لماذا قد لا يكون التسوية التاريخية التي غيرت طريقة دفع العمولة للوسطاء العقاريين قد حُسمت بالكامل؟

ألقت وزارة العدل الأمريكية مزيدًا من الشكوك حول طريقة جديدة لدفع أجور الوسطاء العقاريين هذا الأسبوع، مما أثار مخاوف بشأن تسوية قانونية واسعة النطاق تم التوصل إليها مؤخرًا.

وقد تركت اعتراضات وزارة العدل العديد من السماسرة العقاريين - غير متأكدين بالفعل من مستقبل صناعتهم - في حيرة من أمرهم حول كيفية التفاوض على الأجور دون خرق القانون.

تمثل القواعد الجديدة المدرجة في التسوية أكبر اضطراب في سوق العقارات الأمريكية منذ قرن من الزمان، مما أثار القلق بين العاملين في مجال العقارات. والآن، ضاعف التهديد الذي يلوح في الأفق من احتمال حدوث شقاء قانوني أطول من ذلك الارتباك.

قال ليو باريجا، الرئيس التنفيذي لشركة eXp Realty، إحدى أكبر شركات الوساطة العقارية السكنية في الولايات المتحدة: "أعتقد أنه كان هناك مستوى عالٍ من الإحباط خلال العملية برمتها، خاصة بالنسبة للوكلاء الذين يشعرون أنهم لم يخالفوا قاعدة واحدة".

تُلزم التسوية التي تبلغ قيمتها 418 مليون دولار أكثر من 1.4 مليون عضو في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين بمجموعة جديدة من القواعد، بعد أن قال المنتقدون إن الممارسات السابقة دفعت بائعي المنازل بشكل غير قانوني إلى دفع عمولات تتراوح بين 5% إلى 6% مقسمة بين وكلاء المشترين والبائعين. تم الإعلان عن تسوية الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين في مارس الماضي، ودخلت القواعد الجديدة حيز التنفيذ في منتصف أغسطس.

ولكن قبل يومين فقط من الموعد المقرر أن يوافق القاضي على شروط التسوية، قالت وزارة العدل في ملف أن الشرط الجديد الذي يقضي بأن يبرم المشترون المحتملون وسماسرتهم اتفاقًا مكتوبًا قبل القيام بجولة على المنازل معًا يثير مخاوف تتعلق بمكافحة الاحتكار.

قدم ملف وزارة العدل توصيتين: أن تزيل التسوية شرط إبرام اتفاقات بين المشتري والوسيط أو أن تحدد الرابطة الوطنية للعقارات لأعضائها أن التسوية لا توفر حصانة أو دفاعًا من التقاضي المستقبلي لمكافحة الاحتكار من الحكومة الأمريكية.

ولكن وافق قاضٍ فيدرالي في ولاية ميسوري يوم الثلاثاء على التسوية دون أي تغييرات.

وقال كيفن سيرز، رئيس الرابطة الوطنية للعقارات في بيان حول الموافقة على التسوية: "هذه لحظة مهمة لأعضاء الرابطة الوطنية للعقارات ومشتري وبائعي المنازل وصناعة العقارات". "كأبطال للمستهلكين، عمل أعضاء NAR بلا كلل لتنفيذ التغييرات في الممارسات التي تتطلبها التسوية ورعاية المستهلكين خلال هذه الفترة الانتقالية."

ولكن نظرًا لعدم تضمين التغييرات التي طلبتها وزارة العدل، يشعر العديد من المهنيين العقاريين بالقلق من أن التسوية لا تسوي أي شيء فعليًا وأنه لا يزال من الممكن مقاضاتهم بشأن كيفية التفاوض على العمولات مرة أخرى.

تعديل صخري

بعد مرور أكثر من ثلاثة أشهر على دخول القواعد الجديدة حيز التنفيذ، قال العديد من السماسرة لشبكة CNN إن الصناعة بدأت في التكيف مع التغييرين الرئيسيين.

