حظًا موفقًا في العيش براحة في نيويورك

تحسن سوق الإسكان في أمريكا： لمحة عامة

مع تأكيد مجلس الاحتياطي الفيدرالي على خفض أسعار الفائدة الشهر المقبل، هناك أخيرًا بعض الضوء في نهاية النفق بالنسبة للأمريكيين الذين يعانون من سوق الإسكان الأكثر صعوبة في تحمل تكاليفه منذ عقود. لكن المقولة القديمة القائلة بأن "العقارات محلية" لا تزال صحيحة بشكل مؤلم.

نمو أسعار المنازل في المدن الكبرى

في شهر يونيو، تسارع نمو أسعار المنازل في نيويورك وسان دييغو ولاس فيغاس، وفقًا لأحدث مؤشر أسعار المنازل في 20 مدينة الصادر يوم الثلاثاء عن مؤسسة S&P CoreLogic Case-Shiller. ولعدة أشهر، كانت سان دييغو تتصدر قائمة المدن التي سجلت أسرع زيادة في أسعار المنازل، وفي نهاية المطاف تفوقت عليها نيويورك في شهر مايو - وهي منطقة من البلاد تشتهر بالفعل بارتفاع تكاليف المعيشة فيها.

تأثير ارتفاع الإيجارات على المستأجرين

ولا يقتصر الأمر على مشتري المنازل فقط الذين يشعرون بالضرر: فقد أظهر تقرير صدر مؤخراً عن وكالة موديز أن الوضع سيئ بالنسبة للمستأجرين أيضاً. فقد وجد التقرير أن مدينة نيويورك وميامي وفورت لودرديل في فلوريدا ولوس أنجلوس وشمال نيوجيرسي كانت أكثر خمسة أماكن في أمريكا مثقلة بأعباء الإيجار خلال الربع الثاني من العام، وذلك استناداً إلى أسعار الإيجار ودخل الأسرة (أو نسبة الإيجار إلى الدخل).

المناطق التي تشهد انخفاض تكاليف السكن

هذا على النقيض من المناطق التي تشهد انخفاضًا في تكاليف السكن، مثل تامبا بولاية فلوريدا؛ ودنفر ومينيابوليس، وفقًا لبيانات مؤشر أسعار المستهلك. كان الانتعاش في بناء المنازل أمرًا أساسيًا لتلك المناطق الحضرية لأنه يمكن أن يخفف الضغط التصاعدي على الأسعار. وقد أدى تدفق السكان الجدد إلى ارتفاع تكاليف السكن في منطقة خليج تامبا، مما جعلها تسجل واحداً من أعلى معدلات التضخم السنوية في البلاد العام الماضي. والآن، تتمتع منطقة تامبا بأحد أدنى المعدلات، ويرجع الفضل في ذلك في الغالب إلى زيادة المعروض من المساكن.

الوضع الوطني لسوق الإسكان

على الصعيد الوطني، أظهر سوق الإسكان أخيراً علامات التحسن. فقد تباطأ نمو أسعار المنازل على أساس سنوي على مدار الأشهر العديدة الماضية، كما يقاس بمؤشر كيس-شيلر الوطني، حيث ارتفع بنسبة 5.4% في يونيو مقارنة بالعام السابق، منخفضًا من 5.9% في مايو، على الرغم من أن المؤشر نفسه وصل إلى مستوى قياسي جديد في ذلك الشهر. متوسط معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا هو حاليًا عند أدنى مستوى له منذ مايو 2023، وقد توسع مخزون المساكن كل شهر هذا العام حتى الآن، واستمر دخل الأسر في النمو بوتيرة سريعة، وهو ما ينعكس على القدرة على تحمل تكاليف السكن,

أكثر المدن الأمريكية عبئًا بالإيجارات

يتم إعاقة القدرة على تحمل التكاليف لأسباب مختلفة في أماكن مختلفة، ولكن يبدو أن المنطقة الوحيدة التي تتربع حاليًا على عرش أكثر أسواق الإسكان الأمريكية التي لا يمكن تحمل تكاليفها هي نيويورك.

