انخفاض الفائدة وأثره على سوق الإسكان الأمريكي

تأثير خفض أسعار الفائدة على سوق الإسكان

أدى خفض الاحتياطي الفيدرالي لسعر الفائدة الأسبوع الماضي إلى منح المشترين المحتملين للمنازل شيئًا للاحتفال: انخفاض تكاليف الاقتراض.

فقد أدى خفض أسعار الفائدة بمقدار نصف نقطة مئوية إلى خفض أسعار الفائدة من أعلى مستوى لها منذ 23 عامًا، حيث كانت قد وصلت لأكثر من عام، وأشار البنك المركزي إلى أن المزيد من التخفيضات قد تكون في الطريق.

ولكن على الرغم من أن انخفاض معدلات الرهن العقاري قد يُترجم إلى المزيد من القوة الشرائية لمشتري المنازل، إلا أنه من غير المرجح أن تُحل مشاكل سوق الإسكان في أمريكا من خلال خفض أسعار الفائدة فقط.

فقد أدى النقص في المنازل المعروضة للبيع، إلى جانب ارتفاع النفقات مثل التأمين على أصحاب المنازل والإيجار، إلى جعل تكلفة امتلاك واستئجار منزل في أمريكا غير ميسورة التكلفة بالنسبة للكثيرين، مما يستهلك حصة متزايدة من رواتب الأمريكيين وحساباتهم الادخارية.

"وفي هذا الصدد، قال شون دونوفان، وزير الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكي السابق، لشبكة CNN عن خفض الاحتياطي الفيدرالي لسعر الفائدة: "لا شك أن هذه أخبار جيدة. "ولكن هناك الكثير مما يتعين علينا القيام به لحل أزمة الإسكان غير المسبوقة في هذا البلد."

العقبات التي تحول دون بناء منازل جديدة

اقترحت كل من نائبة الرئيس كامالا هاريس والرئيس السابق دونالد ترامب طرقاً لزيادة المعروض من المساكن. ولسبب وجيه: لا يوجد حالياً ما يكفي من المنازل المعروضة للبيع لمواكبة الطلب.

"قال دونوفان: "هذه أزمة مزمنة وبطيئة النمو على مدى عقود من الزمن، وقد أصبحت أزمة حادة خلال جائحة كوفيد.

وقد ساعد هذا النقص في المنازل على دفع أسعار المنازل إلى مستويات قياسية. وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، بلغ متوسط سعر مبيعات المنازل القائمة 416,700 دولار في أغسطس، بانخفاض طفيف عن المستوى القياسي المرتفع البالغ 426,900 دولار الذي سجله في يونيو.

قدمت هاريس خطة لبناء 3 ملايين منزل جديد، في حين قال ترامب إنه يخطط لخفض اللوائح التي تضيف تكاليف إلى عملية بناء المنازل. لكن مؤسسة Enterprise Community Partners، وهي منظمة غير ربحية يشغل فيها دونوفان حالياً منصب الرئيس التنفيذي، تقدر أن الولايات المتحدة تحتاج إلى 7 ملايين وحدة سكنية جديدة من أجل تحقيق الاستقرار في سوق الإسكان.

وقال دونوفان: "لقد شجعني حقًا مدى الأولوية التي توليها الحملات الانتخابية للإسكان".

حتى أن النقص في المساكن في البلاد قد تم ذكره خلال المؤتمر الصحفي الذي عقده رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول يوم الأربعاء، بعد فترة وجيزة من إعلان الاحتياطي الفيدرالي عن خفض سعر الفائدة.

وقال: "إن المشكلة الحقيقية في الإسكان هي أننا عانينا وما زلنا في طريقنا للاستمرار في عدم وجود مساكن كافية". "من أين سنحصل على العرض؟ هذا أمر لا يستطيع بنك الاحتياطي الفيدرالي إصلاحه حقًا... فمسألة العرض يجب أن يتم التعامل معها من قبل السوق والحكومة أيضًا."

التحديات في سوق البناء

لن يكون الأمر سهلاً. قال دانوشكا ناناياكارا-سكيلينجتون، مساعد نائب رئيس الرابطة الوطنية لبناة المنازل للتنبؤ والتحليل، إنه في حين أن خفض سعر الفائدة الأخير الذي أجراه بنك الاحتياطي الفيدرالي بمقدار نصف نقطة سيزيد من توافر القروض لبناة المنازل، إلا أنهم لا يزالون يواجهون ضغوطًا أخرى، بما في ذلك نقص العمال، وتكلفة اللوائح، وقيود تقسيم المناطق، ومواد البناء الأكثر تكلفة.

"وقالت: "لا يزال لدينا 250,000 وظيفة شاغرة في مجال البناء. "في وقت سابق من هذا العام كان هذا الرقم حوالي 400,000 وظيفة، لذا فقد انخفض مع تباطؤ سوق العمل."

