ما هي التكاليف النهائية التي تدخل في حسابات إغلاق الصفقة؟

أدى ارتفاع أسعار الفائدة وارتفاع أسعار العقارات إلى زيادة صعوبة شراء منزل جديد. ولكن هناك نفقات غالباً ما يتم التغافل عنها عند شراء منزل: تكاليف إغلاق المنزل.

وقد ارتفعت هذه التكاليف، وهي الرسوم المستحقة في اليوم الذي تنتهي فيه من شراء منزل، في السنوات الأخيرة. في عام 2022، بلغ متوسط تكلفة القرض الذي يدفعه مشتري المنازل - بما في ذلك رسوم الإنشاء والتقييم ورسوم تقرير الائتمان والتأمين على الملكية ونقاط الخصم والرسوم الأخرى - 6000 دولار، بزيادة تقارب 22% عن عام 2021، وفقًا لتقرير صادر عن مكتب الحماية المالية للمستهلك.

ولكن قد يتغير حساب تكاليف الإغلاق قريبًا.

تعتزم إدارة بايدن استهداف ما يسمى ب "الرسوم غير المرغوب فيها" المخفية في تكاليف الإغلاق: في تقرير صدر مؤخراً، قال مكتب الحماية المالية للمستهلكين إنه سيعمل على "تحليل تكاليف إغلاق الرهن العقاري، والسعي للحصول على مدخلات عامة، وعند الضرورة، إصدار قواعد وإرشادات لتحسين المنافسة والاختيار والقدرة على تحمل التكاليف." وأطلق هذا الشهر تحقيقاً عاماً في هذه القضية.

بالإضافة إلى ذلك، من المحتمل أن تؤدي التسوية الأخيرة التي أبرمتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين والتي من المقرر أن تدخل حيز التنفيذ في أغسطس إلى زيادة هذه التكاليف بالنسبة لبعض مشتري المنازل.

إليك ما يجب معرفته عن تكاليف الإغلاق:

ما الذي تدفعه مقابل ماذا؟

لا يدفع كل مشترٍ نفس المبلغ في تكاليف الإغلاق. وتعتمد الفاتورة النهائية على عدة عوامل، بما في ذلك الولاية التي تعيش فيها، والضرائب، ونوع قرض الرهن العقاري الذي تحصل عليه، والتكلفة الإجمالية للمنزل الذي تشتريه.

يمكن أن تشمل تكاليف الإغلاق رسوم تقديم الطلب لمعالجة طلب القرض، ورسوم تقييم المنزل التي تحدد قيمة العقار، ورسوم الإبلاغ عن الائتمان، والتأمين على الملكية (الذي يحمي المشتري من سندات الملكية المعيبة) ورسوم الإنشاء (الثمن الذي تدفعه للحصول على القرض في المقام الأول).

تتطلب بعض الولايات وجود محامٍ عند الإغلاق، مما يضيف إلى الفاتورة الإجمالية.

يقوم بعض المقرضين بإدراج تكاليف الإغلاق في إجمالي الرهن العقاري، مما يزيد من المدفوعات بمرور الوقت.

نيويورك وديلاوير وواشنطن العاصمة لديها أعلى متوسط لتكاليف الإغلاق، وفقًا لمصرف بانك ريتس، بينما ميزوري وإنديانا وداكوتا الشمالية لديها أقل التكاليف.

قال جيف أوستروفسكي، الذي يغطي الإسكان في Bankrate، عن تكاليف الإغلاق على مستوى البلاد: "يمكن أن تتراوح عادةً بين 3% و4% من مبلغ القرض". "لذا إذا كنت تقترض 400,000 دولار، فأنت تتحدث عن 12,000 دولار إلى 15,000 دولار إضافية."

قال أوستروسكي إنه في حين أن مشتري المنازل الحاليين يعرفون بالفعل التدريبات عندما يتعلق الأمر بتكاليف الإغلاق، فقد ينسى بعض مشتري المنازل لأول مرة أخذها في الاعتبار عند الادخار لشراء منزل.

قال أوستروسكي: "بالنسبة للمشترين لأول مرة الذين يبذلون جهدًا كبيرًا للتأهل، قد يكون ذلك أمراً يدعو للقلق". "بشكل عام، يعرف مسؤول القرض الذي تعمل معه ذلك وسيأخذ ذلك في الحسبان في عملية الموافقة."

قد تضيف تسوية السمسار العقاري إلى تكاليف مشتري المنازل

تاريخياً، لم يكن على مشتري المنازل دفع أتعاب السماسرة بأنفسهم. ومع ذلك، في الشهر الماضي، أعطى قاضٍ فيدرالي الضوء الأخضر لتسوية NAR، مما يمهد الطريق للتغييرات المحتملة في نموذج الأعمال العقارية الحالي.

