تحليل: انخفاض معدلات الرهن العقاري وتأثيرها على سوق الإسكان في الولايات المتحدة. كيف تؤثر الأسعار العالية والدفعات الأولى على القدرة على تحمل التكاليف. #الإسكان #الرهن_العقاري #أمريكا
انخفضت أسعار الرهن العقاري هذا الأسبوع إلى أدنى مستوى لها منذ أوائل أبريل/نيسان، مما أدى إلى تخفيف بعض الضغط عن سوق الإسكان الأمريكي الذي لا يمكن تحمل تكلفته.
بلغ متوسط معدل الرهن العقاري القياسي ذو السعر الثابت لمدة 30 عامًا 6.87% في الأسبوع المنتهي في 20 يونيو، حسبما أفادت شركة تمويل الرهن العقاري العملاقة فريدي ماك يوم الخميس. انخفض هذا عن متوسط الأسبوع الماضي البالغ 6.95% ويمثل ثالث انخفاض أسبوعي على التوالي. انخفضت الأسعار من ذروة عام 2024 البالغة 7.22%.
قال سام خاطر، كبير الاقتصاديين في فريدي ماك، في بيان له: "انخفضت معدلات الرهن العقاري للأسبوع الثالث على التوالي بعد إشارات تهدئة التضخم وتوقعات السوق بخفض سعر الفائدة الفيدرالي في المستقبل". "إن انخفاض معدلات الرهن العقاري هذه إلى جانب التحسن التدريجي في المعروض من المساكن يبشر بالخير لسوق الإسكان."
ومع ذلك، لا تزال معدلات الرهن العقاري أعلى من أي شيء شوهد في العقد الذي سبق عام 2022، وهو العام الذي بدأ فيه مجلس الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة لمكافحة التضخم. من المتوقع أن تنخفض تكاليف الاقتراض هذا العام، ولكن قد لا يكون ذلك بفارق كبير.
في وقت سابق من هذا الشهر، حدد مسؤولو الاحتياطي الفيدرالي خفضًا واحدًا فقط في أسعار الفائدة لهذا العام، مقارنةً بالثلاثة التي توقعوها في مارس. لا يحدد بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الرهن العقاري بشكل مباشر، ولكن إجراءاته تؤثر عليها من خلال عائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات، والذي يتحرك تحسبًا لتحركات سياسة بنك الاحتياطي الفيدرالي. لا يتوقع الاقتصاديون أن ينخفض متوسط معدل الرهن العقاري إلى أقل من 6% هذا العام.
على الرغم من تراجع معدلات الرهن العقاري في الآونة الأخيرة، إلا أن سوق الإسكان في الولايات المتحدة لا يزال مقيدًا بشكل عام بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، والتي يبدو أنها تؤثر سلبًا على بناء المنازل.
كان بناء المنازل الجديدة أضعف بكثير مما كان متوقعًا في مايو/أيار، وفقًا لإحصاءات حكومية منفصلة صدرت يوم الخميس، حيث بلغ المعدل السنوي المعدل موسميًا 1.28 مليون وحدة في مايو/أيار، وهو أدنى مستوى منذ عام 2020 وانخفض بنسبة 5.5% عن أبريل/نيسان. كان ذلك أقل بكثير من نسبة 1٪ التي توقعها الاقتصاديون في استطلاع FactSet.
كما جاءت تصاريح البناء، التي يُنظر إليها كمؤشر مستقبلي للبناء المستقبلي، أقل من توقعات الاقتصاديين. بالإضافة إلى ذلك، انخفضت معنويات بناة المنازل في أمريكا في مايو/أيار إلى أدنى مستوى لها منذ ديسمبر/كانون الأول، وفقًا لمؤشر الرابطة الوطنية لبناة المنازل/مؤشر سوق الإسكان في ويلز فارجو الصادر يوم الأربعاء.
وقال كارل هاريس، رئيس مجلس إدارة الجمعية الوطنية لبناة المساكن، في بيان له: "إن معدلات الرهن العقاري المرتفعة باستمرار تُبقي العديد من المشترين المحتملين على الهامش". "يتعامل بناة المنازل أيضًا مع ارتفاع معدلات قروض البناء والتطوير، والنقص المزمن في العمالة وندرة قطع الأراضي القابلة للبناء."
كان نقص المنازل في السوق مشكلة طويلة الأمد بالنسبة للإسكان في أمريكا. تباطؤ بناء المنازل لا يساعد في ذلك، لكن مخزون المساكن قد تحسن في الأشهر الأخيرة مع تخلي بعض الأمريكيين عن منازلهم.
لا تزال أسعار المنازل مرتفعة للغاية، وهو عامل رئيسي آخر يفاقم أزمة القدرة على تحمل التكاليف في أمريكا.
فقد أرتفع مؤشر S&P CoreLogic Case-Shiller الوطني لأسعار المنازل في الولايات المتحدة بنسبة 6.5% في شهر مارس مقارنة بالعام السابق ليسجل مستوى قياسيًا، مما يدل على قوة الطلب في المراكز الحضرية مثل سان دييغو ولوس أنجلوس ونيويورك. وهذه هي المرة السادسة التي يصل فيها المؤشر إلى مستوى قياسي جديد خلال العام الماضي. ومن المقرر صدور مؤشر شهر أبريل الأسبوع المقبل.
وأظهر التقرير السنوي للديموغرافية الدولية للقدرة على تحمل تكاليف السكن، الذي يتتبع أسعار المنازل منذ 20 عامًا، أن أغلى أسواق الإسكان في أمريكا تقع في كاليفورنيا. كما أُدرجت هونولولو، عاصمة هاواي، كأحد أغلى الأسواق في العالم.
كما يضطر المشترون إلى دفع دفعة أولى ضخمة تبلغ تقريبًا ضعف متوسط راتب العامل الأمريكي. ستحتاج الأسرة ذات الدخل المتوسط إلى ادخار أكثر من 127,000 دولار كدفعة أولى لتحمل دفعة أولى شهرية للرهن العقاري على المنزل الأمريكي النموذجي، وفقًا لتحليل أجرته مؤخرًا Zillow.
"إن توفير ما يكفي من المال مهمة شاقة دون مساعدة خارجية - هدية من العائلة أو ربما مكاسب غير متوقعة من الأسهم. ولإنجاح الأمور المالية، يقوم بعض الناس بالانتقال إلى مكان آخر في جميع أنحاء البلاد، أو الشراء المشترك أو شراء منزل مع غرفة إضافية لتأجيرها"، حسبما قالت سكايلر أولسن، كبيرة الاقتصاديين في Zillow، في بيان.
