قواعد NAR: تأثيراتها على بائعي المنازل

تأثير التغييرات في سوق العقارات على المشترين والبائعين

عندما باعت دانا ماكماهان منزلها هذا الربيع، قررت دانا ماكماهان أن تحاول زيادة أرباحها إلى أقصى حد ممكن من خلال الاستغناء عن مساعدة سمسار عقارات متكامل الخدمات.

تقليدياً، كان بائعو المنازل في الولايات المتحدة مسؤولين عن دفع العمولات العقارية. وعادةً ما كانت العمولة القياسية التي تبلغ 5% أو 6% تقسم بين وسيط البائع ووسيط المشتري، ويشار إليها بالتعويض التعاوني.

"قال ماكماهان: "أعتقد أنه من الآمن أن أقول أنه لبعض الوقت لم أشعر حقًا أنه من العدل أن يدفع بائع المنزل عمولة بنسبة 6%.

كانت ماكماهان، وهي صانعة محتوى في لويزفيل بولاية كنتاكي، متقدمة قليلاً عندما اختارت عدم الالتزام بنموذج تقاسم العمولة القياسي: ابتداءً من 17 أغسطس، دخلت مجموعة جديدة من القواعد حيز التنفيذ لـ 1.5 مليون من العاملين في مجال العقارات الذين يشكلون جزءًا من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين المصممة لتغيير النقاش حول كيفية حصول السماسرة على رواتبهم.

وفي ظل الارتفاع القياسي لأسعار المنازل وارتفاع معدلات الرهن العقاري، قد تبدو التغييرات التي أجرتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين مجرد تعديلات على عملية بيع وشراء المنازل المبهمة. لكن العديد من الخبراء يتوقعون أن القواعد الجديدة قد تؤدي في نهاية المطاف إلى زيادة المنافسة السعرية في قطاع العقارات، مما يفتح المجال أمام الأمريكيين لتوفير آلاف الدولارات على عمولات السماسرة في المستقبل.

التحول من نموذج العمولة التقليدي

ومع ذلك، فإن الاستغناء عن السمسار العقاري التقليدي يعني القيام بعمل إضافي.

استراتيجيات جديدة للبائعين

"قالت ماكماهان: "لقد استضفتُ عرضاً مفتوحاً بنفسي؛ وقمتُ بالتصوير الفوتوغرافي الخاص بي وكتبتُ وصفاً خاصاً بي لقائمة العقارات. "ولكن إذا كنت أحاول أن أضع قيمة لوقتي، فإنني لم أقترب من إنفاق ما كنت سأنفقه على تلك العمولة."

من خلال بيع منزلها بدون سمسار عقاري متكامل الخدمات، حصلت مكماهان، التي تستمتع بإصلاح المنازل القديمة وإعادة بيعها، على بعض المال الإضافي: فبدلاً من دفع 2% أو 3% من سعر البيع النهائي لمنزلها لوكيل عقاري، دفعت للسمسار 500 دولار فقط لإدراج منزلها في نظام MLS المحلي، وهو قاعدة بيانات مركزية يستخدمها السماسرة العقاريون لمعرفة المنازل المعروضة للبيع في منطقتهم.

وعلى الرغم من توفير المال من جانبها في الصفقة، إلا أنها لم تتجنب دفع عمولة تماماً. فقد عرضت في النهاية العمولة القياسية البالغة 3% للوكيل الذي يمثل مشتري منزلها، وهي خطوة قالت ماكماهان إنها شعرت أنها ضرورية لإغراء الوكلاء لجلب المشترين.

"كنت أعلم أن المنزل سيباع من تلقاء نفسه. كنت بحاجة فقط إلى جذب الأنظار إليه".

لكن تغييرات NAR تهدف إلى منع هذا الحساب. فبعد 17 أغسطس، سيحظر على البائعين ووكلائهم الإعلان عن المبلغ الذي سيدفعونه لوكيل المشتري في نظام MLS. وكثيراً ما اتهم المنتقدون بعض السماسرة العقاريين بالتوجيه القائم على العمولة، حيث يتجنبون عرض منازل عملائهم في السوق التي تعرض عمولات أقل من سعر السوق.

