خطط جديدة لمعالجة أزمة الإسكان في أمريكا

أزمة تكاليف الإسكان في الولايات المتحدة

تعهد الرئيس دونالد ترامب بمعالجة أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن، لكن البيت الأبيض لم يقدم سوى القليل من التفاصيل حول خططه.

والآن، تتقدم مجموعة من الحزبين الجمهوري والديمقراطي في الكونجرس بحل خاص بها.

فقد قدم أعضاء في كل من مجلس الشيوخ ومجلس النواب حزمة من مشاريع القوانين لمعالجة ارتفاع تكاليف الإسكان ونقص المساكن بأسعار معقولة من خلال إصلاح تقسيم المناطق وتقليل الحواجز الفيدرالية أمام البناء. ومن المتوقع أن يتم التصويت على مشروع قانون مجلس النواب هذا الأسبوع.

وتتعرض واشنطن لضغوطات لمعالجة ارتفاع تكاليف المعيشة، وقد برز الإسكان كنقطة ضعف. في السنوات الأخيرة، أدى ارتفاع أسعار المنازل والارتفاع المستمر في معدلات الرهن العقاري إلى جعل ملكية المنازل بعيدة المنال بالنسبة لملايين الأمريكيين.

وإن استطلاع للرأي أجرته صحيفة نيويورك تايمز/جامعة سيينا الشهر الماضي أظهر أن أكثر من نصف الناخبين المسجلين الذين شملهم الاستطلاع قالوا إن تكلفة السكن أصبحت مرتفعة للغاية لدرجة أنها أصبحت غير ميسورة.

خطة الكونغرس لمعالجة نقص المساكن

في السنوات التي أعقبت الأزمة المالية لعام 2008، تأخر بناء المنازل، مما أدى إلى نقص في المساكن أدى إلى ارتفاع الأسعار حيث فاق الطلب العرض بكثير في معظم أنحاء البلاد. ويتعين بناء ما بين ثلاثة إلى أربعة ملايين منزل إضافي لسد هذه الفجوة، وفقاً لتقديرات بنك جولدمان ساكس في أكتوبر.

تهدف حزمة الكونجرس إلى معالجة نقص المساكن بشكل مباشر، ويقترب التشريع من خط النهاية.

وكان مجلس الشيوخ قد أقر قانون "العودة إلى الإسكان" في مجلس الشيوخ، بقيادة السيناتور تيم سكوت من ولاية كارولينا الجنوبية، وهو جمهوري، والسيناتور إليزابيث وارن من ولاية ماساتشوستس، وهي ديمقراطية، في أواخر العام الماضي كجزء من حزمة أوسع، ولكن تم تجريده في نهاية المطاف من مشروع القانون النهائي الذي تم التفاوض عليه مع مجلس النواب. ومن المتوقع أن يصوت مجلس الشيوخ على نسخة مستقلة من مشروع القانون في الأسابيع المقبلة.

أما مشروع القانون المرافق لمجلس النواب، الذي قدمه النائب الجمهوري عن ولاية أركنساس، فرينش هيل، فيُطلق عليه قانون الإسكان للقرن الحادي والعشرين.

ويعد مشروع قانون مجلس النواب أضيق نطاقًا من نسخة مجلس الشيوخ، حيث يحتوي على 25 بندًا مقارنةً ب 40 بندًا في مجلس الشيوخ.

فيما يلي بعض البنود الرئيسية في مشاريع القوانين:

يشير العديد من خبراء الإسكان إلى التقسيم المحلي للمناطق والروتين المحلي كسبب رئيسي في تباطؤ بناء المنازل، وهو أمر يصعب على الحكومة الفيدرالية معالجته، لأن كل حكومة محلية تضع قواعدها الخاصة.

تخفيف قواعد تقسيم المناطق والتصاريح

ولكن إذا تم تخفيف لوائح استخدام الأراضي، يمكن إضافة 2.5 مليون وحدة سكنية إضافية إلى الولايات المتحدة في العقد المقبل، حسبما وجد تقرير جولدمان ساكس.

وتتضمن مشاريع القوانين أحكامًا لتشجيع الولايات والحكومات المحلية على تبني سياسات أكثر دعمًا لاستخدام الأراضي وتقسيم المناطق، مما يشجعها على زيادة إنتاجها من المساكن.

قال أندي وينكلر، المدير الإداري لسياسة الإسكان والبنية التحتية في مركز سياسة الحزبين: حكومات الولايات والحكومات المحلية هي المسؤولة مباشرةً عما يتم بناؤه في ولاياتها القضائية. "كلتا الحزمتين مصممتان لإعطاء حكومات الولايات والحكومات المحلية المزيد من الأدوات والمزيد من التوجيهات والمرونة الإضافية لتبني سياسات داعمة للإسكان."

سيربط مشروع قانون مجلس الشيوخ بعض منح التنمية المجتمعية من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية بإنتاج المساكن، ويقدم مكافآت للحكومات المحلية التي تسرع في بناء المنازل مع تقليل التمويل للحكومات المتخلفة عن الركب.

Loading image...

وفي الوقت نفسه، سيطلب مشروع قانون مجلس النواب من متلقي منح التنمية المجتمعية الإبلاغ عن السياسات المحلية التي تقيد المعروض من المساكن، بما في ذلك قوانين تقسيم المناطق.

