التغييرات الكبيرة في كيفية شراء وبيع منزل تدخل حيز التنفيذ اليوم: ما يجب عليك معرفته

في يوم السبت، ستدخل مجموعة جديدة من القواعد التي تحكم كيفية قيام معظم العاملين في مجال العقارات بأعمالهم في الولايات المتحدة حيز التنفيذ رسميًا ومن المحتمل أن تقلب التغييرات طريقة شراء الأمريكيين للمنازل وبيعها رأسًا على عقب.

تم الاتفاق على القواعد من قبل الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، وهي الرابطة التجارية القوية التي تضم 1.5 مليون عضو، كجزء من تسوية بقيمة 418 مليون دولار في دعاوى مكافحة الاحتكار. صُممت القواعد لتحويل الطريقة التي يتقاضى بها السماسرة العقاريون أجورهم ومن يدفع لهم. إنه أكبر تغيير لقواعد المنظمة منذ جيل على الأقل.

في بيان له، قال كيفن سيرز، رئيس NAR، إن التغييرات "تساعد على زيادة تمكين المستهلكين من الوضوح والاختيار عند شراء وبيع المنازل."

وقال: "أنا واثق من قدرات أعضائنا على الاستعداد لهذا التطور في صناعتنا وتبنيه والمساعدة في توجيه المستهلكين في المشهد الجديد".

إليك ما تحتاج إلى معرفته:

تغييران رئيسيان

تاريخيًا، لم يكن من المتوقع أن يدفع المشترون للوسيط العقاري مباشرة. ذلك لأن أتعاب عمولة السمسار العقاري لكل من وكيل المشترين ووكيل البائعين كان يدفعها بائع المنزل.

يبلغ إجمالي العمولات عادةً 5٪ أو 6٪ من سعر بيع المنزل، لذلك بالنسبة لمنزل بقيمة 450 ألف دولار، وهو تقريباً متوسط سعر المنزل في الولايات المتحدة، سيكون البائع مسؤولاً عن دفع 27,000 دولار كرسوم. وقد قال العديد من الخبراء إن هذه العمولات تُضاف إلى سعر بيع المنزل، مما يؤدي إلى تضخيم أسعار المنازل.

لكن ابتداءً من هذا الأسبوع، لن يُسمح لوكلاء البائعين بالإعلان عن رسوم العمولة لوكلاء المشترين على خدمات الإدراج المتعددة التي يستخدمها السماسرة العقاريون لإدراج المنازل المعروضة للبيع وإيجادها وتسهيل المعاملات.

وهذا يعني أن وكيل المشتري لم يعد بإمكانه استخدام قاعدة البيانات للبحث عن المنازل بناءً على المبلغ الذي سيحصل عليه من خلالها، وهي ممارسة تسمى "التوجيه"، والتي أدت ببعض الوكلاء إلى تخطي عرض المنازل التي تناسب معايير عملائهم فقط لأن البائع كان يعرض أسعار عمولة أقل من السوق، كما يزعم النقاد.

قالت تونيا مونيستير، أستاذة القانون في كلية الحقوق بجامعة بافالو: "عدم وجود عمولة على نظام MLS بعد الآن، يجعل من الصعب التوجيه، لأنه لا يمكنك فقط إجراء بحث عن عمولات بنسبة 3%". "لا يزال بإمكانك الاتصال بالجميع ومعرفة ما هو وضع الأرض، ولكن هذا يجعل الأمر أكثر صعوبة."

يؤثر التغيير الثاني على العلاقة بين مشتري المنازل المحتملين ووكلائهم العقاريين. يجب على المشترين الآن التوقيع على اتفاقية تمثيل ملزمة قانونًا مع وكيلهم قبل أن يتمكنوا من البدء في التجول في المنازل معًا.

صُممت هذه الاتفاقيات لإبلاغ مشتري المنازل بكيفية حصول وكيلهم على أجره، وإذا لم يوافق البائعون على دفع عمولة الوكيل، فقد يكون المشتري مسؤولاً عن هذا الدفع. كما أنها مصممة أيضاً لإبلاغ المشترين بأن هذه العمولة قابلة للتفاوض بالكامل.

قال نورم ميلر، الأستاذ الفخري للعقارات في جامعة سان دييغو: "الفكرة هي أنه إذا كان المشترون على علم بأن بإمكانهم التفاوض على العمولات وأنهم إذا دفعوها بالفعل، وليس البائع، فقد يؤدي ذلك إلى خلق سوق أكثر تكاملاً وربما قائمة خدمات في المستقبل تكون أكثر قابلية للمقارنة مع الدول المتقدمة الأخرى".

