رأي: كيفية التأكد من وفاة عمولة 6% لبيع المنازل في الواقع

ملاحظة المحرر: ماكس بيزبريس هو أستاذ مشارك في علم الاجتماع في جامعة ويسكونسن-ماديسون وهو مؤلف لكتاب "Upsold: Real Estate Agents, Prices, and Neighborhood Inequality". الآراء التي أعرب عنها في هذا التعليق هي آراؤه الشخصية. انظر المزيد من آراء في شبكة سي إن إن.

قد يبدو أن الجمعية الوطنية لوكلاء العقارات، التي كانت في السنوات القليلة الماضية هدفًا لدعاوى قانونية تتعلق بمكافحة الاحتكار واستقالة رئيسها السابق على خلفية فضيحة تحرش جنسي، في أزمة. في العام الماضي، وجدت هيئة محلفين في ولاية ميزوري أن الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين، إلى جانب الوسطاء الخاصين، تآمرت للحفاظ على رسوم السمسار مرتفعة بشكل اصطناعي وقررت دفع ما يقرب من 1.8 مليار دولار لمئات الآلاف من بائعي المنازل. ويوم الجمعة، أعلنت الجمعية الوطنية أنها ستسوي الدعوى بدلاً من الاستئناف.

السؤال الحاسم كان ما إذا كانت قاعدة تتطلب من بائعي المنازل دفع رسوم وكيل الشراء - العمولة الأساسية 5٪ أو 6٪ على سعر البيع النهائي التي تعرف على نحو جيد لمعظم بائعي المنازل الأمريكيين - تشكل تآمرًا. منذ أن كانت الإجابة "نعم"، فقد يبدو أن تحولًا في كيفية الشراء والبيع العقاري يحدث الآن. إذا لم يُسمح لوكلاء البائعين والمشترين بالتعاون في تحديد رسوم العمولة بعد، يمكن للمشترين والبائعين التفاوض مباشرة مع وكلائهم بشأن مقدار الدفع عن خدماتهم. تتزايد وكالات السمسارة العقارية التي تفرض مبلغًا ثابتًا بدلاً من نسبة من السعر النهائي كعمولتها، مما يشير إلى أن المستهلكين قد بلوا من الوضع الراهن.

ولكن هناك أسباب جيدة للاعتقاد بأن أي تغييرات في سوق العقارات ستكون بطيئة.

تظل الجمعية الوطنية واحدة من أقوى الجماعات الصناعية في الولايات المتحدة. إذ تملك أصولًا تزيد عن مليار دولار وتنفق بشكل ثابت مبالغ هائلة على الترويج. وفقًا لموقع "Open Secrets"، في عام 2022، أنفقت الجمعية الوطنية أكثر من 82 مليون دولار لكسب دعم القانونيين في الدول الفيدرالية وحتى أكثر من "غرفة التجارة". من أصل ما يقرب من 2 مليون وكيل عقاري مرخص في الولايات المتحدة، هناك أكثر من 1.5 مليون عضو في الجمعية الوطنية، مما يجعلها أكبر منظمة مهنية في البلاد. ذلك يعني أن الجمعية الوطنية ما زال لديها تأثير هائل في تشكيل سياسات الإسكان وتحديد كيفية شراء وبيع المنازل. في حين أن هيكل العمولة الحالي قد يبدأ في الاندثار، لم توصي الجمعية الوطنية أي بديل.

بالإضافة إلى القوة السياسية والاقتصادية للجمعية الوطنية، يشكل وكلاء العقارات جزءًا جذوريا في سوق العقارات. على الرغم من ظهور مواقع الإسكان، تمثلت 86% من المشترين والبائعين في الولايات المتحدة من قبل وكلاء في عام 2022. في بحثي الخاص، حيث شهدت تفاعلات بين الوكلاء وعملائهم، فضلاً عن مقابلة المشترين المحتملين حول قراراتهم لاستخدام وكلاء أو تجنبه، وجدت أن المشترين كانوا يترددون في الاعتماد على المعلومات المعتمدة عبر الإنترنت ويفضلون استخدام وكلاء تم توصيتهم من قبل الأقارب أو الأصدقاء القريبين في كثير من الأحيان.

شراء منزل قرار مالي وعاطفي ضخم، وكان المشترين، في الغالب، سعداء بالاعتماد على نصائح الوكلاء. ومن المرجح أن يتجاهل كثيرون من المستهلكين حاليًا أن رسوم الوكلاء قابلة للتفاوض، وسيستمرون في الاعتقاد بأن توصيات وكلائهم هي خياراتهم الوحيدة.

حتى لو أدى التسوية الأخيرة إلى جعل الوكلاء أكثر شفافية بشأن هيكل العمولة وأكثر انفتاحًا على التفاوض حول الرسوم، فإن السوق لا تزال قادرة على معاقبة الوكلاء الذين لا يلتزمون بالاتفاقية القياسية للعمولة 6%. ووجدت ورقة بحثية حديثة تحليل مبيعات المنازل في ماساتشوستس بين عامي 1999 و 2011 أن القوائم التي كانت تحتوي على أسعار عمولات أقل لم تباع فقط بسرعة أقل من الخصائص ذات العمولة القياسية، بل كانت أكثر احتمالية لعدم البيع على الإطلاق. وبعبارة أخرى، فإن الوكلاء أكثر احتمالاً للقيام بالأعمال التجارية مع الوكلاء الآخرين عندما يتفقون جميعًا على عمولات أعلى.

من الواضح أن المزيد من المعرفة للمستهلك ومزيد من الرقابة هما ضروريين. يجب أن تصبح الإعلامات التي تنبه الوكلاء الجُدد عبر الكتابة والشفهية إلى أن الرسوم قابلة للتفاوض قانونية الواجب القيام به. نحتاج إلى تدريب أقوى وأوسع للوكلاء العقاريين المرخصين، خاصة حول التزاماتهم المالية وتعهدات الإسكان العادلة، بالإضافة إلى المزيد من جمع البيانات حول ممارسات وكلاء العقارات.

تسعى التشريعات المقدمة في ولاية نيويورك إلى القيام بذلك عن طريق مساءلة السماسرة عن أفعال وكلائهم والمطالبة بتوثيق تفاعلاتهم مع المشترين والبائعين بشكل أفضل. يجب أيضًا أن نفكر في تداخلات أكثر جذرية في سوق العقارات. يحتفظ البلديات بالفعل بقواعد بيانات حول جميع المعاملات العقارية، ويمكنها بسهولة أن تتطلب من جميع القوائم أن تُعلن بطرق موحدة على مواقع الويب العامة حتى يتمكن كل مشتري وبائع من الوصول إلى نفس المعلومات. ويمكن استخدام المستشارون الإسكان الممولون عامة والذين لا يحصلون على عمولات من إتمام المعاملات لتطابق المشترين والبائعين.

دون هذه التغييرات في كيفية شراء وبيع المساكن، فإن الجمعية الوطنية والعمولات المبالغ فيها قد تظل جزءًا أساسيًا من سوق العقارات في السنوات القادمة.