التمويل العقاري بدون دفعة أولى يعود إلى الواجهة

يرغب العديد من الأمريكيين في شراء منزل، ولكن ليس لديهم عشرات الآلاف من الدولارات لتغطية الدفعة الأولى.

وقد تم إزالة هذا العائق الهائل من خلال برنامج جديد للرهن العقاري بنسبة صفر في المائة أطلقه أحد أكبر مقرضي الرهن العقاري في البلاد منذ أسبوعين.

ومع ذلك، فإن البرنامج الجديد، الذي تقدمه شركة United Wholesale Mortgage، يجعل بعض الخبراء يشعرون بالقلق من أن هذه القروض قد تأتي بنتائج عكسية على أصحاب المنازل - خاصة إذا توقفت أسعار المنازل عن الارتفاع. وبالنسبة للبعض، فإن ذلك يعيد إلى الأذهان الذكريات السيئة لانهيار الرهن العقاري الثانوي الذي أجج الأزمة المالية لعام 2008.

وقالت شركة UWM، التي يقودها مات إشبيا، الملياردير مالك فريق فينيكس صنز للدوري الأمريكي للمحترفين، إن مشتري المنازل المؤهلين لن يحتاجوا إلى دفع دفعة أولى مقدمة.

وبدلاً من ذلك، سيسمح البرنامج للمشترين بدفع 97% من قيمة المنزل برهن عقاري أول ثم توفير الـ 3% المتبقية (حتى 15,000 دولار) في شكل رهن عقاري ثانٍ.

لن يتراكم هذا الرهن العقاري الثاني الفائدة، ولكن سيتعين سداده - بالكامل كدفعة بالونية - عند بيع المنزل أو سداد الرهن العقاري أو إذا قام المالك بإعادة التمويل.

"الطلب كان هائلاً

هذه القروض العقارية متاحة فقط لمشتري المنازل لأول مرة وأولئك الذين لا يزيد دخلهم عن 80% من متوسط الدخل في المنطقة.

"كان الطلب الأولي هائلاً. لدينا بالفعل بضعة آلاف من القروض المقدمة"، قال أليكس إليزاج، كبير مسؤولي الاستراتيجية فيuwm.

قال UWM إنه لا توجد شركة إقراض أخرى أو شركة رهن عقاري غير مصرفية تقدم مثل هذا البرنامج على الصعيد الوطني. (UWM هي شركة إقراض بالجملة تربط بين مشتري المنازل وأصحاب العقارات ووسطاء الرهن العقاري من خلال منصة Mortgage Matchup الخاصة بها. في وقت سابق من هذا الشهر، تم اختيار Mortgage Matchup كأول شريك رهن عقاري على الإطلاق لدوري كرة السلة الأمريكي للمحترفين ورابطة كرة السلة الأمريكية للمحترفين).

ومع ذلك، يشعر البعض بالقلق من أن هذا النوع من الرهن العقاري قد يسبب مشاكل لأصحاب المنازل في المستقبل.

ويتمثل الخطر الرئيسي في أن أصحاب المنازل سيبدأون بدون أي دفعة مقدمة في البداية بدون رأس مال.

وهذا يعني أنهم سيجدون أنفسهم على الفور تحت الماء (يدينون بأكثر من قيمة المنزل) إذا هدأت سوق الإسكان الساخن فجأة وانخفضت قيم المنازل.

"قد يحدث ذلك مرة أخرى"

قد يكون ذلك مشكلة إذا احتاج صاحب المنزل إلى البيع بسرعة، ربما بسبب فقدانه لوظيفته أو مواجهته لضائقة مالية أو حاجته للانتقال إلى مكان آخر.

فجأة، سيكونون في مأزق سداد الرهن العقاري الثاني. ولأنهم مديونون تحت الماء، فإن بيع المنزل لن يدر عليهم ما يكفي من المال لسداد الدين.