بموجب شروط التسوية، لن يُطلب من وكلاء البائعين بعد الآن تقديم عمولات لوكلاء المشترين. وهذا يعني أن مشتري المنازل قد يضطرون إلى دفع عمولة الوكيل العقاري بأنفسهم، مما يزيد من التكلفة الإجمالية عند الإغلاق.

قال بريان كونولي، الأستاذ المساعد في قانون الأعمال في جامعة ميشيغان، إنه من السابق لأوانه التنبؤ بكيفية تأثير تسوية NAR على تكاليف الإغلاق.

قال كونولي: "ليس من الواضح حقاً ما الذي سيحدث مع عمولات الوسطاء بعد دخول تسوية NAR حيز التنفيذ هذا الصيف"، متوقعاً أن الوضع الراهن قد يظل كما هو حتى بعد دخول التسوية حيز التنفيذ. "على الأقل في البداية، من المرجح أن نرى استمرار نظام العمولة بالنسبة المئوية."

لا مزيد من الرسوم غير المرغوب فيها؟

كجزء من جهود إدارة بايدن الأوسع نطاقًا للقضاء على الرسوم غير المرغوب فيها، قال مكتب حماية المستهلك إنه يبحث في طرق لخفض التكاليف على مشتري المنازل.

وقال المكتب إن تكاليف الإغلاق "غالبًا ما تكون مليئة بالرسوم غير المرغوب فيها".

كانت رسوم التقارير الائتمانية أحد الأمثلة التي قدمها المكتب. يدفع مشترو المنازل رسوماً لمقرضي الرهن العقاري لسحب تقاريرهم الائتمانية من شركات التقارير الائتمانية الرئيسية الثلاث: Equifax و TransUnion و Experian. وقد ارتفعت هذه التكاليف مؤخرًا بنسبة 25% أو ما يصل إلى 400%، وفقًا لمكتب حماية الائتمان والمالية والمستهلكين. (يمكن للمستهلكين التحقق من درجاتهم الائتمانية مجانًا كل 12 شهرًا على موقع AnnualCreditReport.com).

وقال التقرير: "هذه الزيادات الحادة في سوق تفتقر إلى المنافسة والخيارات تبرر المزيد من التدقيق".

وقال كونولي إنه على الرغم من أنها بداية جيدة، إلا أن معالجة الرسوم غير المرغوب فيها لا تصل إلى جوهر أزمة القدرة على تحمل تكاليف المنازل.

وأضاف قائلاً: "حقيقة أننا نعاني من نقص كبير في المعروض من المساكن، ونعاني من نقص العمالة في بناء المنازل، ونتعامل مع استمرار ارتفاع أسعار المواد الخام - هذه هي المشاكل الهيكلية الأكبر في السوق، ويبدو أن هذا مجرد عمل على الحواف لمشكلة أكبر بكثير".

خفض تكاليف الإغلاق بنفسك

هناك طريقة واحدة بسيطة نسبياً لتخفيض تكاليف الإغلاق الإجمالية: تسوّق من حولك.

وفقًا ل Freddie Mac، فإن نسبة كبيرة من الأشخاص لا يقارنون أسعار الفائدة من مقرضين متعددين، على الرغم من أن ذلك يمكن أن يوفر على مشتري المنازل آلاف الدولارات. على سبيل المثال، في أواخر عام 2022، يمكن للمقترضين توفير ما يصل إلى 600 دولار سنويًا من خلال الحصول على عرض أسعار إضافي واحد ومتوسط أكثر من 1200 دولار سنويًا من خلال الحصول على أربعة عروض أسعار على الأقل، وفقًا للبيانات التي جمعها فريدي ماك.

قال جينارو فيلا، الخبير الاقتصادي في فريدي ماك، في بيان: "المقترضون الذين حصلوا على ما يصل إلى خمسة عروض أسعار خلال النصف الثاني من عام 2022، كان من المحتمل أن يوفروا أكثر من 6000 دولار على مدى عمر القرض، على افتراض أن القرض سيظل سارياً لمدة خمس سنوات على الأقل".

وحتى إذا قام أكثر من مقرض واحد بسحب درجة الائتمان الخاصة بك، فلن يضر ذلك بائتمانك، طالما تم ذلك في غضون 45 يوماً، وفقاً لمكتب حماية المستهلك والمالية.

قال أوستروسكي: "يجب أن تحصل على ثلاثة عروض رهن عقاري على الأقل". "عندما تقارن بين هذه العروض، لا تفحص فقط السعر نفسه ولكن أيضًا تكاليف الإغلاق. يمكن أن يكون هناك بعض الاختلافات، وإذا كانت كبيرة، فمن الواضح أنك سترغب في اختيار المُقرض الذي يمنحك أفضل صفقة."