزير الإسكان والتنمية الحضرية السابق خلال إدارة أوباما، إن "عاصفة مثالية" من ارتفاع الطلب وانخفاض العرض وتصاعد التكاليف أدت إلى "حالة طوارئ وطنية للإسكان في أمريكا".

وقال دونوفان: "لقد عملت في مجال الإسكان لمدة 30 عامًا ولم أرَ قط أزمة إسكان بهذا السوء".

وقال دونوفان، الذي يشغل حالياً منصب الرئيس التنفيذي لشركة Enterprise Community Partners، إن تقسيم المناطق المحلية والروتين المحلي هما أساس المشكلة.

وجدت دراسة من الرابطة الوطنية لبناة المنازل (NAHB) أن ما يقرب من 25% من سعر منزل الأسرة الواحدة النموذجي الذي تم بناؤه حديثًا يرجع إلى اللوائح التي تفرضها حكومات الولايات والحكومات المحلية والفيدرالية. وقد ضغطت الرابطة الوطنية لبناة المنازل (NAHB) ضد ما تسميه "الأعباء التنظيمية" المتعلقة ببناء المنازل.

إذا تم تخفيف لوائح استخدام الأراضي، فمن المحتمل أن تتم إضافة 2.5 مليون وحدة سكنية إضافية على مدى العقد المقبل مما سيقضي على حوالي ثلثي النقص المقدر في المساكن، وفقًا لتحليل أجراه جولدمان ساكس.

كما أشار التحليل أيضاً إلى أن الإصلاح واسع النطاق سيكون "صعب التنفيذ" لأن معظم اللوائح يتم وضعها على المستوى المحلي.

ويمكن أن تؤدي البيروقراطية إلى إبطاء المشاريع في الأماكن التي تشتد فيها الحاجة إلى المنازل.

{{MEDIA}}

قال أورين أمير، مؤسس شركة جو هوم بيلدرز في لوس أنجلوس، إن بعض مشاريعه لإعادة البناء في ألتادينا، حيث دُمرت المناطق السكنية بسبب حرائق الغابات في يناير، قد تأخرت بسبب التوجيهات المتضاربة من المدينة بشأن متطلبات الألواح الشمسية على الأسطح.

وقد انتشر نقص المساكن خارج المدن الساحلية التي يهيمن عليها الديمقراطيون عادةً إلى المناطق الريفية في معاقل الجمهوريين. وقد أدى ذلك إلى خلق رفقاء مثيرين للاهتمام، حيث يتفق السياسيون من كلا الحزبين بشكل متزايد على ضرورة تبسيط اللوائح لدعم العرض.

على سبيل المثال، حاكم ولاية كاليفورنيا غافين نيوسوم، وهو ديمقراطي، وقّع مؤخرًا على مشروع قانون يتجاوز التقسيم المحلي للمناطق من خلال السماح بمزيد من الكثافة بالقرب من محطات النقل في بعض مقاطعات كاليفورنيا. كما سنّ حاكم ولاية مونتانا جريج جيانفورتي، وهو جمهوري، قوانين تهدف إلى زيادة المعروض من المساكن وقطع الروتين.

ولكن ليست الحكومات وحدها هي التي تبطئ المشاريع. فغالباً ما تكون هناك مقاومة مجتمعية تعطل بناء المنازل.

إن معارضة NIMBY، أو "ليس في ساحتي الخلفية"، مدفوعة بمجموعة من المخاوف، من الاكتظاظ السكاني إلى المخاوف بشأن التغيير الجذري لطابع المجتمعات.

قال دونوفان إن مخاوف NIMBY هي العقبة الرئيسية أمام إضافة المزيد من المساكن. وقال: "علينا أن نجعل المجتمعات المحلية تفهم أننا لا نتحدث عن بناء ناطحات سحاب".

قد تلعب سياسات ترامب دورًا في ذلك

في مدينة روتشستر، حيث تعيش كامبانيا، تظهر هذه الاتجاهات الوطنية في الوقت الفعلي. يصنّف مؤشر حرارة السوق الخاص بشركة Zillow المدينة من بين أكثر أسواق الإسكان سخونة في أمريكا. وقد ترك الطلب في مرحلة ما بعد الجائحة ونقص البناء المزمن في المنطقة المشترين يتنافسون بشراسة، وغالبًا ما يقدمون عطاءات بعشرات الآلاف فوق الطلب.

قارنت كامبانيا أحد المنازل المفتوحة بـ "حفل موسيقي في الهواء الطلق".

وقالت: "كان هناك بسهولة أكثر من 100 شخص هناك".

ولكن ليس كل جزء من البلاد لم يتراجع فيه الطلب إلى هذا الحد. ففي ولايات الحزام الشمسي مثل تكساس وفلوريدا، حيث تتركز بعض أكبر شركات بناء المنازل في أمريكا، ساعد البناء المطرد في السنوات الأخيرة على إبقاء أسعار المنازل تحت السيطرة، بل ودفعها إلى الانخفاض في بعض المدن.

