قرض عقاري لمدة 50 عاماً هل هو الحل الأمثل؟

معظم مشتري المنازل لأول مرة في الولايات المتحدة يحصلون على قروض عقارية لمدة 30 عامًا. وبموجب اقتراح جديد من إدارة ترامب، قد يكون لديهم قريباً خيار قرض أطول من ذلك.

هذا الأسبوع، قدم الرئيس دونالد ترامب فكرة جديدة لمعالجة مسألة القدرة على تحمل تكاليف المنازل: قرض عقاري لمدة 50 عاماً. وقد وصف مدير وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية بيل بولت الاقتراح بأنه "سيغير قواعد اللعبة بالكامل".

وفي حين أن اقتراح ترامب لا يتضمن الكثير من التفاصيل، إلا أن مسؤولي الإدارة يقولون إن الرهن العقاري لمدة 50 عاماً سيخفض المدفوعات الشهرية، مما يساعد المزيد من الأمريكيين الذين لا يستطيعون حالياً شراء المنازل.

إلا أن العديد من خبراء الإسكان يحذرون من أن الخطة قد تأتي بنتائج عكسية، وترفع تكلفة ملكية المنازل من خلال تمديد الأقساط، وإضافة المزيد من الفوائد مع مرور الوقت ورفع أسعار المنازل.

قال ريتشارد جرين، أستاذ التمويل واقتصاديات الأعمال في كلية مارشال لإدارة الأعمال بجامعة جنوب كاليفورنيا: "هذه ليست فكرة جيدة". "إن وفورات الدفع الشهرية ستكون ضئيلة للغاية. وفي الوقت نفسه، أنت تضع الناس في خطر، لأن الأمر يستغرق وقتاً طويلاً جداً حتى يبدأوا في سداد قروضهم."

يمكن أن يرتفع إجمالي مدفوعات الفائدة بشكل كبير

تعود جذور قرض الرهن العقاري لمدة 30 عاماً إلى فترة الكساد الكبير. وقد أصبح على مدار القرن الماضي الطريقة السائدة لشراء منزل في الولايات المتحدة. ويفضل العديد من الأمريكيين فترة القرض الأطول لأن أقساطه أقل من أقساط الرهن العقاري لمدة 15 عاماً على سبيل المثال.

بل إن الرهن العقاري لمدة 50 عاماً يمكن أن تكون أقساطه أقل.

وقال كيفن هاسيت، مدير المجلس الاقتصادي الوطني لترامب، في مقابلة يوم الاثنين: "ما يفعله هذا الأمر هو أنه يقلل من المدفوعات الشهرية قليلاً لمنزل نموذجي بالنسبة إلى الأمريكيين من الطبقة الوسطى ببضع مئات من الدولارات شهرياً". "نحن بحاجة إلى مساعدة الناس على العودة إلى المنازل."

لكن غرين قال إن أصحاب المنازل سينتهي بهم الأمر إلى دفع فوائد أكثر بكثير مع مرور الوقت.

خذ على سبيل المثال منزل بقيمة 450,000 دولار. مع رهن عقاري ثابت لمدة 30 عامًا بسعر فائدة 6.25٪، ستكون الدفعة الشهرية حوالي 2,771 دولارًا. على مدى عمر هذا القرض، سيدفع صاحب المنزل أكثر من 547,000 دولار كفائدة.

مع قرض مدته 50 عامًا بنفس المعدل، ستنخفض الدفعة الشهرية إلى حوالي 2,452 دولارًا أمريكيًا، لكن إجمالي الفائدة سيتضخم إلى حوالي 1.02 مليون دولار، أو 87% أكثر من القرض الذي تبلغ مدته 30 عامًا.

قال جرين: "مع قرض الـ50 عاماً، أنت تدفع مبلغاً ضئيلاً جداً في بداية القرض الأساسي، لذا فإن مدفوعات الفائدة لن تنخفض كثيراً". "يعتمد الأمر على سعر الفائدة، ولكن قد يستغرق الأمر حوالي 30 أو 40 عامًا قبل أن تدفع حتى نصف قرضك العقاري أصل القرض في ظل هذه الظروف."