أحد العناصر الرئيسية لهذه الاتفاقيات هو أن وكيل المشتري لا يمكنه الحصول على تعويضات أكثر مما وقع عليه المشتري في البداية، حتى لو كان البائع على استعداد لتقديم المزيد.

على موقعها الإلكتروني، قالت NAR إن هذين التغييرين قد "ألغيا أي توجيه نظري، لأن الوسيط لن يحصل على تعويضات أكثر من خلال توجيه المشتري إلى قائمة معينة لأن لديه عرضاً "أعلى" من التعويض.

من المقرر عقد جلسة الموافقة النهائية في 26 نوفمبر، لكن القاضي منح موافقة مبدئية على تسوية NAR في أبريل.

احذر أيها المشتري

لقد أدركت بعض شركات السمسرة أن المشترين قد يشعرون بالتوتر من التوقيع على أي شيء يلزمهم بعلاقة ملزمة قانونًا مع الوكيل قبل أن يبدأوا في التجول في المنازل. لذا، فقد ابتكروا عقوداً قصيرة الأجل تغطي أسبوعاً أو ربما حتى ساعة واحدة للمشترين لكي يرتاحوا مع الوكيل قبل الالتزام.

ولكن، حذر مونيستير من أن المشترين يجب أن يكونوا حذرين من التوقيع على أي نوع من العقود الملزمة قانوناً دون قراءتها قراءة شاملة.

"سترى جميع أنواع الإصدارات المختلفة من هذه الاتفاقيات التي ستختلف من ولاية إلى أخرى، ومن سمسار إلى سمسار. وقد ينتهي بك الأمر بوجود الآلاف منها." "ما يقلقني هو أن المشترين والبائعين قد يوقعون على شيء ما بشكل أعمى ثم يفاجأون عندما لا تكون الأمور كما يعتقدون."

قال ليو باريجا، الرئيس التنفيذي لشركة eXp Realty، إحدى أكبر شركات السمسرة في أمريكا، لشبكة CNN إنه صاغ اتفاقيات المشترين الخاصة بشركته مع مراعاة البساطة لتفادي أي ارتباك محتمل.

قال باريجا: "لقد صُممت لتكون شيئًا يمكن للمستهلك قراءته في ممر المنزل دون الشعور بأنه في وضع غير مريح". "أنت لا تحتاج إلى شهادة في القانون لقراءتها."

قرر باريخا أن يجعل عقوده متاحة على نطاق واسع بحيث يمكن استخدامها من قبل شركات أخرى أيضاً.

وقال: "نحن نريد فقط أن يكون لدى المستهلكين والوكلاء أقل قدر من الاحتكاك في المستقبل، لأن هذا هو آخر شيء نحتاجه الآن".

كيف يمكن أن يؤثر ذلك على القدرة على تحمل تكاليف المنازل

حذّر بعض المتخصصين في مجال العقارات من أن القواعد الجديدة قد يكون لها تأثير سلبي على سوق شراء المنازل، حيث من المتوقع الآن أن يأتي المزيد من المشترين بالمال لدفع أجور وكلائهم.

لكن مونيستير قالت إنها تعتقد أن التغييرات ستساعد المستهلكين على المدى الطويل.

وقالت: "أود أن أقول إن أفضل شيء بالنسبة لمشتري وبائعي المنازل هو أن تنخفض أسعار العمولات بمرور الوقت".

ومع ذلك، لا يزال من غير الواضح ما إذا كانت تكلفة شراء وبيع المنازل في الولايات المتحدة ستصبح أرخص على الفور بالنسبة لمعظم الناس.

"أظن أن هناك من سيقول في نهاية المطاف، 'دعونا نتنافس على السعر'. إذا كانت شركة كبيرة، فقد يتسبب ذلك في حدوث ثورة"، قال ميلر من جامعة سان دييغو. "ولكن متى سيحدث ذلك؟ لا أعرف."

على المدى القصير، يعتقد ميلر أن معدلات الرهن العقاري سيكون لها تأثير أكبر على القدرة على تحمل تكاليف المنازل من أي تغيير معين في القواعد.

بلغ متوسط معدل متوسط الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا مؤخرًا 6.49%، وهو لا يزال مرتفعًا مقارنة بالتاريخ الحديث ولكنه قريب من أدنى مستوياته منذ أكثر من عام.

قال ميلر: "هذا له تأثير كبير على القدرة على تحمل التكاليف أكثر من أي شيء نتحدث عنه هنا". "إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري أكثر من ذلك، فإن تغييرات القواعد ستكون مجرد ضوضاء في المعادلة، مقارنة بذلك."