تقول باتريشيا ماكوي، الأستاذة في كلية الحقوق في كلية بوسطن كوليدج: "إذا كان صاحب المنزل يفتقر إلى السيولة النقدية لتعويض الفرق، فسيكون متخلفاً عن سداد الرهن العقاري الثاني ومعرضاً لخطر حبس الرهن وتلف الائتمان".

وقال ماكوي، وهي منظمة سابقة للرهن العقاري في مكتب الحماية المالية للمستهلكين (CFPB)، إن هذا السيناريو "هو بالضبط ما حدث خلال أزمة الرهن العقاري، عندما كان الملايين من أصحاب المنازل تحت الماء على رهنهم العقاري وتخلفوا عن سداد الرهن. "لقد حدث ذلك من قبل ويمكن أن يحدث مرة أخرى."

كانت فقاعة الإسكان التي انفجرت في عام 2006 تقريباً مدفوعة جزئياً بانفجار الإقراض للمقترضين ذوي الرهن العقاري الثانوي. في السنوات التي سبقت الفقاعة، ابتكر المُقرضون منتجات جديدة مثل الرهون العقارية ذات معدلات الفائدة القابلة للتعديل والقروض بدون دفعة أولى، والتي انتهى بها الأمر إلى الانفجار عندما انهارت أسعار المنازل في نهاية المطاف.

هل أنت مقيد بأسعار فائدة مرتفعة؟

من المؤكد أن سوق الإسكان في الوقت الحالي مشتعل. فقد وصلت أسعار المنازل إلى مستويات قياسية والطلب قوي للغاية لدرجة أن بعض المنازل تُباع بأعلى من السعر المطلوب بعد حروب المزايدة على جميع الأسعار.

ومع ذلك، هناك مشكلة أخرى محتملة تتمثل في أن أصحاب المنازل قد يجدون أنفسهم عالقين في أسعار الفائدة المرتفعة على الرهن العقاري إذا بدأ الاحتياطي الفيدرالي في خفض أسعار الفائدة.

وذلك لأنه من أجل إعادة التمويل بسعر فائدة أقل، سيحتاج صاحب المنزل إلى سداد الرهن العقاري الثاني بالكامل. وقد لا يكون لديهم ما يكفي من المال للقيام بذلك.

كما يمكن أن يعلقوا أيضاً بمعدلات أعلى لأن المقرضين لن يسمحوا للمقترض بإعادة التمويل إذا لم يكونوا قد بنوا ما يكفي من رأس المال في المنزل.

هناك خيارات أخرى للقروض العقارية بدون فائدة. على سبيل المثال، أطلق بنك أوف أمريكا برنامج رهن عقاري بدون دفعة أولى في عام 2022 لمشتري المنازل لأول مرة في بعض أحياء السود وذوي الأصول الإسبانية.

كما يشير موقع Bankrate، هناك أيضاً قروض عقارية بدون دفعة أولى مدعومة من وزارة الزراعة الأمريكية (USDA) في المناطق الريفية بالإضافة إلى قروض للمحاربين القدامى والأزواج الباقين على قيد الحياة بضمان وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية (VA).

قالت آنيليز ليدرير، كبيرة مستشاري السياسات في مركز الإقراض المسؤول، إنه من المهم لأصحاب المنازل الذين يفكرون في برنامج قروض UWM أن يكونوا على دراية بالشروط والأحكام.

"إن استخدام عبارات ممتعة مثل "بدون دفعة أولى" تبدو مثيرة ورائعة. ولكنك تحتاج إلى قراءة التفاصيل الدقيقة". "يمكن أن يكون هذا منتجاً رائعاً للسماح للأشخاص الذين يستطيعون دفع أقساط الرهن العقاري ولكن ليس لديهم الدفعة الأولى بالوصول إلى ملكية المنزل. لكن السؤال هو: كيف تسدد هذا الرهن العقاري الثاني؟ ما هي الخطة؟ في الوقت الحالي لا توجد خطة."