في حين أن هاريس وترامب قد يعدان ببناء المزيد من المنازل، إلا أنه لا يمكن تعديل العديد من قوانين تقسيم المناطق واللوائح الأخرى إلا على مستوى الولاية والمستوى المحلي.

"هناك الكثير من العوامل التي أثرت على المعروض من المساكن، وهي مشاكل معقدة يجب حلها. ولا يمكن حلها بين عشية وضحاها".

تفكيك تأثير الانغلاق على سوق الإسكان

هناك سبب آخر وراء انخفاض عدد المنازل المعروضة للبيع: فقد اشترى العديد من الأمريكيين منازل أو أعادوا تمويل قروضهم العقارية في السنوات التي أعقبت الجائحة عندما كانت أسعار الفائدة عند أدنى مستوياتها التاريخية قبل أن يرفعها الاحتياطي الفيدرالي لمحاربة التضخم. ووفقًا لمكتب الحماية المالية للمستهلكين، فإن ما يقرب من 60% من الـ 50.8 مليون رهن عقاري نشط لديهم معدلات فائدة أقل من 4%، وفقًا لمكتب الحماية المالية للمستهلكين. كان العديد من أصحاب المنازل هؤلاء مترددين في البيع وخسارة تلك القروض الرخيصة.

تأثير تثبيت أسعار الفائدة

وقد بدأت معدلات الرهن العقاري في الانخفاض بالفعل تحسبًا لدورة خفض أسعار الفائدة التي يقوم بها الاحتياطي الفيدرالي. بلغ متوسط الرهن العقاري القياسي ذو معدل الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا 6.09% في الأسبوع المنتهي في 19 سبتمبر، وفقًا لما ذكره فريدي ماك، وهو أدنى مستوى منذ فبراير 2023.

قدر تشارلز دوجيرتي، كبير الاقتصاديين في Wells Fargo، أن متوسط معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا سينخفض إلى 5.5% بحلول نهاية عام 2025. لا يزال هذا أعلى من مستوى معدل الرهن العقاري البالغ 3٪ الذي شوهد خلال حقبة ما بعد الجائحة، ولكنه أقل بكثير من الذروة التي وصلت إلى 7.79٪ التي بلغت عقدين من الزمن في الخريف الماضي.

قال دوجيرتي: "نحن لا نتوقع أن تنخفض معدلات الرهن العقاري أكثر من ذلك بكثير، وما زلنا نعتقد أن تأثير "تثبيت" معدل الرهن العقاري سيظل موجودًا". "على الرغم من أنه من المفترض أن يخف قليلاً، مما يعني أن العرض سيرتفع قليلاً وربما يعود إلى طبيعته."

وقد تحدث باول عن ظاهرة "تثبيت سعر الفائدة" الأسبوع الماضي، قائلاً إن المزيد من المنازل قد يتم طرحها للبيع قريبًا.

وأضاف قائلاً: "مع انخفاض أسعار الفائدة، سيبدأ الناس في التحرك أكثر وربما بدأ ذلك يحدث بالفعل".

وقد أعرب بعض الاقتصاديين عن قلقهم من أن الطلب على شراء المنازل، الذي أشعله انخفاض أسعار الفائدة، قد يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل أكثر إذا أدى ذلك إلى زيادة المنافسة بين المشترين.

توقعات مستقبل سوق الإسكان

لكن دوجيرتي قال إن الارتفاع الأخير في معدل البطالة قد يعوض هذا الطلب على المنازل. ففي شهر أغسطس، بلغ معدل البطالة 4.2%، مرتفعًا من 3.7% في يناير.

قال دوجيرتي عن سوق الإسكان: "من المحتمل أن تنتعش الأمور مع انخفاض أسعار الفائدة، لكننا لا نتطلع إلى انتعاش عالي الوتيرة". "إنها مجرد خلفية مختلفة للاقتصاد الكلي الآن مقارنة بما شهدناه عندما رأينا الأمور تتسارع حقًا بعد الجائحة."

قال ريان ماكلينان، وهو سمسار عقارات في هيوستن، إنه لم يشهد حتى الآن الارتفاع الكبير في شراء المنازل وبيعها الذي قد يتوقعه المرء مع انخفاض معدلات الرهن العقاري.

وأضاف قائلاً: "أعتقد أن ذلك يرجع جزئيًا إلى أن قرار الاحتياطي الفيدرالي سار كما كان متوقعًا، وتم تسعيره في السوق لأسابيع تحسبًا للقرار". "والسبب الكبير الآخر الذي أعتقد أننا لم نشهد ارتفاعًا في الأسعار هو أن تكلفة المعيشة في جوانب أخرى من الإنفاق الاستهلاكي لا تزال مرتفعة للغاية."