تعرف على قروض الرهن العقاري القابلة للتعديل ومخاطرها. هل هي الخيار الأمثل؟ قصة جينيفر هيرنانديز تكشف الحقيقة. #خَبَرْيْن
عندما تلقت جينيفر هيرنانديز إشعارًا العام الماضي بأن أقساط الرهن العقاري على منزلها في هيوستن ستقفز حوالي 2000 دولار شهريًا، ذُهلت.
أعادت هيرنانديز تمويل قرض منزلها في عام 2016 باستخدام قرض رهن عقاري بسعر فائدة قابل للتعديل، والذي يتميز بسعر فائدة تمهيدي منخفض لفترة أولية ثابتة.
على عكس قروض الرهن العقاري ذات السعر الثابت الأكثر شيوعًا، يمكن أن توفر قروض الرهن العقاري القابلة للتعديل راحة مؤقتة لمشتري المنازل الذين يرغبون في تجنب دفع معدلات رهن عقاري أعلى - ومع ذلك، فإنها تأتي أيضًا مع مخاطر. بعد الفترة التمهيدية الثابتة - عادةً ما تكون خمس أو سبع أو عشر سنوات - يتم تعديل سعر الفائدة على قرض إدارة التمويل العقاري المعزز بشكل دوري بناءً على ظروف السوق الحالية.
وهذا يعني أنه عندما ترتفع معدلات الرهن العقاري، فإن العديد من حاملي قروض إدارة التمويل المعزز، مثل هيرنانديز، يتعرضون لصدمة غير سارة تتمثل في ارتفاع مدفوعات المنزل الشهرية بشكل كبير. بالنسبة للآلاف من الأمريكيين مثل هيرنانديز الذين حصلوا على قروض بنظام إعادة التمويل العقاري قبل خمس سنوات، قبل أن ترتفع أسعار الفائدة إلى أعلى مستوياتها منذ أربعة عقود، فإن هذه الصدمة ستحدث هذا العام.
فقد ظلت معدلات الرهن العقاري مرتفعة، مما زاد من ارتفاع أسعار الرهن العقاري، مما زاد من حدة واحدة من أكثر أسواق الإسكان التي لا يمكن تحملها منذ عقود. وقد أدى ذلك إلى اكتساب قروض إدارة التمويل العقاري زخمًا على الرغم من عيوبها.
وفقًا للبيانات الصادرة عن شركة Intercontinental Exchange، وهي مزود عالمي للتكنولوجيا والبيانات، فقد اشترى 1.7 مليون مالك منزل بقروض عقارية ذات معدلات فائدة قابلة للتعديل منذ عام 2019. سيتحول العديد من المشترين الذين اشتروا قروضًا عقارية ذات معدل فائدة معادلة لمدة 5 سنوات - أحد أكثر العروض شيوعًا - إلى دفعات شهرية أعلى بكثير هذا العام.
وقد تم بالفعل إعادة تعيين الفترة الثابتة لأدوات إدارة التمويل المعززة هذه لـ 328,000 من أصحاب المنازل - وسيعاد تعيين 102,000 قرض آخر خلال الأشهر الـ 12 المقبلة، وفقًا لشركة ICE.
وقد أكتسبت قروض آلات التمويل المعززة سمعة سيئة بعد أزمة الرهن العقاري في عامي 2007 و2008، بعد أن لم يعد بإمكان العديد من مشتري المنازل سداد أقساط منازلهم الشهرية عند إعادة تعيين معدلاتها.
وفي حين أن معدل مشتري المنازل الذين يختارون قروض إدارة التمويل العقاري المعززة لم ينتعش إلى مستويات ما قبل عام 2008، إلا أن حصة مشتري المنازل الذين يستخدمون قروض إدارة التمويل العقاري المعززة تضاعفت على مدى السنوات الأربع الماضية، وفقًا لجمعية مصرفيي الرهن العقاري.
هل معدل الفائدة القابل للتعديل فكرة جيدة؟
قالت لوريان جونز، مستشارة القروض في جنوب كاليفورنيا، لشبكة سي إن إن، إن معدل الفائدة المعزز قد يكون منطقياً لمشتري المنازل الذين يشعرون بالراحة تجاه مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة أو أولئك الذين يخططون للانتقال أو إعادة التمويل قبل انتهاء صلاحية السعر الثابت.
