إليك ما تحتاج معرفته عن شراء منزل قبل احتمال خفض أسعار الفائدة

يوم الأربعاء، من المتوقع على نطاق واسع أن يقوم الاحتياطي الفيدرالي بخفض أسعار الفائدة بعد إبقائها عند أعلى مستوى لها منذ أكثر من 23 عامًا لأكثر من عام، مما يغذي الآمال بأن سوق الإسكان الأمريكية المتباطئة قد تتحول قريبًا إلى منعطف.

تضاعفت معدلات الرهن العقاري منذ عام 2020، مما ساهم في واحدة من أكثر أسواق الإسكان التي لا يمكن تحمل تكاليفها في التاريخ. في حين أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يحدد معدلات الرهن العقاري بشكل مباشر، فإن إجراءاته تؤثر على تكاليف الاقتراض في جميع أنحاء الاقتصاد.

التأثير الأكثر وضوحًا: قد يساعد خفض أسعار الفائدة في تخفيف الضغط التصاعدي على معدلات الرهن العقاري، مما يجعل جزءًا واحدًا من معادلة شراء المنازل في متناول الجميع. قد يكون ذلك خبراً جيداً لمشتري المنازل لأول مرة ومالكي المنازل الحاليين الذين كانوا مترددين في عرض منازلهم للبيع في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة. ومع ذلك، قد يؤدي ذلك أيضًا إلى منافسة أكثر شراسة بين مشتري المنازل.

في الواقع، بدأت معدلات الرهن العقاري بالفعل في الانخفاض بشكل مطرد تحسبًا لخفض الاحتياطي الفيدرالي المتوقع يوم الأربعاء. وفقًا لفريدي ماك، انخفض متوسط معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا إلى 6.20% الأسبوع الماضي وهو أدنى مستوى منذ فبراير 2023، وانخفض بشكل ملحوظ عن ذروة العام الماضي البالغة 7.79%.

قد لا يبدو التغيير بنقطة مئوية واحدة في معدلات الرهن العقاري كثيرًا، ولكنه يمكن أن يوفر على مشتري المنازل مئات الدولارات من المدفوعات الشهرية.

لنأخذ مثالاً على ذلك منزل تم بيعه بمبلغ 422,600 دولار، وهو متوسط سعر بيع المنزل في الولايات المتحدة وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين. بافتراض أن المشتري وضع وديعة بنسبة 20% عند الإغلاق ولديه معدل رهن عقاري ثابت قياسي لمدة 30 عامًا، يمكن لهذا المشتري أن يوفر أكثر من 2600 دولار سنويًا على مدفوعات الفائدة إذا قام بتثبيت معدل رهن عقاري بنسبة 6% مقارنة بـ 7%.

كسر تأثير التثبيت

كان العرض عاملاً رئيسياً آخر ساهم في صعوبات سوق الإسكان: كان أصحاب المنازل الذين ثبتوا معدلات الرهن العقاري المنخفضة للغاية في عصر الوباء أقل رغبة في بيع منازلهم. وقد خلق ذلك منافسة أكثر شراسة، مما أدى في كثير من الأحيان إلى حروب مزايدة على المنازل الموجودة في السوق.

قد يؤدي انخفاض أسعار الفائدة إلى كسر تأثير "حبس الرهن العقاري" أخيرًا.

"قال داريل فيرويذر، كبير الاقتصاديين في Redfin: "هناك أصحاب منازل كانوا يرغبون في البيع بالفعل ولكنهم لم يفعلوا ذلك لأنهم لا يستطيعون تحمل تكلفة الرهن العقاري التالي نظرًا لارتفاع أسعار الفائدة. "وكلما انخفضت الأسعار، كلما كان من الممكن لهؤلاء الأشخاص بيع منازلهم والشراء مرة أخرى."

ومع ذلك، من غير المرجح أن تنخفض معدلات الرهن العقاري مرة أخرى إلى ما كانت عليه في الأيام الأولى للوباء عندما خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة في خطوة طارئة لدعم الاقتصاد، حسبما قال فيرويذر.