قال دينيس كيليهر، الرئيس التنفيذي لمنظمة Better Markets، وهي منظمة غير ربحية تدعو إلى تشديد اللوائح المالية، إنه يخشى أن منتج الرهن العقاري مثل هذا سيضر ببعض المقترضين إذا تعثر سوق الإسكان.

وقال كيليهر: "ستصبح هذه الرهون العقارية قنابل موقوتة - تماماً مثل الرهون العقارية عالية المخاطر - ما لم تستمر أسعار المنازل في الارتفاع بشكل كبير جداً". "هذا الأمر لديه القدرة على تحويل الحلم الأمريكي بملكية المنازل على الفور تقريباً إلى كابوس."

وأشار كيليهر إلى أنه على الرغم من أن أسعار المنازل ترتفع بشكل حاد الآن، إلا أنه لا يوجد ضمان لاستمرار ذلك.

فقد قفزت أسعار المنازل القائمة بنسبة 6% أخرى الشهر الماضي على أساس سنوي لتصل إلى 407,600 دولار أمريكي - وهو أعلى متوسط سعر في أبريل على الإطلاق.

"قال كيليهر: "لا نعلم ما إذا كنا في فقاعة ستنفجر أو ما إذا كانت خطوط الاتجاه ستزداد. "لكن الدفع بمنتجات الرهن العقاري بنسبة 100% على ذوي الدخل المنخفض عندما تكون أسعار المساكن في أعلى مستوياتها التاريخية يجب أن يجعل الجميع يشعرون بالقلق الشديد."

الدروس المستفادة من أزمة الرهن العقاري

قال جوناثان آدامز، الأستاذ المساعد في جامعة سانت جوزيف الذي يدرّس التمويل العقاري، إن برنامج قروض UWM لديه "جميع الميزات التي جعلت الرهن العقاري الثانوي سيئاً".

ودحضت جامعة UWM هذه المخاوف، مشيرة إلى أن المقترضين لا يزال يتعين عليهم الخضوع لإرشادات صارمة للاكتتاب.

وقال إليزاج، المسؤول التنفيذي في UWM: "الأشخاص الذين يطلقون هذه الادعاءات غير مطلعين على الوضع الحالي للصناعة". "في بيئة اليوم، فإن UWM هي المسؤولة عن الاكتتاب في القرض، وهو ما يمنحنا الثقة في أن هذه القروض عالية الجودة."

"هذا أمر إيجابي للغاية. إنه يساعد المستهلكين ويعد فوزاً كبيراً في جميع المجالات." "فكّر في جميع الأشخاص الذين يستأجرون ويرغبون في شراء منزل، لكنهم يواجهون هذه العقبة المتمثلة في توفير 10,000 دولار أو 15,000 دولار للدفعة الأولى. وهذا يزيل هذه العقبة."

وتجدر الإشارة أيضًا إلى أن بعض الخبراء يقولون إن معايير الإقراض قد تحسنت بشكل كبير منذ الأزمة المالية لعام 2008.

فقد ولّت إلى حد كبير أيام قروض NINJA (بدون دخل أو وظيفة أو أصول) والرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل.

"يقول غريغ ماكبرايد، كبير المحللين الماليين في Bankrate: "لن نعود إلى عام 2006. "معايير الإقراض بعيدة بسنوات ضوئية عما كانت عليه قبل الأزمة عندما لم تكن هناك أي معايير على الإطلاق في كثير من الأحيان."

ومع ذلك، حذر آدامز، وهو محلل سابق في وول ستريت، من أن الأشخاص الذين لا يستطيعون دفع دفعة أولى ويحصلون على أقل من 80% من متوسط الدخل (أولئك المؤهلين لبرنامج القروض هذا) من المرجح أن يعانوا أكثر في اقتصاد تنخفض فيه أسعار المنازل.

"وقال آدامز: "أحد الدروس المستفادة من أزمة الرهن العقاري الثانوي هو أنك لا تقدم أي خدمة للمقترضين من خلال تسهيل الاقتراض أكثر من اللازم."