ولكن عند اختيار آلية إعادة التمويل المعزز، من الضروري مراقبة التفاصيل عن كثب، وإلا فقد تصبح الأمور صعبة وسريعة.
كانت هيرنانديز، التي تعمل هي نفسها مسؤولة قروض، قد أخطأت في تذكر شروط قرضها البالغ 1.1 مليون دولار: فبدلاً من 10/1 ARM، الذي يتميز بسعر ثابت للسنوات العشر الأولى ويعاد تعيينه كل عام بعد ذلك، حصلت هيرنانديز على قرض 7/1.
وقالت: "لقد صدمت للتو على حين غرة". "الحياة تعترض طريقك، وتصبح مشغولاً. لقد كنت مشغولة بالأطفال والعمل خلال السنوات السبع الماضية."
في أكتوبر الماضي، قفز معدل الرهن العقاري لهرنانديز بنسبة 2% إلى 5.125%، وهو الحد الأقصى المسموح به في سنة التعديل الأولى، وفقًا لشروط قرضها.
تأتي معظم قروض آلية إعادة التمويل العقاري بسقف لسعر الفائدة لمنع التكاليف من الخروج عن السيطرة. قالت هيرنانديز إن الحد الأقصى لسعر الفائدة على قروضها من إعادة التمويل العقاري هو 8.125%، أي خمس نقاط مئوية أعلى من معدلها الثابت الأولي.
بالنسبة إلى هيرنانديز، لم يكن من المنطقي إعادة تمويل القرض بينما يظل معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا أعلى من معدلها الجديد. ولكن في شهر أكتوبر القادم، تتوقع هيرنانديز أن أقساطها الشهرية سترتفع إلى أعلى من ذلك.
وقالت: "لقد نجحت في إنجاح الأمر، ولكنني الآن سأضطر إلى معرفة كيفية إنجاحه مرة أخرى في أكتوبر القادم". "إنه أمر مرهق أن أقلق بشأنه."
قال أندرو ماركيز، وهو مسؤول قروض في ليكسينغتون، ماساتشوستس، إنه شهد مؤخرًا زيادة كبيرة في طلبات قروض آلية التمويل المعزز. وقال إن مشتري المنازل يعتقدون بشكل متزايد أن مجلس الاحتياطي الفيدرالي سيخفض أسعار الفائدة في السنوات القليلة المقبلة، مما يمنح هؤلاء المشترين الوقت لإعادة تمويل قروضهم قبل انتهاء الفترة الثابتة من قروضهم بنظام إدارة التمويل العقاري. لا يحدد الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة على الرهن العقاري بشكل مباشر، ولكن إجراءاته تؤثر عليها. وقد أشار الاحتياطي الفيدرالي هذا العام إلى أنه من المحتمل أن يخفض سعر الفائدة القياسي مرة واحدة.
قال ماركيز: "أود أن أقول إنه فيما يتعلق بالقروض الجامبو التي نقوم بها، ربما 40% من القروض التي نقوم بها هي قروض بآلية التمويل العقاري المعاد تدويرها"، في إشارة إلى مبالغ القروض التي تزيد عن 766,000 دولار.
قال ماركيز إن الحصول على قرض بآلية إعادة التمويل المعزز قد يكون مفيدًا لمن لديهم شهية مخاطرة أعلى.
وقال: "إذا تمكن الناس من توفير نصف في المائة على قرض بسعر فائدة معقولة لمدة سبع سنوات مقابل قرض ثابت لمدة 30 عاماً، فإنهم يوفرون مئات الدولارات شهرياً".
يمكن أن تكون أسعار الفائدة غير متوقعة. قالت هيرنانديز إنها وفرت المال في السنوات السبع الأولى من قرضها، ولكن إذا كان بإمكانها إعادة القرض، فمن المحتمل أنها لم تكن لتختار الرهن العقاري بسعر فائدة قابل للتعديل في عام 2016.
وقالت: "هذه الزيادة في المدفوعات لم تكن جيدة". "أنا فقط أدعو الله أنه عندما يحين موعد تعديل شهر أكتوبر، تكون الأسعار قد انخفضت قليلاً."
