عودة أداة مالية مثيرة للشبهات من عصر فقاعة الإسكان

إن سوق الإسكان في أمريكا التي تعاني من فوضى عارمة تبلغ قيمتها 45 تريليون دولار - عقدة كبيرة قديمة من القوى الاقتصادية التي تصطدم بقرن من التكييف الثقافي حول قيمة ملكية المنازل.

هناك بعض الاحتياجات الواضحة والعاجلة: نحن بحاجة إلى المزيد من المساكن. ويجب أن تكون تلك المساكن ميسورة التكلفة. وربما ينبغي علينا أن نتوقف عن السماح لشركات وول ستريت بأن تصبح مالكة للمساكن لغرض وحيد هو انتزاع رأس المال من المستأجرين الذين يمكنهم بناء أسهم في رأس المال.

النقطة المهمة هي أن صانعي السياسات لا يجدون حلًا للألغاز عندما يتعلق الأمر بالإسكان. ربما يكون آخر شيء يحتاجه السوق هو منتج مالي مشبوه آخر يدفع الأمريكيين ذوي الدخل المنخفض إلى منازل لا يستطيعون تحمل تكاليفها، بشروط قد تؤدي إلى إفلاسهم.

ومع ذلك، ها نحن ذا. الرهن العقاري الصفري يعود من جديد، حسبما أفاد زميلي مات إيجان.

فقبل أسبوعين، طرح أحد أكبر مقرضي الرهن العقاري في البلاد برنامجًا "جديدًا" (أضع الجديد بين علامتي تنصيص لأننا رأينا هذا الفيلم من قبل) يسمح لمشتري المنازل لأول مرة بتأمين شرائها دون دفع أي مبلغ من المال.

صفر مقدم. الكثير على الخط

دعونا ندخل بإيجاز في كيفية عمله، ومن ثم يمكننا التحدث عن سبب كونه علامة حمراء ضخمة لأي شخص لديه فهم عابر للأزمة المالية لعام 2008.

إذن، أنت تريد شراء منزل ولكنك لا تملك مدخرات كافية للدفعة الأولى. (هذا أمر شائع جداً، ولا بأس به تماماً، لقد مررنا جميعاً بهذا الموقف).

بموجب الصفقة التي تروج لها شركة United Wholesale Mortgage، يمكنك تجاوز تلك الدفعة النقدية الأولية. (يبدو رائعاً، أليس كذلك؟ تابع القراءة).

وبدلاً من ذلك، يمكنك اقتراض 3% من قيمة المنزل (حتى 15,000 دولار) كقرض بدون فائدة، ودفع 97% من قيمة المنزل برهن عقاري قياسي.

(بدون فوائد! أين يمكنني التسجيل؟)

ها هي المشكلة: لن تتراكم الفائدة على مبلغ الـ 15,000$، ولكن يجب سداده - بالكامل، دفعة واحدة - عندما تبيع المنزل أو تسدد الرهن العقاري أو تعيد التمويل.

سيكون ذلك رائعًا، بافتراض عدم حدوث أي شيء سيء لك أو للاقتصاد، واستمرار ارتفاع قيمة منزلك. وبصراحة، متى كانت قيمة سوق الإسكان على الإطلاق في أي مكان سوى الارتفاع؟

صحيح.

لذا دعنا فقط نسلط الضوء على بعض الطرق التي يمكن أن ينتهي بها سيف ديموقليس البالغ 15,000 دولار بطعنك في ظهرك.

تتصدى UWM لكل هذه المخاوف، مشيرةً إلى أنه لا يزال يتعين على المقترضين الخضوع لإرشادات صارمة للاكتتاب، وقد ارتفعت معايير الإقراض بشكل كبير منذ الأزمة المالية.

قال أليكس إليزاج، كبير مسؤولي الإستراتيجية في UWM، لشبكة CNN: "الأشخاص الذين يطلقون هذه الادعاءات غير مطلعين على الوضع الحالي للصناعة". "في بيئة اليوم، فإن UWM هي المسؤولة عن الاكتتاب في القرض، وهو ما يمنحنا الثقة في أن هذه القروض عالية الجودة."

وبالتأكيد، لم نعد نمنح قروض NINJA - لا دخل ولا وظيفة ولا أصول - بعد الآن.

ولكن إذا كانت هناك حكمة يجب أن توشمها شركات الرهن العقاري على جباههم فهي أن الأشخاص ذوي الدخل المنخفض الذين ليس لديهم مدخرات من المرجح أن يعانوا أكثر في ظل اقتصاد سيء.

يقول جوناثان آدامز، الأستاذ المساعد في جامعة سانت جوزيف: "أحد الدروس المستفادة من أزمة الرهن العقاري" هو "أنك لا تقدم أي خدمة للمقترضين من خلال تسهيل الاقتراض أكثر من اللازم."

شراء المنازل الإبداعي

تؤكد عودة ظهور القرض الميسر الصفري على مدى لزوجة سوق الإسكان في عام 2024. فمع انخفاض المخزون ومعدلات الرهن العقاري حول 7٪، فإن البائعين غير متحمسين للتحرك، والمشترين يفتقرون إلى الخيارات، مما يجبر البعض على الإبداع.

إحدى طرق المشترين المتحمسين للبحث عن معدل رهن عقاري أقل هي شراء رهن عقاري لشخص آخر. الرهون العقارية "القابلة للاستحقاق" هي قروض تسمح لمشتري المنزل بالاستحواذ على قرض البائع الحالي - سعر الفائدة المنخفض (المثالي)، حسبما أفادت زميلتي سامانثا دلويا.

الطريقة التي تعمل بها: يدفع المشتري نقدًا المبلغ الذي يملكه البائع في رأس المال، بينما يأخذ الرصيد المتبقي من الرهن العقاري.

إنه ليس حلاً مثاليًا للجميع بالطبع - فقد يكون هذا الرصيد مبلغًا كبيرًا قد لا يكون لدى المشتري في متناول اليد، وحوالي ربع الرهون العقارية فقط في الولايات المتحدة قابلة للافتراض. ولكنها تتفوق على انتظار المزيج السحري لقوى الاقتصاد الكلي التي ستؤدي في النهاية إلى خفض أسعار الفائدة على الرهون العقارية الجديدة.

لقد نجح الأمر مع إلين هاربر، وهي محللة برمجيات في منتصف الخمسينيات من عمرها، والتي أغلقت على منزل فيربورن بولاية جورجيا في أبريل، عندما كان متوسط سعر الفائدة لمدة 30 عامًا يزيد قليلاً عن 7%. معدل هاربر؟ 2.49%. وهذا يوفر لها آلاف الدولارات من المدفوعات الشهرية، كما كتبت سامانثا.

تقول هاربر: "قررت فقط أن أرى إلى أي مدى يمكنني أن أدفع سعر فائدة منخفضاً". "لقد ذهبت إلى ذلك بحثاً عن أفضل صفقة يمكنني الحصول عليها، وأعتقد أنني أبليت بلاءً حسناً."