ستقدم كلتا الحزمتين أموالًا للحكومات المحلية لتصميم دفاتر الأنماط، والتي ستكون تصاميم سكنية معتمدة مسبقًا من الحكومة للمساعدة في تسريع البناء المحلي.

سيسهل مشروعا القانونين أيضاً زيادة المعروض من المنازل المصنعة، والتي يتم بناؤها في المصانع وعادةً ما تكون أسرع وأرخص في الإنتاج من المنازل التقليدية المبنية في الموقع.

زيادة المعروض من المنازل المصنعة

بموجب القانون الفيدرالي الذي يعود تاريخه إلى عام 1974، يجب أن تُبنى المنازل المُصنّعة على هيكل دائم، وهي قاعدة ذات عجلات تسمح بنقلها، على غرار المنازل المتنقلة التقليدية. ولكن من الناحية العملية، لا يتم نقل معظم المنازل المُصنّعة بمجرد وصولها إلى وجهتها.

يضيف شرط إضافة العجلات تكاليف إضافية ويمكن أن يحد من الأماكن المسموح فيها بهذه المنازل، وغالباً ما يحصرها في حدائق المنازل المتنقلة بموجب قواعد التقسيم المحلية. يمكن أن يؤدي إلغاء هذه القاعدة إلى خفض تكلفة كل منزل مُصنع بما يتراوح بين 5000 إلى 10000 دولار، وفقًا لمركز سياسة الحزبين.

بسبب الانخفاض المستمر منذ ما يقرب من عقدين من الزمن في البناء الجديد، فإن مخزون المساكن في البلاد آخذ في التقادم. فوفقاً لأحدث بيانات التعداد السكاني في الولايات المتحدة، يبلغ متوسط عمر المنازل 40 عاماً، حيث تم بناء نصفها تقريباً قبل عام 1980. وهذا أكبر بتسع سنوات من متوسط عمر المنازل في عام 2005.

وقد أصبح الملايين من تلك المنازل في حالة سيئة، وفقًا لتقرير صادر عن مركز هارفارد المشترك لدراسات الإسكان لعام 2023.

إصلاح إمدادات المنازل الأمريكية القديمة

ستجعل مشاريع القوانين من السهل على أصحاب المنازل وملاك العقارات الحصول على قروض لإصلاح المنازل وتعديلها لتحديث المنازل القديمة.

سيجعل التشريع أيضًا من السهل تحويل المكاتب الشاغرة والمباني الأخرى غير المستخدمة إلى مبانٍ سكنية، وهي ممارسة ازدادت شعبيتها منذ ازدهار العمل من المنزل في عصر الجائحة.

لقد تناول ترامب قضية القدرة على تحمل تكاليف المنازل بشكل متكرر في الأشهر الأخيرة وقدم سلسلة من المقترحات التي تهدف إلى تخفيف حدة المشكلة.

ففي الشهر الماضي، وقع الشهر الماضي أمراً تنفيذياً يحظر على كبار المستثمرين المؤسسيين شراء منازل الأسرة الواحدة، وهي خطوة يقول الخبراء إنها لن تزيد بشكل كبير من المعروض من المنازل في السوق.

مقترحات البيت الأبيض لحل أزمة الإسكان

كما أعلن ترامب أيضًا عن استراتيجية لخفض معدلات الرهن العقاري من خلال جعل فاني ماي وفريدي ماك، وهما عملاقا الرهن العقاري اللذان ترعاهما الحكومة، يشتريان سندات رهن عقاري بقيمة 200 مليار دولار. كما اقترح حلفاء ترامب أيضًا أنهم قد يسمحون للمدخرين في خطط التقاعد 401 (ك) باستخدام الأموال للدفعات المقدمة لشراء منزل بدون غرامة.

استراتيجية ترامب لخفض معدلات الرهن العقاري

قال داريل فيرويذر، كبير الاقتصاديين في Redfin، إن مقترحات ترامب مجتمعة من المرجح أن تعزز الطلب على المدى القصير، ولكنها لن تفعل الكثير لتخفيف النقص المزمن في المنازل المعروضة للبيع.

وقال: "مع ارتفاع الطلب في سوق مقيد العرض؛ فإن ذلك يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل ويجعل من الصعب على الناس في المستقبل أن يكونوا قادرين على شراء المنازل".

ومع ذلك، قال ترامب إنه لا يريد زيادة المعروض من المنازل أكثر من اللازم لحماية ثروة أصحاب المنازل الحاليين.

"الناس الذين يمتلكون منازلهم، سنبقيهم أثرياء. سنحافظ على ارتفاع تلك الأسعار"، قال ترامب الشهر الماضي. "لن نقوم بتدمير قيمة منازلهم."

لكن وينكلر قال إنه في العديد من الأماكن، قد لا تتسبب زيادة المعروض في انخفاض أسعار المنازل، بل ستؤدي إلى تخفيف معدل ارتفاع الأسعار بعد ارتفاعها الكبير خلال السنوات القليلة الماضية.

"إنها مشكلة قديمة في الإسكان. أنت تريد أن يكون الناس قادرين على تحمل تكلفتها، ولكننا أيضًا بنينا ملكية المنازل على وجه الخصوص كمكان آمن لاستثمارك"، قال وينكلر. "نأمل أن يدفع هذا الأمر الأسواق إلى وسط أكثر سعادة، وليس إلى طرف أو آخر."