انتعاش سوق العقارات: بداية التحسن لمشتري المنازل

تحليل سوق الإسكان الحالي للمشترين

بعد السنوات القليلة الماضية التي شهدت ارتفاعًا كبيرًا في أسعار المنازل وارتفاع معدلات الرهن العقاري، كان الأمريكيون يشعرون بالإحباط الشديد بشأن احتمالات شراء منزل. ولكن هناك الآن دلائل على أن الأسوأ ربما، بل ربما يكون الأسوأ قد انتهى بالنسبة لمشتري المنازل.

تأثير أسعار الفائدة على الطلب

قالت سكايلر أولسن، كبيرة الاقتصاديين في Zillow: "بدأ شهر يونيو على وجه الخصوص في إظهار تباطؤ سوق الإسكان لصالح المشترين".

خلال فترة الوباء، هرعت العائلات والعاملون عن بُعد للعثور على منازل توفر مساحة إضافية، مستفيدين من تكاليف الاقتراض المنخفضة تاريخيًا بعد أن خفض الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة لدعم الاقتصاد الأمريكي. على الرغم من أن الاحتياطي الفيدرالي لا يحدد معدلات الرهن العقاري بشكل مباشر، إلا أن إجراءاته تؤثر على تكاليف الاقتراض في جميع أنحاء الاقتصاد.

عندما بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة بقوة مرة أخرى في مارس 2022 لمحاربة التضخم المرتفع تاريخيًا، توقع معظم الاقتصاديين أن يتضرر الطلب على الإسكان. تميل أسعار الفائدة المرتفعة إلى تقليل الطلب على المنازل، مما يؤدي إلى انخفاض الأسعار.

ولكن حدث شيء آخر. لم يختف الطلب على المنازل؛ وبدلاً من ذلك، امتنع المزيد من مالكي المنازل عن إدراج منازلهم للحفاظ على معدلات الرهن العقاري المنخفضة للغاية في عصر الوباء. وقد أدى ذلك، بالإضافة إلى النقص الحالي في المساكن، إلى ارتفاع أسعار المنازل بشكل أكبر.

ارتفاع الأسعار وتأثيره على المشترين

على مدار العامين الماضيين، واجه المشترون المحتملون للمنازل ضربة مزدوجة من ارتفاع الأسعار وارتفاع معدلات الرهن العقاري.

لكن تقرير حديث صادر عن سوق العقارات Zillow وجد أن ما يقرب من واحد من كل أربعة بائعين للمنازل عرضوا تخفيضات في الأسعار في شهر يونيو. وهذا أعلى مستوى لذلك الشهر منذ عام 2018.

أيضًا، انخفض متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا هذا الأسبوع إلى أدنى مستوى له منذ منتصف مارس.

البراعم الخضراء في سوق الإسكان

هذا، إلى جانب القفزة في بناء المنازل الجديدة وتوقع أن يبدأ مجلس الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة في سبتمبر/أيلول، يمكن أن يجعل شراء منزل بأسعار معقولة أكثر في المستقبل.

قال ريك شارغا، مؤسس شركة الاستشارات العقارية "سي جيه باتريك كومباني"، إن الأمور قد تبدأ قريباً في التحسن بالنسبة للأمريكيين المهتمين بشراء منزل جديد.

وقال شارغا: "نحن نجلس اليوم على الأرجح، إن لم نكن في أسوأ قدرة على تحمل التكاليف على الإطلاق، فنحن قريبون جداً من أسوأ قدرة على تحمل التكاليف على الإطلاق - لذا ليس لدينا تقريباً أي مكان آخر غير الارتفاع". "أعتقد أننا تجاوزنا الأسوأ."

في مؤشر واعد آخر لمشتري المنازل، يتباطأ ارتفاع أسعار المنازل، وفقًا لتقرير Zillow عن السوق لشهر يونيو. بلغت نسبة الارتفاع السنوي 3.2% في يونيو وتباطأ النمو الشهري إلى 0.6%، وهو أبطأ ارتفاع في الأسعار في يونيو منذ عام 2011.