تحليل بيانات الإيجارات في نيويورك

فوفقًا لتقرير موديز فإن التفاحة الكبيرة هي أكثر الأماكن التي تتحمل عبء الإيجار في الولايات المتحدة إلى حد بعيد، حيث خصص المستأجرون حوالي 58% من دخلهم للإيجار خلال الربع الثاني. وعلى الصعيد الوطني، بلغ هذا الرقم حوالي 27% في الفترة من أبريل حتى يونيو. وقال المفوض الإقليمي لوزارة العمل الأمريكية وليام ج. سيبلي في بيان له إن مترو -نيويورك-جيرسي سيتي شهد أحد أعلى معدلات التضخم السنوية في البلاد في يوليو، حيث كانت الزيادة الشهرية مدفوعة بشكل أساسي بارتفاع أسعار المأوى.

وقال لو تشين، كبير الاقتصاديين في وكالة موديز الذي كان المؤلف الرئيسي لتقرير المجموعة: "إنه لأمر مفجع عندما أنظر إلى البيانات الخاصة بنيويورك". "من المستحيل أن تتمكن العديد من الأسر، اعتمادًا على هيكل الأسرة، من تحمل تكاليف العيش في أي وحدة سكنية دون مشاركة."

نمو أسعار المنازل في نيويورك

بلغ متوسط الإيجار في مانهاتن، موطن تايمز سكوير وناطحات السحاب الشهيرة في نيويورك، 4300 دولار في يوليو، وفقًا لتقرير صادر عن شركة الوساطة دوغلاس إليمان وميلر صموئيل للتقييم والاستشارات العقارية. وفي بروكلين، بلغ متوسط الإيجار في يوليو 3,600 دولار؛ وفي شمال غرب كوينز، بلغ 3,450 دولارًا في ذلك الشهر، حسبما ذكر التقرير. يبلغ متوسط الإيجار الوطني لجميع غرف النوم وأنواع العقارات 2,106 دولارًا، وفقًا لموقع Zillow.

كان نمو أسعار المنازل في نيويورك هو الأسرع في البلاد، حيث ارتفع بنسبة 9% في يونيو مقارنة بالعام السابق، وفقًا لبيانات كيس شيلر.

تأثير الهجرة على تكاليف السكن

شهدت المناطق نموًا سكانيًا قويًا في السنوات الأخيرة، لا سيما العديد من المدن في حزام الشمس، ارتفاعًا في تكاليف السكن. من ميامي إلى أتلانتا وفينيكس، أدى تدفق السكان الجدد في العديد من المدن الأمريكية - إما لأن الناس كانوا يبحثون عن طقس أكثر دفئاً أو لانخفاض تكلفة المعيشة - إلى زيادة الطلب، بما في ذلك الطلب على المساكن. في البداية، أدى ذلك إلى بعض الآلام المتزايدة: تُظهر بيانات مؤشر أسعار المستهلكين أن مؤشرات المأوى لمناطق مترو ميامي وأتلانتا وفينيكس وتامبا قد وصلت إلى مستوى قياسي في عام 2022.

تغييرات في التضخم السكني بمناطق حزام الشمس

لكن جميع تلك المترو تقريبًا قد عكست مسارها الآن: فقد انخفض التضخم في كل من أتلانتا وتامبا وفينيكس على مدار العام الماضي، وذلك بفضل تباطؤ تكاليف السكن. الاستثناء الوحيد هو ميامي، التي تقف على النقيض من نظيرتها في جميع أنحاء الولاية.

مقارنة بين تامبا وميامي في سوق الإسكان

"قال براين أدكوك، رئيس غرفة خليج تامبا، في: "تامبا منطقة سريعة النمو، وهناك الكثير من المباني الجارية لأن لدينا الكثير من الأراضي المتاحة في المناطق المحيطة بها مثل مقاطعة هيلزبره ومقاطعة باسكو. "هناك الكثير من الأحياء الآن وهذا هو الفرق الرئيسي مع ميامي."

أعباء الإيجار في ميامي

وذكرت وكالة موديز أن ميامي كانت ثاني أكثر الأماكن التي تعاني من أعباء الإيجار في أمريكا، حيث يدفع المستأجرون حوالي 37% من دخلهم للإيجار. وفقًا لأحدث البيانات، سجّل مؤشر أسعار المستهلكين للإيجار في منطقة العاصمة معدلًا سنويًا بنسبة 5.8% في شهر يونيو، مقارنةً بمعدل 5.1% على المستوى الوطني في شهر يوليو.