وقال جرين إن أفضل طريقة لتحسين القدرة على تحمل تكاليف السكن هي بناء المزيد من المنازل في الأماكن التي يرغب الناس في العيش فيها. قد يؤدي القرض العقاري الأرخص إلى زيادة الطلب، ولكن بدون إضافة معروض جديد، قد يؤدي ذلك في الواقع إلى ارتفاع الأسعار.

قد تختلف معدلات الرهن العقاري للقروض التي تبلغ مدتها 50 عامًا

من غير الواضح ما إذا كان الرهن العقاري لمدة 50 عاماً سيحمل نفس أسعار الفائدة التي يحملها القرض العقاري لمدة 30 عاماً.

قال جيف ديرجوراهيان، كبير مسؤولي الاستثمار في شركة loanDepot، وهي شركة إقراض رهن عقاري: "إلى أن تعرف من هو المشتري لهذا الرهن العقاري وكيف سيصممون سلوك المقترض، فمن الصعب حقًا أن نقول أي شيء أكثر من أن المعدل سيكون على الأرجح أعلى قليلاً من معدل الفائدة على قرض الـ30 عامًا".

ينطوي القرض لمدة 50 عامًا على مخاطر أعلى للتخلف عن السداد لأنه يمتد لفترة طويلة جدًا. وقد يفرض المقرضون أسعار فائدة أعلى نتيجة لذلك. ونظرًا لأن الأمر سيستغرق المقترضين وقتًا أطول بكثير لبناء رأس المال، فإن انخفاض أسعار المساكن قد يترك المزيد من أصحاب المنازل مدينين بأكثر مما تستحقه عقاراتهم.

هناك أيضًا مسألة قانونية تحيط بالرهون العقارية لمدة 50 عامًا. فبموجب قانون دود فرانك، الذي تم إقراره بعد أزمة الإسكان في عام 2008، لا يمكن أن تتجاوز مدة القرض 30 عاماً.

وقال جرين عن اقتراح الرهن العقاري لمدة 50 عامًا: "ستحتاج إلى الكثير من التشريعات لتحقيق ذلك".

وعندما سُئل البيت الأبيض عن ذلك، لم يقدم البيت الأبيض تفاصيل حول أي خطط تشريعية.

وقال مسؤول في البيت الأبيض في بيان له: "يعمل الرئيس ترامب دائمًا على استكشاف طرق جديدة لتحسين القدرة على تحمل تكاليف الإسكان للأمريكيين العاديين. سيتم الإعلان عن أي تغييرات رسمية في السياسة من قبل البيت الأبيض."

قدم في باب ملكية المنازل؟

في العام الماضي، ارتفع متوسط عمر مشتري المنازل لأول مرة في أمريكا إلى مستوى قياسي بلغ 40 عامًا، وفقًا لـ البيانات الصادرة الأسبوع الماضي عن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. وقد أدى مزيج من أسعار المنازل المرتفعة للغاية ومعدلات الرهن العقاري العالقة بين 6% و7% إلى إبعاد العديد من الشباب الأمريكي عن امتلاك المنازل.

مع قرض مدته 50 عامًا، يمكن لبعض هؤلاء المشترين لأول مرة أن يسددوا قروضهم العقارية حتى التسعينيات من العمر.

لكن فيل كريسينزو، نائب رئيس شركة Nation One Mortgage Corporation، قال إن الصناعة كانت سلبية للغاية بشأن اقتراح الرهن العقاري لمدة 50 عامًا.

في حين أن أصحاب المنازل سوف يبنون رأس المال بشكل أبطأ من القرض الأقصر، أشار كريسينزو إلى أنه في بعض الحالات، قد يظل الرهن العقاري لمدة 50 عامًا أفضل من الاستئجار وعدم تجميع أي رأس مال منزلي على الإطلاق.

"ليس الأمر كما لو كان على شخص ما البقاء في هذا القرض إلى الأبد. إنها نقطة بداية"، قال كريسينزو، مشيرًا إلى أن أصحاب المنازل لديهم دائمًا خيار إعادة تمويل قروضهم.

وقال: "إذا كان لدي الخيار حيث يمكنني استئجار المنزل أو يمكنني الحصول على رهن عقاري لمدة 50 عامًا ولن أحصل على الكثير من الأسهم لبضع سنوات، فسأظل أقبل بهذه الصفقة مقابل الاستئجار".