{{MEDIA}}

قال مدير تنفيذي في شركة بناء المنازل في تكساس، الذي طلب عدم الكشف عن هويته بسبب مخاوف من أن تؤدي تعليقاته إلى التدقيق في مواقع عمله، إن تقسيم المناطق لا يمثل مشكلة في ولايته، التي لا توجد فيها قوانين تقسيم المناطق على مستوى الولاية.

وفي حين أنه يدعم على نطاق واسع جهود ترامب لتعزيز أمن الحدود، إلا أن الرئيس التنفيذي لشركة بناء المنازل قال إنه يخشى أن تؤدي حملة الإدارة المكثفة على الهجرة إلى نتائج عكسية وتبطئ بناء المنازل من خلال تقليص مجموعة عمال البناء الصغيرة بالفعل.

قال جيم توبين، الرئيس التنفيذي لمجلس البناء الوطني الأمريكي لبناء المنازل، إن الحكومة الفيدرالية يجب أن تتحلى "بالشجاعة" لإصلاح نظام الهجرة "المعطوب"، والذي يتضمن توفير مسار للسماح للمهاجرين غير العنيفين غير المسجلين بالبقاء في البلاد والعمل. وقال إن الصناعة تريد برنامج تأشيرات للهجرة القانونية للأشخاص الذين يعملون في بناء المنازل، مثل التأشيرات الشائعة في الزراعة والتكنولوجيا.

وفي الوقت نفسه، فإن التعريفات الجمركية الجديدة على مواد البناء مثل الخشب اللين ومحولات التوزيع تجعل بناء المنازل أكثر تكلفة.

فوفقًا لبحث أجراه بنك يو بي إس، ستضيف التعريفة الجمركية التي فرضها ترامب على واردات الخشب بنسبة 10% من واردات الخشب اللين 720 دولارًا إلى تكلفة المنزل المتوسط، بينما سترفع التعريفات الجمركية على خزائن المطبخ والمغاسل التكاليف بنحو 280 دولارًا.

إجمالاً، تضيف التعريفات الجمركية حوالي 8900 دولار إلى تكلفة بناء منزل متوسط، كما وجد بنك UBS، مشيراً إلى أن شركات البناء لن تستوعب التكلفة بالكامل.

{{MEDIA}}

سيستغرق إصلاح الأزمة بعض الوقت

في الشهر الماضي، قال وزير الخزانة سكوت بيسنت إن ترامب يدرس ما إذا كان سيعلن "حالة طوارئ وطنية للإسكان" هذا الخريف لمعالجة ارتفاع أسعار المنازل.

قام ترامب مؤخرًا بالتصويب على أكبر شركات بناء المنازل في أمريكا، بما في ذلك لينار ودي آر هورتون وبولتي، متهمًا إياهم في منشور على وسائل التواصل الاجتماعي بأنهم "يجلسون على مليوني قطعة أرض فارغة" وحثهم على البدء في البناء.

يتمتع بناة المنازل بنفوذ أكبر مما كان عليه في الماضي، حيث تسيطر أكبر 16 شركة بناء منازل عامة على حوالي 47% من عمليات البناء الجديدة، مقارنة بـ 25% في عام 2013، وفقًا لـ UBS.

وقال آلان راتنر، محلل الإسكان في شركة زلمان وشركاه، إنه في حين أن أكبر شركات بناء المنازل في أمريكا تمتلك الملايين من قطع الأراضي الفارغة، فإن البدء في البناء على تلك الأراضي أكثر تعقيدًا مما يبدو.

وأضاف: "يحتاج بناة المنازل إلى الحصول على الأرض قبل عدة سنوات من بناء منزل عليها. واعتمادًا على نوع الأرض التي سيحصلون عليها، قد يحتاجون إلى بناء الطرق والصرف الصحي والأنابيب وتوصيل المرافق إلى تلك الأرض." "كل ذلك، بالطبع، يستغرق وقتاً طويلاً. ناهيك عن الحصول على الموافقة الفعلية على المشاريع من قبل الحكومات للبدء في بناء المنازل."

قال راتنر إن حقيقة امتلاك أكبر شركات البناء في أمريكا لملايين قطع الأراضي تشير إلى "أنهم كانوا يهيئون أعمالهم للنمو".

وقال دونوفان، المسؤول السابق في عهد أوباما، إنه متشجع بالإشارة التي يرسلها مسؤولو ترامب إلى الصناعة من خلال التركيز على العرض.

قال دونوفان: "أنت تسمع الكلمات الصحيحة من الإدارة، ولكننا بحاجة إلى رؤية أفعال تدعمها". "لا يمكنك حل أزمة الإسكان بين عشية وضحاها. لقد استغرقنا سنوات للوصول إلى هذا الوضع، وسيستغرق الأمر سنوات للخروج منه."