وعلى الرغم من أن مخزون المنازل لا يزال أقل من مستويات ما قبل الجائحة، إلا أن مخزون المنازل يتراكم. وفقًا للتقرير، كان هناك 23% أكثر من القوائم النشطة في يونيو مقارنة بشهر يونيو من عام 2023.

قد لا يشعر مشترو المنازل المحتملون الآن بنفس القدر من الضغط لاتخاذ قرار سريع. بقيت المنازل في يونيو في السوق لمدة 15 يومًا في المتوسط. في حين أن هذا لا يزال أقصر من فترة ما قبل الجائحة، إلا أنه أطول بأربعة أيام من العام الماضي.

قال أولسن: "هناك مساحة أكبر قليلاً لالتقاط الأنفاس". "لا تزال هذه علامة على سوق الإسكان الذي نصنفه كسوق للبائعين، لكننا على أعتاب التحول إلى سوق محايد."

ويتوقع عدد متزايد من مستثمري وول ستريت - أكثر من 90%، وفقًا لأداة CME FedWatch - أن يبدأ الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة في سبتمبر. وقد يُترجم ذلك إلى المزيد من الراحة من أقساط الرهن العقاري الشهرية المرتفعة في المستقبل.

وقال شارجا إن انخفاض معدلات الرهن العقاري يمكن أن يؤدي أيضًا إلى تحرير مخزون المساكن.

وقال: "من المحتمل أن يغري ذلك بعض مالكي المنازل بإدراج عقاراتهم والانتقال، وهو ما لم يفعلوه مع ارتفاع أسعار الفائدة كما هي".

ازدهار بناء المنازل وتأثيره

عامل رئيسي آخر: ازدهار بناء المنازل. فعادةً ما يؤدي ارتفاع تكاليف الاقتراض إلى زيادة تكلفة البناء، ولكن وفقًا لبيانات التعداد السكاني الأمريكي، ارتفع بناء المنازل الجديدة بنسبة 3% في شهر يونيو، في حين قفز عدد المنازل الجديدة المملوكة للقطاع الخاص التي اكتمل بناؤها بأكثر من 10% في شهر واحد و 15.5% منذ شهر يونيو من العام الماضي.

قد يستغرق الأمر بعض الوقت قبل أن يشعر مشترو المنازل بأي تحسن في سوقهم، وبما أن العقارات محلية، فإن كل منطقة في البلاد تروي قصة مختلفة. على سبيل المثال، نيو أورليانز هي إحدى المدن التي مالت بالفعل إلى أن تصبح سوقاً للمشترين، وفقاً لبيانات Zillow. وفي حين أن ذلك قد يبدو خبرًا رائعًا بالنسبة للأشخاص الذين يتطلعون إلى شراء منازل في المنطقة، إلا أن ليزلي هيندل، سمسار عقارات في نيو أورلينز، قال إن انخفاض أسعار المنازل في المدينة يخفي تكاليف أخرى.

"عندما بدأ الوباء، أصبح كل شيء مجنونًا. كان هناك شيء ما يُعرض في السوق وستحصل على 20 عرضًا في يوم واحد". "ثم تغير التأمين هنا وانتهى الأمر بالنسبة لنا."

قالت هيندل إن أسعار التأمين على مالكي المنازل قد ارتفعت بالنسبة للكثير من الناس في المنطقة، مما أدى إلى تكلفة إضافية، وغير متوقعة في كثير من الأحيان، لامتلاك منزل.

وقالت: "لكي يتمكن الناس من شراء منزل، لا يمكننا الاستمرار في البيع بأسعار متضخمة مع ارتفاع أسعار الفائدة وحالة التأمين". "يمكنك بالتأكيد الحصول على شيء أرخص هنا الآن، ولكن هناك سبب لذلك."