انخفاض معدلات الرهن العقاري يعيد الأمل للمشترين

انخفاض أسعار الرهن العقاري وتأثيره على سوق الإسكان

استمرت معدلات الرهن العقاري في الانخفاض هذا الأسبوع، مما أدى إلى تخفيف الضغط قليلاً عن سوق الإسكان الضيق في أمريكا في الوقت الذي يكثف فيه الاحتياطي الفيدرالي جهوده للحفاظ على الاقتصاد على قدم المساواة.

معدلات الرهن العقاري الحالية وتاريخها

قال فريدي ماك يوم الخميس إن متوسط الرهن العقاري القياسي ذي السعر الثابت لمدة 30 عامًا بلغ 6.09٪ في الأسبوع المنتهي في 19 سبتمبر، بانخفاض عن الأسبوع الماضي 6.20٪ وأقل بكثير من ذروة عقدين من الزمن عند 7.79٪ التي شهدها الخريف الماضي. وهو أدنى مستوى منذ أوائل فبراير 2023.

أثر انخفاض الأسعار على المشترين

تُعد آخر الأخبار المتعلقة بمعدلات الرهن العقاري علامة مشجعة للمشترين الذين ينتظرون تحسن القدرة على تحمل تكاليف الإسكان.

تراجع مبيعات المنازل في أغسطس

وأظهر تقرير منفصل صادر عن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين يوم الخميس أن مبيعات المنازل المملوكة سابقًا في الولايات المتحدة انخفضت بشكل حاد في أغسطس، على الرغم من انخفاض معدلات الرهن العقاري في ذلك الشهر. ومن المرجح أن يتم إطلاق المزيد من الطلب على المساكن في السوق بعد أن خفض الاحتياطي الفيدرالي أخيرًا أسعار الفائدة هذا الأسبوع للمرة الأولى منذ أربع سنوات - وأشار إلى المزيد من التخفيضات في أسعار الفائدة بحلول نهاية العام.

زيادة أسعار المنازل رغم تراجع المبيعات

انخفضت مبيعات المنازل القائمة، التي تشكل الغالبية العظمى من السوق، بنسبة 2.5% في أغسطس مقارنة بالشهر السابق إلى معدل سنوي معدل موسميًا قدره 3.86 مليون، وفقًا لبيانات المعهد الوطني للإسكان. وكان ذلك أدنى مستوى مبيعات لشهر أغسطس منذ عام 2010. وفي الوقت نفسه، واصلت أسعار المنازل ارتفاعها الشهر الماضي، حيث ارتفع متوسط سعر المنزل القائم بنسبة 3.1% ليصل إلى 416,700 دولار أمريكي، وهي الزيادة الرابعة عشر على التوالي على أساس سنوي ورقم قياسي لأسعار المنازل في أغسطس.

توقعات مستقبلية لسوق الإسكان

وقال يون في بيان له: "كانت مبيعات المنازل مخيبة للآمال في أغسطس، ولكن التطور الأخير المتمثل في انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى جانب زيادة المخزون هو مزيج قوي سيوفر بيئة مناسبة للمبيعات لترتفع في الأشهر المقبلة".

التأثيرات المحتملة لانخفاض تكاليف الاقتراض

لقد أصبح شراء منزل أكثر صعوبة بالنسبة لملايين الأمريكيين في السنوات الأخيرة، مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري بعد أن رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي تكاليف الاقتراض وارتفاع أسعار المنازل بشكل كبير حيث عانت العديد من الأسواق من نقص المساكن. وقد أدى ذلك إلى تراجع سوق الإسكان في الخريف الماضي - وعندما بدأ الانتعاش في أوائل عام 2024، توقف هذا الزخم لأن بنك الاحتياطي الفيدرالي اضطر إلى إبقاء أسعار الفائدة معلقة لفترة أطول بكثير مما كان متوقعًا في السابق للحد من ضغوط التضخم المستمرة.

والآن، بدأ الاقتصاد الأمريكي بأكمله فصلًا جديدًا بعد أن قام الاحتياطي الفيدرالي يوم الأربعاء الماضي بأول خفض لأسعار الفائدة منذ بداية جائحة كوفيد-19 في أوائل عام 2020. ويتوقع مسؤولو الاحتياطي الفيدرالي أن ينخفض سعر الفائدة الرئيسي، الذي يؤثر على تكاليف الاقتراض في جميع أنحاء الاقتصاد، بمقدار نصف نقطة بحلول نهاية العام.

العوامل المؤثرة في معدلات الرهن العقاري

من المحتمل جدًا أن تنخفض معدلات الرهن العقاري و ذلك سيعتمد على البيانات الاقتصادية التي توضح أن الاحتياطي الفيدرالي سيخفض أسعار الفائدة أكثر من ذلك.

العلاقة بين الاحتياطي الفيدرالي وأسعار الرهن العقاري

لا يتحكم بنك الاحتياطي الفيدرالي في معدلات الرهن العقاري، ولكن تصرفاته تؤثر عليها من خلال تحركات عوائد السندات. وتتبع أسعار الرهن العقاري عائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات، والذي يتحرك تحسبًا لقرار الاحتياطي الفيدرالي بشأن أسعار الفائدة. على سبيل المثال، عندما أظهر تقرير الوظائف لشهر يوليو أن نمو الرواتب كان أضعف من المتوقع في ذلك الشهر وأن البطالة ارتفعت، تسبب ذلك في انخفاض العوائد لأنه يعني أن الاحتياطي الفيدرالي من المرجح أن يخفض أسعار الفائدة قريبًا. كما انخفضت العوائد أيضًا على خلفية أنباء عن استمرار اعتدال التضخم.

توقعات السوق للمشترين الجدد

كتب دانييل هيل، كبير الاقتصاديين في موقع Realtor.com، في مذكرة يوم الخميس: "حتى الآن، قد يكون المشترون الذين انتظروا سعداء لأنهم فعلوا ذلك". "لم يقتصر الأمر على استمرار انخفاض معدلات الرهن العقاري في أوائل سبتمبر فحسب، بل إننا نقترب أيضًا من نقطة موسمية رائعة لمشتري المنازل، عندما تتضاءل المنافسة عادة، وتتراجع أسعار المنازل، ويميل الوقت في السوق إلى النمو."

الوقت المتوقع لزيادة الطلب على المساكن

أخبر يون المراسلين أن الأمر قد يستغرق ثلاثة أو أربعة أشهر حتى يؤدي انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى زيادة الطلب على المساكن.

"يتعين على بعض الأشخاص أولاً إبلاغ مالك العقار قائلين 'سأنهي عقد الإيجار في غضون شهرين'، وخاصة المشترين لأول مرة، ثم يبحثون عن منزل، وكل هذه العملية. وأعتقد أن ذلك سيستغرق حوالي ثلاثة أو أربعة أشهر، لذا، وبالنظر إلى أن معدلات الرهن العقاري كانت منخفضة بالفعل في يوليو، فمن المفترض أن يبدأ ذلك في الظهور بحلول شهر أكتوبر".