قالت NAR إن هذه الممارسة كانت محظورة دائمًا ولكن القواعد الجديدة "قضت على أي توجيه نظري".

الدعاوى القضائية وتأثيرها على قواعد NAR

تنبع التغييرات في قواعد NAR من سلسلة من الدعاوى القضائية التي اتهمت المنظمة التجارية القوية بإبقاء العمولات مرتفعة بشكل مصطنع من خلال إجبار بائعي المنازل على دفع عمولات للوكلاء على جانبي الصفقة. نفت NAR، وهي مجموعة ضغط كبيرة لصناعة العقارات، هذا الاتهام، قائلة إن عمولات السماسرة العقاريين كانت دائمًا قابلة للتفاوض. ومع ذلك، وافقت المجموعة على دفع 418 مليون دولار لتسوية بعض الادعاءات ووافقت على تطبيق القواعد الجديدة على أعضائها كجزء من التسوية.

من المقرر عقد جلسة الموافقة النهائية في 26 نوفمبر، لكن القاضي منح موافقة مبدئية على تسوية NAR في أبريل.

وبالنظر إلى القواعد الجديدة، قالت ماكماهان إنها قد تعيد النظر في عرضها لعمولة السمسار المشترين بنسبة 3% في المرة القادمة التي تبيع فيها منزلها.

جانب آخر من تغيير قواعد NAR: سيُطلب من المشترين توقيع اتفاقيات تمثيل مع سمسار عقاري قبل أن يتمكنوا من البدء في التجول في المنازل معًا. تهدف هذه الاتفاقيات إلى إبلاغ المشترين بأنهم قد يكونون مسؤولين عن تغطية مدفوعات عمولة السمسار بأنفسهم إذا اختار البائع عدم عرضها.

التغييرات في اتفاقيات تمثيل المشترين

قد يمتنع بعض المشترين المحتملين عن تحمل دفع عمولة بآلاف الدولارات ويتجهون بدلاً من ذلك إلى بدائل أقل تكلفة، مثل شركات السمسرة المجانية أو الخدمات الانتقائية.

وفي كلتا الحالتين، يحذّر الخبراء من أن يقرأ مشتري المنازل بعناية أي اتفاقية تمثيل ملزمة قانوناً قبل التوقيع عليها.

التحديات المحتملة في السوق العقاري الجديد

حذّر بعض السماسرة العقاريين من أنه في الأسواق التنافسية التي تتلقى فيها المنازل المعروضة للبيع عروضاً متعددة، قد يضطر المشترون إلى دفع أموال لوكلائهم من جيبهم الخاص لجعل عروضهم أكثر جاذبية للبائعين، مما يزيد من تكاليف الإغلاق المرهقة في كثير من الأحيان المرتبطة بشراء منزل.

ويعتقد بيل كولسون، الذي يستعد لبيع منزله في ولاية ماريلاند العام المقبل وشراء منزل للتقاعد خارج بلو ريدج في جورجيا، أن التغييرات ستؤدي إلى زيادة التكاليف.

قال كولسون، البالغ من العمر 57 عامًا والمتقاعد من البحرية، إن سمسار عقارات في ماريلاند لا يزال ينصحه بتقديم عمولة قياسية بنسبة 6% مقسمة بين وكيله ووكيل المشتري عند بيع منزله ولكن في جورجيا، قال كولسون إن سمسار عقارات آخر أخبره أن يكون مستعدًا للدفع لوكيله من جيبه الخاص لجعل العرض المحتمل أكثر تنافسية. وهذا يعني أن كولسون سيكون مسؤولاً عن دفع العمولات لكلا المعاملتين، وهو ما لم يكن من الممكن تصوره بالنسبة للعديد من مشتري وبائعي المنازل قبل التغييرات.

زيادة التكاليف وتأثيرها على المشترين

قال كولسون: "إذا كنت تريد أن تبرز، فعليك أن تدفع".

وأضاف: "في النهاية، قد ينتهي بنا الأمر بدفع ما يقرب من 9%". "بدلاً من أن تتحسن الأمور، أصبحت الأمور أسوأ بكثير."