تحليل: ارتفاع مبيعات المنازل على الرغم من ارتفاع معدلات الرهن العقاري. معدلات الرهن العقاري تتصاعد، والقدرة على تحمل تكاليف الإسكان تبقى صعبة. هل ستستمر المعدلات في الارتفاع؟ #العقارات #الاقتصاد
قفزت مبيعات المنازل بناءً على توقيع العقود بشكل غير متوقع في مارس على الرغم من ارتفاع معدلات الرهن العقاري في ذلك الشهر. كما أظهرت أحدث البيانات الصادرة عن شركة فريدي ماك أن معدلات الرهن العقاري ارتفعت هذا الأسبوع، لتصل إلى أعلى مستوياتها في خمسة أشهر.
أفادت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين يوم الخميس أن مبيعات المنازل المعلقة - وهو مؤشر تطلعي يعتمد على توقيع العقود وليس على عمليات الإغلاق - ارتفعت بنسبة 3.4% في مارس، وهو "أفضل أداء خلال عام"، وفقًا لبيان صادر عن الرابطة. كان ذلك أعلى بكثير من نسبة 0.3% التي توقعها الاقتصاديون تراجعًا وفقًا لاستطلاع FactSet. ارتفع توقيع العقود في جميع أنحاء البلاد في مارس مقارنة بالشهر السابق، باستثناء الغرب الأوسط.
وعلى الرغم من مكاسب شهر مارس، إلا أن مبيعات المنازل المعلقة لا تزال "في نطاق ضيق إلى حد ما على مدى الأشهر ال 12 الماضية دون حدوث اختراق ملموس"، حسبما قال لورانس يون كبير الاقتصاديين في NAR في بيان. "لن تحدث مكاسب ذات معنى إلا مع انخفاض معدلات الرهن العقاري وارتفاع المخزون."
بدأ سوق الإسكان الأمريكي الأوسع نطاقًا هذا العام ببعض الزخم، حيث ارتفعت مبيعات المنازل، وتحسنت معنويات بناة المنازل، وقام المتداولون بتسعير العديد من التخفيضات في أسعار الفائدة هذا العام. أما الآن، فقد تغيرت المعطيات.
فقد تراجعت مبيعات المنازل القائمة، التي تشكل الغالبية العظمى من سوق الإسكان، في شهر مارس. وتؤدي قراءات التضخم التي فاقت التوقعات في الأشهر الأخيرة إلى منع الاحتياطي الفيدرالي من خفض أسعار الفائدة في أي وقت قريب.
وقد أدى ذلك إلى ارتفاع عائدات السندات. وارتفع متوسط الرهن العقاري ذو معدل الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا، والذي يتتبع عائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات، متجاوزًا 7% الأسبوع الماضي، ولا يتوقع الاقتصاديون أن تنخفض أسعار الفائدة بشكل كبير هذا العام.
"من المحتمل أن تتراجع مبيعات المنازل المعلقة بشكل كبير خلال الشهرين المقبلين. لا يمكن أن تتحدى المبيعات ضعف الطلب على الرهن العقاري إلى أجل غير مسمى، وقد استمرت الطلبات في التراجع في أبريل"، حسبما كتب أوليفر ألين، كبير الاقتصاديين الأمريكيين في بانثيون للاقتصاد الكلي في مذكرة يوم الخميس.
#القدرة على تحمل تكاليف الإسكان لا تزال صعبة
بالإضافة إلى معدلات الرهن العقاري المرتفعة، فإن القدرة على تحمل تكاليف الإسكان يعوقها أيضًا ارتفاع أسعار المنازل والنقص المستمر في المنازل المعروضة في السوق.
بلغ متوسط سعر المنزل في الولايات المتحدة 393,500 دولار أمريكي الشهر الماضي، بزيادة 4.8% عن العام السابق، وهو أعلى مستوى منذ أغسطس 2023. وكان أيضًا أعلى سعر في شهر مارس على الإطلاق. ستاندرد آند بورز جلوبال ستصدر مؤشرًا شاملاً لأسعار المنازل في جميع أنحاء البلاد الأسبوع المقبل، وقد وصل هذا المؤشر إلى مستوى قياسي في يناير.
تحسن مخزون المساكن في الآونة الأخيرة، ولكنه لا يزال غير مواكب للطلب. ولا يعني ذلك أن مشتري المنازل لديهم خيارات أقل فحسب، بل إنه يضع أيضًا بعض الضغط التصاعدي على الأسعار في الأسواق التي تعاني من نقص في المعروض من المساكن.
ارتفع مخزون المنازل غير المباعة بنسبة 4.7% في شهر مارس مقارنة بالشهر السابق ليصل إلى 1.11 مليون وحدة، وارتفع بنسبة 14.4% عن العام السابق، وفقًا لبيانات NAR. لا يوجد ما يكفي من المعروض من المساكن لأسباب مختلفة، ولكن أحد الأسباب الرئيسية هو أن أصحاب المنازل يختارون عدم البيع لأنهم يريدون الاحتفاظ بسعر الرهن العقاري المنخفض.
هذه هي ما يسمى "الأصفاد الذهبية" لمعدلات الرهن العقاري المنخفضة. وقد بدأت هذه المعدلات في الارتفاع في أوائل عام 2022 عندما بدأ الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة في محاولة للحد من التضخم المرتفع. قال يون إن أصحاب المنازل اختاروا البقاء، لكن أحداث الحياة مثل الزواج والطلاق والأطفال الجدد قد تجبر بعضهم على التخلي عن انتظار انخفاض معدل الرهن العقاري وبيع منازلهم.
بلغ متوسط معدل الرهن العقاري ذو السعر الثابت لمدة 30 عامًا 7.17% في الأسبوع المنتهي في 25 أبريل، بارتفاع طفيف عن 7.10% المسجلة الأسبوع الماضي. وكان ذلك أعلى مستوى منذ أواخر نوفمبر. كما ارتفع متوسط الرهن العقاري لمدة 15 عامًا هذا الأسبوع.
وقال سام خاطر، كبير الاقتصاديين في فريدي ماك، في بيان له: "على الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة بأكثر من نصف في المائة منذ الأسبوع الأول من العام، إلا أن الطلب على الشراء لا يزال ثابتًا". "مع بقاء المعدلات مرتفعة لفترة أطول، يتكيف العديد من مشتري المنازل، كما يتضح من تقرير هذا الأسبوع أن مبيعات المنازل المبنية حديثًا شهدت أكبر زيادة منذ ديسمبر 2022."
قد يضعف الطلب على المساكن أو يتوقف إذا ظلت معدلات الرهن العقاري وأسعار المنازل مرتفعة. ويبقى أن نرى ما إذا كان مخزون المساكن سيستمر في اللحاق بالركب. انخفض أيضًا بناء المنازل السكنية للأسرة الواحدة بشكل حاد في مارس/آذار، حيث انخفض بنسبة 12.4% إلى معدل سنوي معدل موسميًا قدره 1.022 مليون وحدة، وفقًا لبيانات وزارة التجارة.
ارتفع عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات يوم الخميس فوق 4.70%، وهو أعلى مستوى في أكثر من خمسة أشهر، بعد أن أظهرت أحدث البيانات حول الناتج المحلي الإجمالي تباطؤ النمو أكثر من المتوقع حيث ظل التضخم مرتفعًا بشدة في ذلك الربع أيضًا.