الأول يحظر إدراج تعويضات الوكلاء في خدمات الإدراج المتعددة، وهي قواعد بيانات مركزية يستخدمها السماسرة لمشاركة تفاصيل حول المنازل المعروضة للبيع. ومع ذلك، لا يزال من الممكن الإعلان عن تفاصيل التعويضات أو الإبلاغ عنها في أماكن أخرى.

التغيير الثاني، الذي كان الموضوع الرئيسي لتحذير وزارة العدل، يتطلب من وكلاء المشترين مناقشة تعويضاتهم مقدمًا، مما يعني أنه يجب على جميع الوكلاء الذين يعملون مع مشتري المنازل المحتملين الدخول في اتفاقية مكتوبة للمشتري قبل القيام بجولة في العقار معًا. تم تصميم الاتفاقية لإبلاغ المشترين بأنهم مسؤولون عن الدفع لوكلائهم العقاريين إذا اختار البائع عدم تغطية التكلفة.

جاءت القواعد الجديدة بعد سلسلة من الدعاوى القضائية التي زعمت أن بائعي المنازل لا ينبغي أن يكونوا مسؤولين عن دفع الرسوم للمشترين. أكدت NAR أن العمولات كانت دائماً قابلة للتفاوض.

قالت تانيا مونيستير، الأستاذة في كلية الحقوق بجامعة بافالو، إن وزارة العدل اتخذت في السابق موقفًا ضد تقاسم العمولات، لكن مخاوفها بشأن اتفاقيات المشتري أحدث.

وقالت: "التقديم في مثل هذا التاريخ المتأخر كان مفاجئًا بالتأكيد". "أعتقد أنهم أرادوا أن يكون هذا تحذيرًا بأن هذا لا يحصن السماسرة من المزيد من التدقيق في مكافحة الاحتكار."

مع التهديد برفع دعاوى قضائية محتملة من الحكومة الأمريكية، فإن بعض السماسرة العقاريين يوجهون غضبهم نحو NAR، المنظمة التي تأسست لحماية مصالحهم.

قال روب كروفورد، مالك شركة لوخ العقارية في فلوريدا، إنه سمع عن وسطاء عقاريين يدرسون ما إذا كانوا سيغادرون المنظمة.

وقال كروفورد: "بالنسبة لنا، تسير عملية الانتقال بشكل جيد". "لكن بعض الأشخاص لا يريدون الالتزام بجميع القواعد واللوائح الجديدة الصادرة عن NAR بعد الآن."

قالت ليزلي هيندل، وهي سمسارة عقارية في نيو أورليانز، إنها حاولت أن تكون شفافة قدر الإمكان مع مشتري المنازل قبل أن تطلب منهم التوقيع على الاتفاقيات الجديدة المطلوبة، والتي قالت إنها ساعدت في إزالة معظم ارتباكهم. ومع ذلك، قالت إن فترة التكيف مع القواعد الجديدة لم تكن دائمًا سلسة.

"لقد قال معظم المشترين لدي، 'بالطبع نريدك أن تحصل على أموالك'. لم نواجه مشاكل معهم. لقد جاءت المشاكل من وكلاء آخرين". "في الأسبوعين الأولين، هدد البعض بعدم عرض العقارات إذا لم تخبرهم عن مقدار العمولة المعروضة."

وأضافت هيندل عن المتطلبات الجديدة لاتفاقيات المشترين الموقعة: "هناك بالتأكيد ارتباك في الشكل".

وقالت هيندل إنها شعرت بالغضب من أنه حتى لو اتبعت قواعد NAR الجديدة، فقد تتعرض هي وغيرها من السماسرة العقاريين لخطر دعاوى قضائية إضافية لمكافحة الاحتكار من وزارة العدل.

"هذا هو الأمر الصعب. لقد علمنا جميعًا نوعًا ما أنه بمجرد الانتهاء من ذلك، قد يكون هناك المزيد من التغييرات بعد ذلك."