الإغلاق الحكومي وتأثيره على سوق الإسكان الأمريكي

تباطؤ الموافقات على الرهن العقاري، وتوقف قروض المنازل الريفية، وتجميد بوالص التأمين الجديدة ضد الفيضانات: قد يؤدي الإغلاق الحكومي، الذي بدأ في منتصف ليل الأول من أكتوبر، إلى تعطيل بعض التروس التي تحافظ على استمرار عمل سوق الإسكان في الولايات المتحدة.

ومن غير الواضح إلى متى سيظل الإغلاق الحكومي ساري المفعول. يقول الخبراء إن معظم برامج الإسكان ستستمر في ظل الإغلاق، وقد لا يتأثر معظم الناس بعد. ولكن مع تعثر مبيعات المنازل بالفعل بسبب ارتفاع الأسعار، فإن الإغلاق الحكومي الأول منذ ما يقرب من سبع سنوات يهدد بإبطاء أجزاء من سوق الإسكان بشكل أكبر.

قال جاستن ديمولا، رئيس شركة Lenders One، وهو تحالف وطني للمصرفيين العقاريين: "أي شيء تحتاج إلى الوصول إلى الحكومة من أجله، إذا لم يكن هناك شخص ما في المكتب أو شخص ما في إجازة، فقد يواجه هذا القرض مشكلة".

التأمين ضد الفيضانات وبرامج مساعدة المنازل الريفية في حالة توقف مؤقت

في ذروة موسم الأعاصير في الولايات المتحدة، لا يستطيع البرنامج الوطني للتأمين ضد الفيضانات كتابة بوالص تأمين جديدة خلال فترة الإغلاق، كما قال دانيال شوارتش، أستاذ قانون التأمين في جامعة مينيسوتا. يقدم البرنامج، المدعوم من الوكالة الفيدرالية لإدارة الطوارئ (FEMA)، تأمينًا مدعومًا فيدراليًا ضد الفيضانات لأصحاب المنازل.

قال شوارتز: "إذا كان لديك بالفعل بوليصة تأمين، فهي لا تزال سارية المفعول". "يؤثر الإغلاق على قدرة البرنامج الوطني للتأمين ضد الفيضانات على تجديد بوليصة التأمين أو إصدار بوليصة تأمين جديدة، ولكنه لا يقوض صلاحية أو قابلية إنفاذ بوليصة التأمين التي تم إصدارها بالفعل."

وهذا يعني أن مالكي المنازل الذين حان موعد تجديد بوليصة التأمين الخاصة بهم قد يرون أن تغطيتهم قد تنقضي. وقال شوارتز إنه سيتعين عليهم تجديد تلك البوالص عندما تعيد الحكومة فتحها، ولكن قد يؤدي ذلك إلى فجوة في التغطية حتى ذلك الحين.

قال ديمولا إن معظم مقرضي الرهن العقاري لن يسمحوا بالمضي قدمًا في شراء منزل في منطقة فيضانات عالية الخطورة حتى يحصل مشتري المنزل على تأمين ضد الفيضانات. ولكن لا يُطلب من المشترين الذين يشترون نقدًا بالكامل حتى أولئك الذين يعيشون في مناطق الفيضانات عالية الخطورة الحصول على تأمين ضد الفيضانات ويمكنهم المضي قدمًا في شراء منازلهم، حتى أثناء الإغلاق.

قد يكون بعض مشتري المنازل قادرين على الحصول على تأمين ضد الفيضانات في السوق الخاصة، ولكن سيتعين على الأشخاص الذين لا تغطيهم شركات التأمين الخاصة انتظار إعادة فتح الحكومة قبل أن يتمكنوا من إتمام عملية شراء منازلهم.

في بيان صدر يوم الأربعاء، حذر الديمقراطيون في لجنة الخدمات المالية في مجلس النواب من أن تقليص برنامج التأمين ضد الفيضانات "قد يهدد أكثر من 1300 عملية إغلاق لبيع المنازل كل يوم، مما قد يحرم آلاف العائلات من حلم امتلاك المنازل أو يعرضهم للخطر إذا استمرت مبيعات منازلهم دون تغطية".

وقال شوارتز: "كلما طال أمد هذا (الإغلاق)، كلما طال أمد تأثيره على سوق الإسكان". "بمجرد أن تبدأ في تجميع الأيام التي لا تتم فيها عمليات الإغلاق هذه أو تظل هذه المنازل في السوق، يمكن أن يبدأ ذلك في إحداث تأثيرات... يمكن أن يتسبب في عدم إتمام عمليات الإغلاق."

قد يتأثر مشترو المنازل في المناطق الريفية في الولايات المتحدة بشكل خاص. لن يتم إصدار قروض الإسكان التي تصدرها وزارة الزراعة الأمريكية لمساعدة المقترضين من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط على شراء المنازل في المناطق الريفية خلال فترة الإغلاق، وفقًا لخطط الطوارئ الخاصة بالوكالة.

ما الذي سيستمر تشغيله أثناء الإغلاق

ومع ذلك، قد لا يشعر معظم الأشخاص الذين يشترون منزلاً بآثار الإغلاق إلا إذا استمر لفترة طويلة، بحسب ديمولا.

وأضاف أنه عند الحصول على قرض عقاري، سيظل المقرضون قادرين على التحقق من رقم الضمان الاجتماعي والدخل.

ومع ذلك، مع تأثر دائرة الإيرادات الداخلية، قد تواجه بعض الموافقات على الرهن العقاري تأخيرات كبيرة، وفقًا للرابطة الوطنية لبناة المنازل.

ستستمر شركتا فاني ماي وفريدي ماك، وهما الكيانان اللذان ترعاهما الحكومة واللذان يساعدان في توفير الاستقرار والقدرة على تحمل تكاليف سوق الرهن العقاري للمنازل في أمريكا، في العمل، حيث إنهما من الناحية الفنية شركتان مستقلتان تداران بشكل منفصل عن الحكومة الأمريكية. وهذا يعني أن معظم الأمريكيين الذين يحصلون على قروض مدعومة من الكيانين يمكنهم المضي قدمًا في شراء منازلهم طالما أن ممتلكاتهم لا تتطلب بوليصة تأمين ضد الفيضانات.

وقالت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية، التي تدير التمويل الفيدرالي لمختلف خدمات الإسكان، إن معظم أنشطتها التي تدعم الرهون العقارية المدعومة من الحكومة ستستمر خلال فترة انقطاع التمويل أيضًا.

وقالت نيكول أوبانو، ممثلة الرابطة الوطنية للشقق، إن الوكالة مستمرة في سداد مدفوعات عقود القسم 8، التي توفر المساعدة في الإيجار للأسر ذات الدخل المنخفض وكبار السن والأشخاص ذوي الإعاقة.

وقالت أوبانو: "لا ينبغي أن يكون هناك أي انقطاع فوري لأي من السكان الذين يستفيدون من قسائم اختيار السكن من القسم 8". ومع ذلك، قالت الوكالة إنها لن تعالج طلبات الإعفاء الجديدة من القسم 8.