يراهن معظم المستثمرين على أن بنك الاحتياطي الفيدرالي سيخفض سعر الفائدة القياسي بمقدار ربع نقطة فقط يوم الأربعاء. وفي حين أنه من المتوقع حدوث تخفيضات مستقبلية، إلا أنه ليس هناك ما يضمن موعد حدوثها.

"قام الكثير من الناس بحجز معدلات الرهن العقاري عند حوالي 3%. لن نعود إلى هذا المستوى المنخفض."

في الواقع، تُقدر Wells Fargo أن معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا سيصل في المتوسط إلى 6.5% بحلول نهاية عام 2024 و5.9% بحلول نهاية عام 2025.

إذا كنت قد اشتريت منزلاً في عام 2022 أو 2023، فقد تبدو احتمالية إعادة تمويل رهنك العقاري جذابة مع انخفاض أسعار الفائدة. قال فيرويذر إن بعض المستشارين الماليين ينصحون بالانتظار حتى تتمكن من الحصول على معدل رهن عقاري أقل بنقطة مئوية كاملة من المعدل الذي تدفعه بالفعل.

وقالت: "إذا كنت قد حصلت على معدل رهن عقاري بنسبة 7.5%، فقد تكون بالفعل في وضع يسمح لك بإعادة التمويل". "إذا كنت في وضع شخص حصل على معدل مرتفع حقًا، فربما كنت سأنتظر لأرى إلى أين تتجه الأسعار."

سيف ذو حدين؟

إذا كنت من المشترين المحتملين الذين يتوقون إلى شراء منزل، فإن المزيد من الانخفاض في معدلات الرهن العقاري قد يكون سيفاً ذا حدين.

في حين أن انخفاض أسعار الفائدة قد يمنح مشتري المنازل المزيد من القوة الشرائية، إلا أنه قد يؤدي أيضًا إلى زيادة حدة المنافسة على المنازل في السوق، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل التي سجلت مستويات قياسية.

قال جريج ماكبرايد، كبير المحللين الماليين في Bankrate: "إنها واحدة من تلك الأشياء التي يجب أن تكون حذرًا مما تتمناه". "يمكن أن يؤدي المزيد من الانخفاض في معدلات الرهن العقاري إلى زيادة الطلب الذي يجعل من الصعب شراء منزل بالفعل."

العامل الآخر الذي قد يزيد الطلب في نهاية المطاف هو التغييرات الأخيرة في القواعد التي أجرتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

وقد صُممت التغييرات، التي دخلت حيز التنفيذ في 17 أغسطس، لتغيير الطريقة التي يتقاضى بها 1.5 مليون من العاملين في مجال العقارات في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أجورهم عندما يساعدون الناس على شراء وبيع المنازل.

قال فيرويذر: "لقد كان من الصعب بعض الشيء التنقل في سوق الإسكان في الوقت الحالي بسبب هذا التغيير في القواعد". "أعتقد أن الكثير من المشترين ينتظرون حتى العام المقبل للقفز في السوق."

بشكل عام، من الصعب تحديد الوقت المناسب لسوق الإسكان بشكل مثالي، على الرغم من أن التحدث إلى العديد من مقرضي الرهن العقاري لمقارنة أسعارهم يمكن أن يساعدك في الحصول على سعر أقل.

قال ليو باريجا، الرئيس التنفيذي لشركة eXp Realty، إحدى أكبر شركات السمسرة العقارية في الولايات المتحدة، إنه في حين أن انخفاض معدلات الرهن العقاري قد يجعل احتمال شراء منزل أكثر جاذبية للبعض، إلا أنه لا ينبغي أن يكون العامل الوحيد الحاسم.

قال باريجا: "أقول للناس دائماً، احرص على شراء ما يمكنك تحمل تكلفته". "منزلك هو المكان الذي تربي فيه عائلتك. إنه أسلوب حياتك وقربك من الأنشطة والمدرسة وكل هذه المكونات المختلفة. إنه ليس مجرد عائد على الاستثمار."